"אני מקווה שפרשת ענבל אור תהיה האחרונה"

כשנכנסנו בבוקר יום שישי עם מוטקה (מרדכי) אביב למעלית בפרויקט לב העיר בירושלים, פגש אותנו אחד הדיירים בבניין. "בוקר טוב מר אביב, מה עם הסופרמרקט שהבטחת?" שאל הדייר. "מי שמתעכב זה הסופר, לא אנחנו", השיב אביב, בעל השליטה ויו"ר חברת מ. אביב שהקימה את הפרויקט. הם נפרדים בחיוך ובלחיצת ידיים.

אביב בן 87, ונעזר במקל הליכה, אבל אל תטעו. בגילו, ולמרות שבנו אסף אביב אוחז במושכות ניהול החברה, הוא יודע בדיוק מה מתרחש בכל פרויקט של החברה, האם קצב הבנייה עונה על הציפייה, מהו הסטטוס הביורוקרטי של כל בקשה לאישור תוכנית או היתר בנייה, וגם מי קנה דירה ובאיזה פרויקט.

אביב מצביע לנו על הבור שבו מוקמים היום במסגרת הפרויקט עוד שני בניינים: "את הקרקע, מעל המינהרה של דרך בגין, קנינו מהמדינה ב-2007 ב-110 מיליון שקל", הוא מספר. "היום זה מעט, אבל אז זה היה הרבה כסף. התב"ע היתה ל-220 דירות ואנחנו ביקשנו לשנות את התוכנית. באמצע התפוצצה פרשת הולילנד, וכל העיר קפאה, לא קידמו כלום ולא נתנו היתרים. פחדו. ב-2008 זה יכול היה להיות הפרויקט הראשון בירושלים עם דיור בר השגה כי ביקשנו להגדיל את מספר הדירות ל-470 שחלקן יהיו בנות השגה, אבל זה לא יצא לפועל כי הממשלה עוד לא הגדירה מה זה דיור בר השגה, אז אישרו לנו 300 דירות בפרויקט רגיל. יזם אחר היה שובר את הראש".

חברת מ. אביב שהקים מוטקה אביב ושנקראת על שמו, בנתה אלפי יחידות דיור בישראל. בשנים הקרובות צפויה החברה להקים שני פרויקטים של מחיר למשתכן בראשון לציון (108 דירות) ובמודיעין (118 דירות מחיר מטרה).

את תשעת החודשים הראשונים של 2016 סיכמה אביב בנייה עם שיפור של כ-19% בהכנסותיה, שעמדו על כ-126 מיליון שקל, בתמיכת סיום פרויקט ברמלה ואכלוס דירות בפרויקט בצור הדסה, ובשורה התחתונה רווחיה לתקופה זו זינקו בכ-60% והתקרבו ל-16 מיליון שקל, גם בתמיכת צמצום הוצאות המימון שלה. מניית אביב בניה קפצה בשנה האחרונה ביותר מ-40% ומשקפת לחברה שווי של כ-170 מיליון שקל.

לחברה גם חברת ביצוע שמבצעת את הפרויקטים עבור עצמה. "אני מסתכל על חברות הבנייה שקורסות, ואני חושב שעוד מעט לא יהיו יותר חברות ביצוע", אומר אביב. "התחרות קשה, היד קמוצה במחיר והרווחיות נמוכה. לכן אנחנו מתעקשים שהקבלנים שלנו יהיו עובדים שלנו, יש לנו עובדים פלסטינאים שעובדים איתנו כבר 40 שנה, והם כמו משפחה. חלק מהם צריכים לצאת מהבית ב-3 בלילה כדי להגיע לאתר בנייה בצור הדסה, ואם עושים להם בעיות במחסום אנחנו נגיע לשם לעזור".

השלמת הכנסה בשיפוצים

אביב נולד באלכסנדריה בשנת 1930, ועלה לישראל ב-1946 יחד עם אחיו הקטן שהיה אז בן 10 בלבד, בעקבות תנועת החלוץ שפעלה במצרים במטרה להעלות יהודים לישראל.

