פיקוח על שכר דירה? "זה מוביל להרס שוק השכירות. זה זוועה"

מחיר למשתכן? "שערורייה" ■ הפעילות של הממשלה בשוק הנדל"ן? "גימיקים וטריקים" ■ הכלכלנים פרופ' מומי דהן ופרופ' עומר מואב בפאנל שבוחן את המדיניות החברתית של הממשלה ■  מדריך מס על שכר דירה

פרופ' מומי דהן (מימין) ופרופ' עומר מואב / צילום: איל יצהר
פרופ' מומי דהן (מימין) ופרופ' עומר מואב / צילום: איל יצהר

"מחיר למשתכן היא תוכנית זוועתית, שערורייה בלתי נתפסת. אני כל פעם משתגע מחדש איך הציבור בישראל נותן למערכת הפוליטית להתעלל בו. זה מתחום הפסיכולוגיה" - כך אמר אתמול הכלכלן פרופ' עומר מואב, בכנס מוסדיים של "גלובס" בשיתוף קסם מדדים מבית אקסלנס, שהתקיים בבורסה לניירות ערך בתל אביב.

מואב דיבר במושב שכותרתו "מעט מדי חברה או יותר מדי חברתיות?", לצד הכלכלן פרופ' מומי דהן. את המושב הנחו סגן עורך "גלובס" ועורך החדשות של העיתון אלי ציפורי, והפרשנית הבכירה סטלה קורין ליבר. המושב עסק בשלושה נושאים עיקריים: צמצום אי השוויון החברתי, המשבר בשוק הנדל"ן ושירותי רווחה אוניברסליים.

קיראו עוד ב"גלובס"


בפתח הדברים הציג דהן את גישתו בנוגע לנושא המושב: "העובדות הן כאלה: ישראל מככבת בראש טבלת אי השוויון ובראש טבלת שיעור העוני. שיעור המשפחות העניות בישראל הוא כמעט כפול מהממוצע ב-OECD. העובדה השנייה החשובה: הסיוע בישראל לאוכלוסיות החלשות, כאשר מודדים אותו למול ההכנסה, הוא מהנמוכים מבין המדינות המפותחות.

"במבחן התוצאה יש לנו אי שוויון מאוד גדול, סיוע מאוד קטן, והמון רטוריקה של דיבורים חברתיים. אגב, זה מאוד מאפיין מדינות מסוג מסוים. בזמנו עבדתי בשביל הבנק לפיתוח דרום אמריקה, ואחד הדברים שמאפיינים את דרום אמריקה זאת רטוריקה חברתית מרהיבה על צמצום פערים, לצד פערים מרהיבים".

...

- עומר, הסטטיסטיקה מעוותת את הנתונים?

מואב: "כדאי להפריד בין העוני והאי שוויון בשיח הציבורי. רצוי שמדיניות כלכלית וחברתית תתמקד בצמצום העוני וגם בצורה רחבה יותר, באיך לעזור לאנשים לחיות טוב יותר. באופן טבעי אני חושב שהדרך היחידה להעלות לאורך זמן את רמת החיים, בעיקר למי שלמטה, היא באמצעות הגדלת הפריון. לרשת רווחה חברתית יש עלויות, וזה לא אומר שלא צריך לסייע, אבל צריך לקחת בחשבון, למשל, שכשנתניהו כשר האוצר קיצץ בקצבאות, זה תרם להגדלת ההשתתפות בכוח העבודה".

מואב הוסיף כי מדיניות שמטרתה המוגדרת היא צמצום פערים, מעידה על כך שהמדיניות הקיימת אינה מגדילה את הפריון, שהוא "הבעיה האמיתית שיש לנו. זאת הסיבה שהשכר החציוני בישראל כל כך נמוך. ברגע שאומרים צריך גם לנקוט מדיניות של צמצום פערים, זה מזמין מדיניות של קיצוץ ראשים ופגיעה במי שמצליח".

- בוא נפצח את העניין הזה של הגדלת הפריון. איך?

