"כמו שלא הולכים למשפט בלי עו"ד, לא קונים נכס בלי שמאי"

רונן וגנר: גיל: 49, מגורים: ראשון לציון, מצב משפחתי: נשוי + 3, שמאי משנת 1998

"הנוסחה של מס דירה שלישית מפרה את התנאי ההכרחי של צדק חלוקתי"

- באוצר פרסמו נוסחה לחישוב שווי דירה (לקראת מס דירה שלישית). המחשב מחליף שמאי?

"הנוסחה מתעלמת מהשווי הריאלי של הדירה, ובכך מפרה את התנאי ההכרחי של צדק חלוקתי. על פי הנוסחה, תג המחיר שניתן לדירה הוא מרחבי, ואינו קשור לשווי האמיתי של הדירה הממוסה ובעצם מפספס את המטרה הריאלית שאותה מנסים להשיג. כל המסים שמשרד האוצר גובה בהקשר למקרקעין, כגון מס שבח ומס רכישה, נגזרים מהשווי האמיתי. לפיכך, אני סבור שהמס אינו ראוי ולא ישרת את המטרה שלשמה נוצר".

- האם תמשיך לפרסם את מדד מחירי הדירות של השמאים, למרות ההשגות על המדד מצד האוצר ואחרים?

"בוודאי. מדינת ישראל קבעה בדין כי המוסמכים לאמוד את מחירי נכסי הנדל"ן הם שמאי המקרקעין. הציפייה של הציבור היא ששמאי המקרקעין כאנשי המקצוע יפרסו בפניו את הנתונים, התוצאות והמסקנות שנערכים באופן אובייקטיבי וללא משוא פנים. אני סבור כי השמאי הממשלתי חייב להמשיך לבצע את המדד, אולם וככל שהאיסור ימשיך, לשכת שמאי המקרקעין בראשותי תמשיך להעניק לציבור את השירות".

- מה עמדתך בעניין רשימות השמאים של הבנקים?

"רשימות הבנקים הם חלק מבעיה כוללת של חלוקה לא צודקת של עבודות שמאות המקרקעין הנובעת מכוח המיעוט העשיר והמקורב, המאפשר לו לשמר את המצב הקיים ולמנוע את שגשוגם של רוב שמאי המקרקעין. במאי 2016 הונח על שולחן מועצת שמאי המקרקעין טיוטת נוסח תקן 12, כמסווה להצעה מתוחכמת ודורסנית, שיבטיח כי כל שמאי אשר עובד עם לקוח המהווה למעלה מ-25% מהכנסותיו, ימצא עצמו כמי שמצוי ב'ניגוד עניינים מהותי' וייאלץ לוותר על הלקוח, או לצמצם את היקף העבודה עמו. תקן 12 אף מעקר את האפשרות לשמאי צעיר לפתוח משרד, מאחר והתקן מציב תנאי שבכל אחת מחמש השנים הראשונות ההכנסה מלקוח אחד לא תעלה על 35%. הלשכה לא תיתן להצעות שייפגעו בכבוד השמאים ובפרנסתם לעבור".

- "שמאי מכריע" נקבע כגוף שיפוטי במאי 2009. זו הצלחה?

"תיקון 84 העלה את קרנו של המקצוע, אולם לאחר שבע שנים עולה הצורך לקיים בקרה על ההליך ועל השמאים המכריעים. רבים מבין השמאים נותרים בתחושה של הליך מסורבל שעלול ליצור חוסר הוגנות בפסיקות, לצד חסינות מביקורת. אנו חייבים לקיים אחת לשנה משוב שמאים מכריעים בקרב חברי הלשכה, כמו משוב השופטים שמנוהל בלשכת עורכי הדין.

- מה הנושא הנדל"ני החשוב ביותר על הפרק?

"הנושא החשוב ביותר בענף הנדל"ן הינו הגדלת כמות דירות המגורים, תוך פיזור נכון וראוי ברחבי המדינה. פיזור נכון מחייב את המדינה להגדיל את היצע דירות המגורים בפריפריה, ולחדש את שכונות המגורים שהוזנחו על ידה עשרות שנים. כיום התנאים אינם מאפשרים שימוש בתמ"א 38 בפריפריה מאחר שערכי הקרקע נמוכים, ואין כדאיות כלכלית. ניתן לאמץ את תקן שמאי 21 גם לפרויקטים של חיזוק מבנים, כלומר לכל פרויקט תיערך בחינת היתכנות כלכלית למציאת כמות זכויות הבנייה המאפשרת רווחיות של 25%-30%".