את הלילה שבו עלה ארצה הוא זוכר לפרטי פרטים: "לקחנו את הרכבת שיצאה ב-6 בערב מקהיר לביירות", מספר אביב. "הרכבת עצרה באל עריש (סיני) להחתים דרכונים, ומשם המשכנו עד תחנת לוד וירדנו. בלוד לקחנו רכבת לתל-אביב, עד לתחנת בית המכס ברחוב הרכבת. היו לי בכיס 400 לירות".

אביב מספר כי הגיע עם אחיו לסוכנות היהודית ברחוב לילנבלום, שם התקבלו לעליית הנוער, ונשלחו לווילה בחיפה שבה ריכזו ילדים שנשלחו ממנה לקיבוצים. "הגעתי לקיבוץ יגור, לקבוצה של 40 ילדים, מפולין, מצ'כיה, מרומניה. כולם ניצולי שואה, ואני הייתי הספרדי היחיד ממצרים", מספר אביב. "אמרו לנו למלא את השקים בעלים של תירס (שלף) שזה יהיה המזרון שלנו, ובלילות זכיתי לשמוע את הסיפורים על מה שהם עברו באירופה. ב-1947 פרצה מלחמת השחרור, והתגייסנו לפלמ"ח.

"אחרי המלחמה הגיעה השעה לפירוק הפלמ"ח והתפצלנו לאחדות העבודה ומפא"י. זה היה ככה: מי שבמקרה עמד ליד מדריך מפא"יניק נהיה שייך למפא"י, ומי שעמד ליד מדריך של אחדות העבודה, הלך לשם. אני הגעתי למפא"י".

אביב נשלח לירושלים, היה מדריך של הנוער העובד והלומד ולקח חלק בהקמת סניפי התנועה בקטמון, בבקעה, ובמקור ברוך.

- איך בעצם הגעת לתחום הבנייה?

"ביום שישי אחד, בסוף רחוב עזה בירושלים, התחילו לבנות את שכונת רסקו. נכנסתי לראות את הבניינים וזה מצא חן בעיני. שאלתי אם צריכים עובדים ואמרו לי לבוא ביום ראשון. התחלתי כפועל, והתקדמתי להיות מנהל עבודה. בהמשך הג'וינט חיפש לפתור מצוקה של ילדים שנזרקו ממעברות, והתחלתי ללמד את הנערים בניין. בינתיים גם התחתנתי ונולדו לי ילדים, אז עשיתי השלמות הכנסה בשיפוצים.

"אני ושותף התחלנו לעבוד יחד, והפרויקט ראשון שעשינו היה לחברת חשמל שפירסמה מכרז לשפץ שני בניינים הרוסים מהמלחמה, ברחוב שלמה המלך. זכינו ב-70 אלף לירות וכולם אמרו שנפסיד.

"בשיטה הזו התפתחנו. בשנות ה-70 השתתפנו במכרזים לביצוע עבודות והתמקצענו, ובשנת 79 השתתפנו לראשונה במכרז במצפה מנחם בדרך להדסה, להקמת 120 יחידות דיור חלק עבור המדינה וחלק יזמי. זכינו במכרז וכאן בעצם התחלנו להיות יזמים".

"מי ייכנס לענף ללא אשראי"

"הדברים השתנו בצורה קיצונית. עד 1979 המדינה היתה אחראית לייצר דירות", אומר אביב. "מאז המשק השתנה והכל עבר לידיים פרטיות.

"התקופה הכי זוהרת היתה בתקופת שרון. כולם חייבים לו הרבה על ההעזה הגדולה שלו. שרון גיבה את הקבלנים, ונתן להם בעצם רשת ביטחון: מי שלא ימכור, המדינה תקנה ממנו את הדירות הלא מכורות. בנו פה 100 אלף דירות בשנה והמדינה לא היתה צריכה לקנות אפילו דירה אחת".

