תמ"א 38 ברמת-גן: גם מעצב השיער רוצה דירה חדשה

כשהבניין הישן כולל שטח מסחרי, המורכבות של יישום תמ"א 38 גדולה בהרבה

הבניין ברחוב מטולה בר”ג. בעלי החנויות דורשים דירות / צילום: אמיר מאירי
הבניין ברחוב מטולה בר”ג. בעלי החנויות דורשים דירות / צילום: אמיר מאירי

התמורות לדיירים הוותיקים מהוות מכשול מוכר ומורכב במימוש פרויקטים במסגרת תמ"א 38. וכאשר הבניין כולל לא רק דירות מגורים, אלא גם חנות, משרד או מחסן, המשימה הופכת קשה שבעתיים. לא פעם, בעלי הנכסים המסחריים דורשים בתמורה דירות מגורים, וקידום הפרויקט נכשל. במקרה כזה, היזם והדיירים לא יכולים לפנות לערכאות בשם חוק הדייר הסרבן, כי לא מדובר בבעל דירת מגורים.

כך למשל, בבניינים ברחוב מטולה 9-11 ברמת-גן מקדמת חברת אפריקה 38 פרויקט תמ"א 38. הפרויקט מצוי כרגע במבוי סתום בדיוק בגלל סוגיה זו. עו"ד גיא פרבמן, המייצג את הדיירים, מסביר שבעלי החנויות דורשים דירה בתמורה לפינוי חנות של 20 מ"ר, תמורה שהיזם אינו יכול לתת. 32 מהדיירים כבר חתמו על הסכמה עם החברה, עמידר עומדת לחתום על הסכמה בגין 4 דירות נוספות, ונותרו רק שתי החנויות, של מעצב שיער וקוסמטיקאית. מבחינה שמאית לא ניתן לתת להם דירת מגורים, אלא חנות מסחרית חדשה עם תוספת מטרים.

לגזור ולשמור: איך לבחור את אנשי המקצוע למיזם תמ"א 38?

loading

לדברי פרבמן, "מאחר שיש לנו כבר 80% מהחתימות, ברגע שנקבל אישור מהוועדה המקומית להוצאת היתר בנייה, נפנה למפקחת על הבתים המשותפים".

בנו של מעצב השיער, אשר היינו בעל משרד תיווך נדל"ן 24/7 נכסים ומתמחה באזור' מסר בתגובה:
"מדובר בחנות של 37 מ"ר ולא 20 מ"ר כפי שנטען. נוסף על כך, כיוון שכיום יש לנו חנות פינתית, דרשנו גם כן חנות פינתית שכן יש לכך חשיבות מסחרית משמעותית, מכיווני אוויר ועד לחשיפה לרחוב. הציעו לנו חנות אחרת לגמרי בעלת כיוון אוויר אחד ומוקפת דירות, אשר כנראה תהיה לא שימושית עבורנו ולכן עלתה אפשרות לדירה קטנה בקיזוז מסוים עם היזם. יש לציין, בנוסף, את העובדה כי שמבקשים לפנות בעל עסק אשר הוא ושותפתו מפרנסים שתי משפחות מעסק זה במשך זמן של מעל 20 שנה בזמן שכל דייר מרוויח מהתמ"א הזאת סביב החצי מיליון שקל, אנחנו למעשה מפסידים וכל מה שביקשנו הוא לנסות למצוא נוסחה שבה לא נפסיד כסף, על מנת לא למנוע את התמ"א. היום אנחנו מבקשים חנות תמורת חנות במיקום בו אנחנו נמצאים כיום ועם תוספת מ"ר דומה למה שהציע היזם ופיצוי סביר לבעל העסק שצריך להעתיק אותו למקום אחר".

בעיה נוספת עולה מתנהלות הרשויות המקומיות. עיריית רמת-גן, למשל, דורשת ברחוב כמו רחוב הרואה החוצה את העיר חזית מסחרית בבניינים שהיום אין בהם מסחר, כדי לייצר רחוב הומוגני (בלי כמובן להציע תוספת בזכויות בנייה). זו בדרישה תכנונית לגיטימית, אבל כזו שמסבכת לחלוטין את כל התחשיבים הכלכליים.