דליה עסיס: גיל: 53, מגורים: הוד השרון, מצב משפחתי: גרושה + 2, שמאית משנת 2003

"רשימות השמאים בבנקים הן רעה חולה שיש לעקרה מן השורש"

- דעתך על הנוסחה של האוצר לחישוב שווי דירה?

"אין נכס אחד זהה למשנהו. נוסחה להערכת שווי נכס נדל"ני המבוססת על מדדים סטטיסטיים אינה משקפת שווי ריאלי, והיא תגרום בהכרח לעיוותי מס ולוויכוחים בין בעלי הנכסים לפקידי האוצר. כדי לגבות מס אמת צריך לערוך שומות פרטניות באמצעות שמאי מקרקעין".

- האם תמשיכי לפרסם את מדד מחירי הדירות?

"כיו"ר לשכה אין לי כל כוונה להחליף את הלמ"ס במדינת ישראל ואיני רואה בהם מתחרה, אלא גורם מקצועי שיכול לשלב ידיים. אין מחלוקת או ויכוח בין השמאי הממשלתי לבין הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שכן מדובר בשני מדדים שונים. הציבור לא ער לשוני ובעולם של תקשורת אינסטנט נוצרת תחושה שמדובר בנתונים סותרים. הגון היה להבהיר את הדברים ולהרגיע את הרוחות".

- מה עמדתך בעניין רשימות השמאים של הבנקים?

"רשימות השמאים בבנקים הן רעה חולה שיש לעקרה מן השורש. מדובר בסידור עבודה ששייך לעולם ישן שבו לא קיימת שקיפות, והכל נעשה בדרך של 'שמור לי ואשמור לך'. יש כאן פגיעה בעיקרון השוויון כלפי חברינו השמאים, משום שהרשימות מונעות פרנסה מכ-70% מהשמאים, מונעות תחרות בין הבנקים ופוגעות בזכות האזרח לבצע בדיקות טרום רכישה. לווה המעוניין ליטול משכנתא חייב להביא שומת מקרקעין רק משמאי שברשימה של אותו בנק. לווה כזה גם לא יוכל להזמין בדיקת טרום רכישה, כי השומה לא תוכל לשמש אותו לצורך נטילת משכנתא. חרטתי על דגלי לשנות את השיטה. בדרך לביטול הרשימות שבעתי איומים ישירים ומרומזים, הצעות ופיתויים, עצות ותובנות, אבל אין בכולן כדי להסיט אותי מהפעולה לביטולן".

- שמאי מכריע. מה עמדתך?

"אין חולק כי מוסד השמאי המכריע הגביר את השקיפות, הסיר את אי הוודאות באשר לשכר טרחת השמאי המכריע והעלה את הרמה המקצועית של השמאויות. היה טוב יותר לאזרח הקטן אילו בסכומים נמוכים של היטלי השבחה ניתן היה להגיע לשומה מוסכמת בהליך מקוצר ללא הזקקות לשמאי מכריע".

- מה הנושא החשוב ביותר שנמצא על הפרק?

"שוק הנדל"ן נמצא בעליית מחירים מתמדת. אלפי זוגות צעירים שחלום הדירה מתרחק מהם, רואים באפשרות לרכוש 'זכות לדירה' באמצעות רכישת קרקע חקלאית הזדמנות שתניב להם דירה בעתיד. ברוב המקרים העסקאות הללו נגמרות במפח נפש. היום החוק מחייב את המוכרים להציג לרוכשים שומת מקרקעין (תקן 22) שתספר להם את כל האמת על הקרקע. אפעל לכך ששומות כאלה ייעשו בכל עסקת נדל"ן. ניתן לעשות זאת בחקיקה ובאמצעות חינוך והסברה לציבור. העלות של בדיקה כזו היא כאין וכאפס לעומת מחיר הדירה. בדיקות כאלה גם תשמשנה את הרוכש לאחר מכן כשיפנה לבנק לצורך נטילת משכנתא. יש עוד הרבה עבודה".

