"צוקי ארסוף": עוד 108 וילות ודירות יוקרה בשכונה סגורה לאלפיון העליון

כך חברו קיבוץ מרושש (געש), מאכער מקושר (אביגדור יצחקי) ואדריכל מפורסם (אילן פיבקו) להקמת אחד הפרויקטים המרהיבים והמקוממים בישראל

הפרויקט לפני עשור / צילום: איל יצהר
הפרויקט לפני עשור / צילום: איל יצהר

מי שנוסע לראות את פריחת אירוס הארגמן בשמורת חוף השרון יוכל להבחין שבימים אלה נשלמת הקמת שלב ב' של פרויקט "צוקי ארסוף", שנבנה מדרום לקיבוץ געש. הפרויקט, הבנוי על מצוק כורכר במרחק של 200 מטר מהחוף, הוא דוגמא מצוינת למגמת השינוי שעברו יישובי ההתיישבות העובדת באזור חוף השרון. מדובר בשכונה אקסלוסיבית סגורה, ליד הים, בתכנון של האדריכל הממותג אילן פיבקו. לכן אין זה לא מפתיע שבשנת 2012, כשיזמי הפרויקט, קבוצת חג'ג' וחברת אקרו, הציעו את הדירות למכירה, הם הצליחו למכור את כולן במחירים גבוהים, בתוך ימים ספורים.

קיראו עוד ב"גלובס"


פרויקט צוקי ארסוף כולל מבנה ארוך, בן שלוש קומות, שבו 52 דירות קטנות. המבנה מתוכנן על קו מצוק הכורכר, ולכן נהנה מנוף פתוח וישיר לשמורת הטבע חוף השרון ולים. בניצב אליו הוקם מתחם נוסף הכולל רחוב סגור שהוא שטח פרטי פתוח, ומשני צידיו 56 וילות דו משפחתיות.

בשנים האחרונות, עם הקפיצה מתכנון וילות ובתי דירות בודדים למתחמים, והיציאה מיפו לפריפריה של גוש דן, נטש פיבקו את היומרה למקומיות ועבר למודרניזם נוצץ. אם נשווה את שכונת הקוטג'ים בגעש לפרויקטים כמו שכונת וילה נובל שהוא תכנן בראשון לציון, ושכונת פסגת תל דן בהוד השרון, נוכל לראות שהתכנון שלהם דומה מאוד: בכולם הוצנחו, בלב שטחים שהיו פעם חקלאיים, מתחמי קופסאות מגורים שהם תמיד מנותקים מהיישוב השכן או מהנוף. האדריכלות שלהם מינימליסטית וזרה.

עיון באתר משרדו של פיבקו מגלה שהוא מציג את המבנים האלה כ"מתכתבים" עם סגנון הבאוהאוס, אבל בסטנדרט מפנק.

WOBI

פתרון למצוקת הדיור

ההיסטוריה של פרויקט "צוקי ארסוף" מייגעת, אך מלמדת הרבה על האבולוציה של התכנון והאדריכלות: הוא נבנה על קרקע חקלאית של קיבוץ געש, שעברה שינוי ייעוד למגורים במה שהוגדר אז, בשנת 2000, כניסיון לפתרון מצוקת הדיור בקיבוץ.

אלא שמצוקת הקיבוצניקים הצעירים נשכחה די מהר: בתוך שנה מכר הקיבוץ 50% מהקרקע לחברת סקום, חברה-בת של שיכון עובדים, תמורת 27.7 מיליון דולר. הקיבוץ תירץ את המכירה בצורך דחוף להסדרת חובות. בשנת 2002 אושרה על ידי הוועדה המקומית חוף השרון תוכנית, שנערכה על ידי האדריכל ישראל רוזיו, שהפכה את המגרש הגדול לשכונת "געש על הים", שתוכננה כמתחם סגור שבו 30 וילות עם בריכות שחייה צמודות.

בשנת 2004 הוציא בית משפט השלום בנתניה צו להפסקת עבודות לפרויקט. התברר שהיזמים החלו בעבודות עפר שלא תאמו את התכנית שאושרה. על רקע המהמורות בדרך שכרו היזמים בשנת 2005 את שירותיו של רואה החשבון אביגדור יצחקי, שפרש אז מתפקידו כמנכ"ל משרד ראש הממשלה, לצורך קידום התוכנית.