- והיום? מה דעתך על תוכנית מחיר למשתכן שאתם לוקחים בה חלק?

"כשאני רואה גם את איכות הבנייה, אני מבין למה אנחנו מתעקשים לבנות בבנייה מתועשת, במטרה לייעל את הבנייה ולצמצם את שיקול הדעת האנושי, כך שהסיכויים לליקויי בנייה יהיו נמוכים יותר. הבנייה שהממשלה דורשת מתאימה לנו, רק הבנקים עושים קשיים, כי הם לא רוצים כישלונות, אבל מי ייכנס לענף ללא אשראי?

"אני חושב שהיום נותנים עזרה מסוימת לאוכלוסיות מוחלשות, אבל הדרך לפתור את בעיית הדיור עצמה יכולה היתה להיות טובה יותר. אנשים נרשמים לדירה כשמקור הפרנסה שלהם לא באותה עיר. המדינה נותנת בהזדמנות מתנה בזה שהיא מוזילה את הקרקע. אם המדינה היתה נותנת את אותו כסף לאוכלוסיה שהיא רוצה לעזור לה באמצעות סובסידיה, זה היה עדיף. כל בנאדם היה בוחר איפה הוא רוצה לקנות ולגור.

"צריך להגיד את האמת: מי שקנה בעפולה אבל לא גר שם, לא יעבור לשם. הם קונים כדי לא לאבד את הזכות ולא כדי לקבל דירה לגור בה. עדיף להגיד, 'יש לך זכות - תממש אותה איפה שתבחר'. ככה אנשים יוכלו לממש את הזכות הכספית איפה שהם עובדים, או איפה שהמשפחה גרה".

- אז שוב כולם יגורו רק באזורי הביקוש. הממשלה לפעמים רוצה להביא אנשים לקרית גת.

"אז שיפתחו קודם בפריפריה רכבות ומקומות עבודה, ואנשים יבואו לגור שם מבחירה ומרצון. במסלול של היום אין התייחסות לקריטריונים כמו ילדים, שירות בצבא, הכנסה, קריטריונים שלפיהם היה ניתן לתת את הסובסידיה בצורה יותר נכונה".

- איך אתה רואה את הענף בהשוואה לתחילת הדרך?

"את רוב העסקאות עשינו עם מוסדות ומדינה, ומיעוטן עם בעלים פרטיים. חברות בנייה כמונו, שבנו עבור משרד השיכון ונשאו במשימה הלאומית של בנייה לעולים, כבר לא קיימות. בתחילת דרכי, מרדכי יונה היה עוד אינסטלטור, אורי דורי היה מהנדס בחיפה, רסקו החליפה ידיים.

"לי אגב הציע יום אחד רו"ח אודי ברזילי, שהיה הרו"ח של הולילנד, לקנות את הקרקע. בדקתי את זה אבל היה בתב"ע הרבה מלונאות ולא גיליתי בזה עניין, אז הוא הציע את זה לאחרים. מי יודע, אולי אם הייתי קונה, אולמרט עוד היה ראש ממשלה. כל מה שבנו שם, אושר על ידי כל האינסטנציות שאמורות לאשר בחוק".

- במהלך הדרך קרסו לא מעט חברות. חברת חפציבה גם היתה ירושלמית ותיקה עד לקריסה.

"הבעלים, מרדכי יונה, היה קולגה. האבא התחיל מקטן, היה הולך עם מכנסיים קצרים, ובמהלך השנים התרחב מאוד. בענף שלנו, להתרחב בלי הון כלכלי ותשתית הנדסית זה מסוכן. כשאנחנו התרחבנו, הפכנו להיות חברה ציבורית בשנת 1993 במטרה לגייס הון ולהמשיך להתפתח. גם החברה שלנו לוקחת סיכונים, אבל אלה סיכונים מחושבים עם גב מאחוריה. הצטערנו שקרה מה שקרה עם חפציבה. רצינו לעזור, ואולי גם עזרנו".