אריה קמיל: גיל: 52, מגורים: תל אביב, מצב משפחתי: נשוי + 3, שמאי משנת 1994

"לפני כל מכירה של נכס יוצג בפני הרוכש הפוטנציאלי דו"ח שמאי"

- דעתך על הנוסחה של האוצר לחישוב שווי דירה?

"שום אפליקציה או תוכנה לא יכולות להחליף את שמאי המקרקעין, הגורם המקצועי והאנושי שעומד לרשות הלקוח. לדעתי השימוש בנוסחה עלולה לגרום לפגיעה בשכבות שונות באוכלוסייה, לרבות העמסת עלויות על שוכרי דירות, ולכן היה ראוי לפחות לכלול בחוק מנגנוני ערעור שמאיים לקביעת השווי ולקביעת מס אמת".

- האם תמשיך לפרסם את מדד מחירי הדירות של השמאים, למרות ההשגות על המדד מצד האוצר ואחרים?

"כן. השמאי נמצא בשטח, חי יום ביומו את עולם המקרקעין ובידיו אוצר גלום של ידע במגוון היבטים - כלכלי, הנדסי, תכנוני, משפטי, מימוני ועוד - המשפיעים על מחירי הנדל"ן. לפיכך אין מתאים וראוי מהשמאי לאמוד את השונות בדירות ולהכין מדד אמין ומשקף. אם השמאי הממשלתי לא יוחזר להכנת הסקירה המנוהלת על ידו מעל לעשור, לשכת השמאים, תמשיך לבחון את השינויים במחירי הדירות ואת ההשפעה על שוק המקרקעין".

- מה עמדתך בעניין רשימות השמאים של הבנקים?

"זהו נושא מורכב המחייב התנהלות אחראית ושקולה. מאבקים משפטיים לא צלחו בעבר, ומכאן שיש לפעול במאמץ משותף ובהידברות ישירה מול הבנקים והרגולציה, כדי להוביל פתרון מושכל ומוסכם. אני מתכוון להקים צוות היגוי אשר ימנה את שמאי הבנקים, שמאים צעירים וכן חברים רלוונטיים נוספים מתחום שמאות המקרקעין. בנקודה זו, מן הראוי גם לפעול לעדכון שכר טרחתו של השמאי בשומות לזכאים למשכנתאות, שלא עודכן שנים רבות".

- שמאי מכריע. מה עמדתך?

"מוסד השמאי המכריע העלה את רמת השומות, בפרט בנושא היטל השבחה. עם זאת, יש להגדיר את נושא השומות המוסכמות בהליך שקוף כפי שמקובל בכל הליך שיפוטי אחר, ולקדם מנגנון גישור לשומות בהיקפים שייקבעו בחקיקה. בנוסף, אני רואה צורך בהגדלת מספר השמאים המכריעים על מנת לייעל את השירות, בדגש על קיצור זמני התגובה".

- מה הנושא החשוב ביותר שנמצא על הפרק?

"כמו שלא הולכים לבית משפט בלי עורך דין, או לא פונים לרשויות המס ללא רואה חשבון, כך לא רוכשים או מוכרים נכס בלי שמאי מקרקעין. אני נחוש להוביל מהלכים שיגבירו את יוקרת המקצוע ויציבו כל שמאי כגורם מקצועי שאין לו תחליף בקביעת אומדנים והערכות שווי בכל עסקת נדל"ן, למשל: קידום חקיקה הקובעת כי לפני כל מכירת נכס יוצג בפני הרוכש הפוטנציאלי דו"ח שמאי המפרט את מאפייניו; קביעת שמאי מלווה לכל תוכנית בסמכות הוועדה המקומית במסגרת תיקון 101; הגברת מעורבות השמאים בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית; הסדרת מנגנון השומות המוסכמות, חשיפה ועידוד של שומות טרום רכישה על-פי תקינה; טיפול עקבי ומתמשך בגורמים המבצעים הערכות שווי שלא בסמכותם, מיסוד מעמד השמאי במגזר הציבורי, ועד מיתוג המקצוע בתודעה הציבורית".