יצחקי יצא אז להפוגה קצרה מאוד מהחיים הציבוריים. בשנת 2006 הוא ייבחר לכנסת מטעם רשימת קדימה, ומאוחר יותר התפטר ממנה בעקבות פרסום הדו"ח הסופי של ועדת וינוגרד (שבחן את התנהלות הממשלה בתקופת מלחמת לבנון השניה). בימים אלה יצחקי הוא אחד האנשים הכי חזקים בשוק הנדל"ן המקומי, המכהן כראש המטה לדיור לאומי במשרד האוצר וכיו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה.

העבודה שעשה יצחקי כנראה השתלמה. בשנת 2006 אישרה הוועדה המחוזית את התוכנית, תוך דרישה להקים 108 יחידות דיור במקום 30 וילות. באותה שנה - תחת אי ודאות גדולה אם יינתן אישור להקים את הפרויקט היוקרתי - מכרו קיבוץ געש וחברת סקום את זכויותיהם לידי חברת צוקי ארסוף (בבעלות משותפת של אקרו נדל"ן וקבוצת חג'ג), תמורת כ-30 מיליון דולר. החברה החדשה החלה לשווק וילות, קוטג'ים ודירות סטודיו ב"שכונה סגורה ואיכותית" בתכנון האדריכל אילן פיבקו. האדריכלות, יש לציין, היתה שונה מאוד בהדמיות ההן ממה שאנחנו רואים היום. הסגנון היה ברוח טוסקנה/יפו, עם הרבה קשתות, טיח פיגמנטי וגגות רעפים.

בשנת 2007 הודיעה הוועדה המחוזית על הכנת תוכנית חדשה. הוועדה גינתה את התנהלות המועצה האזורית חוף השרון וקיבוץ געש והאשימה אותם בחוסר תמימות, והיזמים נדרשו להעלות את הצפיפות ל-4 יח"ד לדונם ולשמר הזיקה הפיזית לקיבוץ הוותיק. רק ב-2010, אחרי שהעניין התגלגל לפתחו של בית המשפט העליון בעקבות ערעור של הוועדה המחוזית ומחאה של עמותת "אדם טבע ודין", הוחלט על קידום התוכנית.

שיווק הדירות החל בשנת 2012 וכבר ב-2014 נכנסו ראשוני הרוכשים למבנה שעל המצוק. כאמור, בימים אלה נשלמת הקמתה של שכונת צמודי הקרקע. בדיקה באתר מדלן מעלה שבחודש מאי 2016 נמכרה דירה בגודל של 55 מ"ר ב-3.25 מיליון שקל. דירת גג בגודל של 70 מ"ר מוצעת כעת למכירה במחיר של 4.25 מיליון שקל. בחודש מאי 2015 נמכר קוטג' בשטח של כ-200 מ"ר במחיר של 6 מיליון שקל. קוטג' דומה מוצע כעת למכירה במחיר של 9.5 מיליון שקל.

עו"ד אלי בן ארי מעמותת "אדם טבע ודין" משוכנע שאם היו נותנים לחברי קיבוץ געש לבחור הם היו מעדיפים לבנות הרחבה ולא שכונה פרטית. ברור לו שנעשתה כאן שגיאה קשה: "המערכת היתה צריכה לעצור את זה ולא לאשר בנייה על שטח חקלאי פתוח. יש כאן פשע מצד היזמות ואיוולת מצד המערכת".

המתכננת יעל דורי, אף היא מ"אדם טבע ודין", הרבה יותר בוטה: "מדובר בשטח פתוח, צמוד לגן לאומי שהוא אחד היפים בארץ. מצוק הכורכר הוא ערך טבע שנעלם. לבנות במקום כזה שכונת מגורים לעשירים בלבד זה משהו שקשה להעלות על הדעת. בעיני, העיוות הוא שלא משנים תוכניות בנייה, שאין החלה רטרואקטיבית של החוק שאסר על בנייה כזו (תמ"א 13). זו סתירת האינטרס הציבורי. כל מי שעובר שם צריך לחוש חוסר נוחות שקומץ עשירים לקחו את הנוף היפה בארץ".

מאתר האינטרנט של קיבוץ געש ניתן להבין שבשנת 2007 אימץ הקיבוץ את ה"תוכנית לשינוי אורחות החיים", שמשמעותה היא העברת הפרנסה לאחריות החברים. לצד השינוי סוכם גם על "אמנה חברתית לשותפות", שהצהירה על רצון לשמור על ערבות הדדית נרחבת.