- אתה חושב שהיום יש יותר מקרי רמאות בנדל"ן?

"לא בטוח. פעם פשוט לא היו מודעים לדברים שקורים. היום יש עיתונות וטלוויזיה, והשקיפות היא הרבה יותר גבוהה מאז. אולי היו דברים בסתר שלא ידעו עליהם פעם. אני חושב שאחרי מה שנחשף עם ענבל אור, אי אפשר להסתיר יותר דברים כאלה, ואני מקווה שהיא תהיה הפרשה האחרונה".

עסקה עם הוותיקן

"רובי ריבלין אמר לי שהשתגעתי"

מ.אביב היא אחת מהחברות הבודדות שביצעה עסקת קומבינציה גדולה עם הכנסייה הקתולית והוותיקן, ואפילו יותר מאחת.

"בסוף שנות ה-80 עשינו עסקה עם הוותיקן באיטליה, שמחזיק קרקע ברחוב שמואל הנגיד בירושלים", משחזר אביב. "הקרקע בשטח שישה דונם היתה למעשה החצר האחורית של מנזר רטיסבון. מי שייצג את הכנסיה היה עו"ד אברהם סוכובולסקי, והם פרסמו מכרז לפיתוח הקרקע. כל החברות הירושלמיות השתתפו במכרז ואנחנו נתנו את אחוזי הקומבינציה הכי גבוהים לכנסיה (17% מהדירות). זכינו והצלחנו לקבל חכירה ל-120 שנה.

"התחלנו לקדם תוכנית בניין עיר על הקרקע, ואז הבנתי שאפשר להשביח את המיקום שנחשב אמנם למרכז העיר, אבל גובל בשכונת רחביה. בין הפרויקט לבין רחביה הפריד בית ספר המיתולוגי גימנסיה רחביה. הבנתי שאם ניקח רצועה של תשעה מטרים מחצר הגימנסיה ונחבר אותה לפרויקט על מנת שיהיה שביל חיבור, יהיה לפרויקט חיבור לשכונת רחביה והוא ייקרא 'לב רחביה' ולא 'לב העיר'.

"התקשרתי לעו"ד שלי שהיה ראובן ריבלין, היום נשיא המדינה, ושאלתי אותו לדעתו. הוא אמר לי 'השתגעת? בחצר הזאת היתה הנשיקה הראשונה שלי, ושל כל אלה שלמדו שם (הרמטכ"ל יגאל ידין, הנשיא אפרים קציר, יוני נתניהו אחיו של ראש הממשלה, נשיאת בית המשפט העליון מרים נאור ועוד - ש.צ). יהיו לך התנגדויות בלי סוף'.

"לא התייאשתי ובסוף אחרי הרבה ביורוקרטיה, מול ועד הורי הגימנסיה, מול גזבר העירייה אז יעקב אפרתי ומול קק"ל, עשיתי את העסקה וקניתי מהחצר רצועה באורך תשעה מטרים ב-375 אלף דולר. בזכות הרצועה הזאת הצלחנו לייצר מעבר מרחביה אל הפרויקט ואל רחוב שמואל הנגיד. בחצר של המנזר הקמנו פרויקט של 84 דירות בבניינים של שמונה קומות שאוכלס בשנת 95, והכנסיה קיבלה 17% מהדירות".

אביב בעצמו מתגורר בפרויקט. "המזל היה גדול בפרויקט הזה, בגלל ההעזה. לא היתה תב"ע והיה צריך לייצר יש מאין. לראות את החיבור לרחביה.

"לכנסיה הארמנית היתה באותה עת 200 דונם קרקע חקלאית ברמלה, שהיא ביקשה לפתח. עו"ד סוכובולסקי הציע לי את העסקה וב-1991 חתמנו על העסקה. השבחנו את הקרקע ובנינו עליה קרוב ל-1,000 יחידות דיור. היו הרבה קשיים בפרויקט הזה, היה המשבר בענף באמצע, וגם עו"ד סוכובולסקי נפטר באמצע".