חיים מסילתי: גיל: 47, מגורים: פתח תקווה, מצב משפחתי: נשוי למיכל + 3, שמאי: משנת 2000

"אפעל לחיוב נוכחות של שמאי בכל מוסד תכנוני בישראל"

- דעתך על הנוסחה של האוצר לחישוב שווי דירה?

"כאשר באים לחוקק חוקים כמו מס דירה שלישית, נכון שהממשלה והכנסת יכירו בחשיבות חוות דעתם המקצועית של שמאי המקרקעין בישראל. הבחירה במקרה זה בנוסחה מתמטית-סטטיסטית ולא במנגנון שמאי מחזקת את הצורך בהקמת מערך רגולציה חדיש ויעיל בלשכה, כדי להביא לחקיקה נכונה המחוברת למציאות בשטח".

- האם תמשיך לפרסם את מדד מחירי הדירות של השמאים?

"אין אני רואה בלשכה כלי הנועד לעקוף החלטות ממשלה. עם זאת, כלשכה עצמאית יש לנו הזכות ויש לנו היכולת לפרסם מדדי נתונים עצמאיים במגוון נושאי מקרקעין. הלשכה בראשותי תקבל החלטות על פי שיקול דעת אחד ויחיד - טובת הציבור וטובת ציבור השמאים כמובילי דעה מקצועית בתחום. בכוונתי להקים צוותי מחקר אקדמיים בתוך לשכת השמאים אשר יבחנו את נתוני השוק, ולהביא נתונים אלו מתוך עוצמה ומובילות אל מקבלי ההחלטות בממשלה, על מנת לסייע ולתרום לקבלת החלטות בראייה רחבה יותר".

- מה עמדתך בעניין רשימות השמאים של הבנקים?

"אם אבחר, אהפוך את העולם כדי לדעת שיש לכל שמאי ושמאית היכולת והאפשרות להתפרנס מהמקצוע ולהבטיח להם אופק ויציבות תעסוקתית. בכוונתי לשנות החקיקה כך שתחייב נוכחות של שמאי בכל מוסד תכנוני בישראל. אפעל בדרך של הידברות והבנות, על מנת לנסות ולהרחיב את המגמה הקיימת לפיה שומות איכותיות הנערכות לפי התקינה, גם על ידי שמאים שאינם ברשימה, יהוו בסיס לאשראי בנקאי".

- שמאי מכריע. מה עמדתך?

"בחודשים האחרונים אני פועל להשיג את הסכמת משרד האוצר והעומד בראשו, על מנת להשיב את מנגנון השומה המוסכמת עד לסכום מסוים. כשאבחר ליו"ר הלשכה בכוונתי להניח הצעת חוק עם חברי כנסת מכל הקשת הפוליטית ולהחזיר בחקיקה את נושא השומות המוסכמות. תיקון 84 היטיב עם השוק בכך שגרם לחוות הדעת השמאיות להיות מפורטות יותר והביא למנגנון שקיפות איכותי. עם זאת, ראוי לתקן את הנזק שנגרם לאזרח הקטן בכל הקשור לאי היכולת להגיע לשומה מוסכמת. כמו כן, נכון לשקול קיומו של מנגנון ערעור שמאי שיפעל במקביל לוועדות הערר המחוזיות, ואשר אליו יתנקזו ערעורים העוסקים בנושאים שמאיים".

- מה הנושא החשוב ביותר שנמצא על הפרק?

"שני נושאים יעמדו במרכז העשייה שלי: הבטחת מעמד השמאי כגורם המקצועי המוביל בענף הנדל"ן, והגנה מקצועית על הציבור. כאשר כל רוכש ורוכשת ידעו שהגורם המוביל עליו אפשר לסמוך הוא שמאי המקרקעין, אזי גם רכושם וכספם של הרוכשים יהיה מובטח וגם עתיד המקצוע של שמאי המקרקעין יהיה מובטח. יש לפעול למצב בו כל מהלך נדל"ני, מגדול (כדוגמת נספח שמאי לכל תוכנית) ועד קטן (כל רוכש דירה), ילווה בשמאי מקרקעין".