בשנת 2008 מנתה אוכלוסיית הקיבוץ כ-600 נפשות. לאחר קבלת ה"שינוי" הצטרפו כ-70 בנים לחברות בקיבוץ. כלכלת הקיבוץ מבוססת על תעשייה, חקלאות, תיירות ופנאי, שיווק, מרכזים מסחריים ועבודות חוץ. מערכת החינוך בגעש פתוחה לילדי הסביבה.

מקיבוץ געש נמסר: "שכונת צוקי ארסוף קיבלה את כל האישורים כחוק ונמצאת בשטח המוניציפלי של הקיבוץ. מדובר בקרקע פרטית שמכר קיבוץ געש כחלק מהסדר החובות. מרגע זה לקיבוץ לא היתה נגיעה לפרוייקט עצמו".

"לטובת כלל הציבור"

המועצה האזורית חוף השרון מסרה בתגובה, כי "המועצה פועלת על פי חוקי התכנון ובשיתוף הדוק של היישובים, על מנת לשמור על שמורות הטבע הרבות והגנים הלאומיים שבשטחה, לרבות מצוק הכורכר והגן הלאומי חוף השרון - לטובת כלל הציבור. אזור חוף השרון מהווה את הריאה הירוקה האחרונה בלב מטרופולין המרכז והמועצה יחד עם היישובים רואה בשמירת שטחים אלה משימה עליונה. השכונה המדוברת לא הוקמה על שום שמורת טבע. מיקומה והקמתה אינם מצויים על מצוק הכורכר ואינם פוגעים בו. סוגיה זו נבדקה לעת אישור התוכנית ולעת אישור תכנית הבינוי. השכונה אושרה על ידי שר הפנים בשעתו וכן על ידי בית המשפט העליון, ושוב על ידי הוועדה המחוזית. כל השאר מיחזור של סיפורים ישנים שאין בהם דבר".

ביקור בשכונה החדשה של געש מגלה שלמרות ניסיונות הוועדה המחוזית לכרוך את אישור הפרויקט בחיבורו לקיבוץ הוותיק ולייצר מראית עין של הרחבה, הרי שערוץ הוואדי שזורם מדרום לקיבוץ מפריד למעשה בין שתי ישויות והשכונה מתנהגת כמו מתחם זר, סגור והרמטי. אי אפשר להתעלם מהכביש החדש שמוביל ישירות למרכז הקניות של חוצות שפיים ומאפשר כניסה ויציאה מיידית ויחסוך את המעבר בכניסה לקיבוץ.

השתלשלות העניינים מלמדת שעם קצת אורך רוח, עזרה של מאכער מקושר במיוחד ואדריכל מפורסם, בסוף הכל מסתדר: הקיבוץ המרושש יוצא מחובותיו והופך לפרבר אקסלוסיבי שמוכר שירותים לעשירים, שגרים בווילות בסגנון באוהאוס באמצע השדות, ליד שמורת טבע, על הים.

טרנספורמציה מוזהבת

מגדל אורו, ברחוב יפת 42 ביפו, מספק עוד הצצה לפרויקט שעבר עם השנים טרנספורמציה למודרניזם נוצץ המתעלם מהסביבה לידו. גם הוא אגב של האדריכל אילן פיבקו והיזמית היא אקרו נדל"ן. הדמיות המבנה החדש שביפו מציגות מבנה שמזכיר במידותיו את המבנה הישן, בית המכס, שהיה קיים במקום ובמשך שנים היה נטוש. דומה לישן, אך הוא צבוע בגוון של זהב. במקום מתוכנן מגדל מגורים שיכלול כ-55 דירות יוקרה. כמו כן, באזור שבו היה מגרש החניה, במורד רחוב יהודה מרגוזה, כולל הפרויקט זכויות בנייה לכ-5,000 מ"ר נוספים המיועדים ל-50 דירות נוספות שלא ייבנו לעת עתה.

בשנות ה-90 קודמה לאתר זה תוכנית שנקראה אז "מתחם טללים" והציעה שיפוץ של כל המתחם והפיכתו לאתר מלונאות בסגנון ים תיכוני אקלקטי. בסופו של דבר, החלק היחיד של התוכנית שיצא לפועל הוא "בית טלאל", בניין מגורים הממוקם בשפיץ של המשולש, מפגש הרחובות יהודה מרגוזה ויהודה הימית.

אילן פיבקו, אביגדור יצחקי / qצילום: רפי דלויה, איל יצהר