קיראו עוד ב"גלובס"


"התקזזות מסוימת"

מקרה אחר, שעבר להכרעה של ועדת ערר, מצוי בשני בניינים צמודים ברחוב פרופ' שור 27-29 בתל-אביב, שבהם מקודם פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה. בבניינים 26 דירות מגורים, ובקומת המרתף ארבעה משרדים שנבנו בהיתר עם הקמת הבניינים בשנות ה-50. עם קידום פרויקט התמ"א, הגישו בעלי המשרדים ב-2015 בקשה לוועדה המקומית לאישור שימוש חורג לצמיתות ולהסבת המשרדים לארבע דירות מגורים. לבקשה הוגשו התנגדויות של מרבית הדיירים, ובסופו של הליך אישרה הוועדה המקומית בסוף 2016 אישור חורג למגורים לתקופה של 10 שנים.

בעלי המשרדים לא ויתרו והגישו ערר בגין ההחלטה לקצוב את ההיתר. בנוסף, הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית גם נציגות הבניינים, המתנגדים להסבת המשרדים לדירות מגורים. הדייריים טענו, באמצעות עוה"ד אלי וילצ'יק וכרמית רבי ממשרד כהן וילצ'יק, כי מתן השימוש החורג עלול לסכל מימוש פרויקט תמ"א 38 בבניינים. הם הסבירו כי בשל מצבם הפיזי הירוד של הבניינים, החלו בעלי הדירות בקידום פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, ואף בחרו בחברת בנייני העיר הלבנה בולווארד טרה למימוש הפרויקט, והתקשרו עמה בהסכם. לטענתם, מתן היתר לשימוש חורג, אשר ייצור ארבע דירות נוספות שיש להעניק לבעליהן דירות תמורה, יסכל את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט כולו.

"המקרה מלמד על הקשיים הקיימים ביישום תמ"א 38 בבניינים שבהם יש שימושים מעורבים", מסביר עו"ד וילצ'יק. "במרתף יש משרדים שאינם זכאים לאותן הטבות כמו דירות. בניסיון לקבל בכל זאת הטבות, וגם על מנת ליצור מנוף במו"מ עם היזמים, מתנהל הליך סרק שמטרתו לאפשר המרת המשרדים למגורים, כאשר אין צורך או כוונה אמיתית לעשות שימוש למגורים במשרדים. כמובן שכל ההליך הזה מעכב את מימוש התמ"א.

"דברים דומים קורים בבניינים שבהם יש מסחר בקומות הנמוכות. הקושי מתחדד כאשר בעלי היחידות המסחריות לא ששים לוותר על מקור פרנסתם במשך תקופת הבנייה. המטרד של הבנייה פוגע קשות בפרנסה שלהם ודיור חלופי כמובן לא יעזור להם".

במקרים מסוימים מצליחים הצדדים להגיע להסכמות. ברחוב בארי בתל-אביב למשל, דרש בעל נכס בקומת המרתף תמורה של דירת מגורים בעת מימוש הפרויקט. עו"ד ישראל ליברובסקי ממשרד ויור ליברובסקי שייצג את בעל המרתף, מספר כי "לאחר ניהול מו"מ מתיש, היזם הבין שבעל נכס יכול לשבש לו את כל הפרויקט ולכן נאלץ לסגת ולתת לבעל המקלט דירה גדולה עם התקזזות מסוימת, כלומר, בעל המרתף שילם תוספת. הצלחנו לשכנע את היזם שמבחינה מיסויית לא יהיה מס שבח על השטח הזהה של דירת התמורה (ייתכן שרק על התוספת), וגם שמימוש הפרויקט ללא תמורה לבעל המרתף יפגע בחלק היחסי שלו מהרכוש המשותף שיפחת, ואת זה חוק התכנון והבנייה אוסר".