מואב: "בהשוואה בינלאומית, מה שמאפיין את העובד הישראלי זה פריון עבודה נמוך. כשמפרקים את זה לגורמים מגלים שזה קשור בעיקר למחדלים של ממשלת ישראל בתחום של השכלה וכישורים של הציבור הישראלי. בהשוואות הבינלאומיות, לא רק שהביצועים של הילדים לא מרשימים, גם האוכלוסייה המבוגרת בישראל - הכישורים בתחומי קרוא וכתוב, המתמטיקה, הכישורים הטכנולוגיים - אנחנו נחותים. התשתיות בישראל, למשל בתחום התחבורה, ההשקעה הפיזית בהון בתעשיות המסורתיות, בשירותים, נמצאות בפיגור. זה נובע מעיוותי מס כמו חוק עידוד השקעות הון.

"צריך לזכור גם בהשוואות בינלאומיות שאנחנו אוכלוסייה שונה לחלוטין, יש פה בעיות הרבה יותר קשות שלא מאפשרות לישראלים צעירים שלא למדו מקצוע מבוקש כי לא יכולים, שלא להיחלץ מהמעגל הזה של חיים קשים".

דהן: "באופן כללי אין לי התנגדות להגדיל את הפריון. אבל כשמדברים על היכולת להצמיח משק לאורך זמן, צריך לחשוב על הקטר האחרון. הוא מאוד חשוב. ישראל בחרה בדרך מאוד מיוחדת. יש אסטרטגיות שונות שאסכם בצורה מטפורית - יש את החכות ויש את הדגים. צריך את שניהם. לא מספיק חכות ולא מספיק דגים. בישראל האסטרטגיה הייתה שגם החכות היו קצרות וגם הדגים היו קטנים. הקטר האחרון מקבל יחסית חכה מאוד קצרה, בעיקר באיכות החינוך. ההקצאה של התקציבים לחינוך בעייתית באופן כללי ובמיוחד לאוכלוסיה הערבית, שנמצאת בקטר האחרון בין השאר בגלל שאנחנו דוחפים אותה אליו. ההשקעה פר תלמיד בישראל היא נמוכה בהשוואה לממוצע ב-OECD, ובהשוואה בין זרמים שונים, האוכלוסייה הערבית נמצאת משמעותית מתחת בהישגים.

"אבל צריך לזכור, לחלק מהאוכלוסייה יש רק אפשרות אחת לעזור וזה דגים".

- איזה חלק?

דהן: "בתוך האוכלוסייה הענייה יש הטרוגניות גדולה, אבל מה שמשותף הוא פוטנציאל השתכרות מאוד נמוך. נכים, קשישים, אוכלוסיות עם כישורים פיזיים או שכליים נמוכים. אם אדם בא לעולם עם מצוקה, או נקלע למצוקה בישראל, הוא מקבל דגיגון, משהו מאוד קטן. לכן, חלק מהעוני הוא תוצאה ממה שאמר עומר, חכות מאוד קצרות ולכן פריון מאוד קטן, אבל גם הדגים מאוד קטנים.

"איך אני יודע את זה? דרך הדיון בסיוע לניצולי שואה. אומרים, הסיוע לניצולים קטן מדי. זה באמת בלתי נסבל. אז אני שואל את עצמי את השאלה הבאה, שהיא שאלה מאוד עדינה: האם היה צריך לבקר אצלך קלגס נאצי כדי לקבל סיוע? התשובה היא כמובן לא. חס וחלילה. למעשה, אחד מלקחי השואה הוא לא להפריד בין הזקנים. אם הזקנים ראויים לסיוע בהיקף ראוי, הדבר האחרון שאנחנו רוצים לעשות זה הבחנה".

- בוא נפרוט את זה - להגדיל קצבאות זקנה?

דהן: "קודם כל צריך להגיע להבנה שהסיוע כאן הוא נמוך. אחרי שמגיעים למסקנה הזאת צריך לשקול תמריצים. זה ברור שכדי להגדיל קצבאות צריך להטיל מסים, ולמסים יש נזקים, גם בפגיעה בתמריץ לעבוד, ליצור, לחסוך".

- עומר, הסיוע נמוך?

מואב: "זאת שאלה נורמטיבית לחלוטין. כאדם אני מרגיש שהסיוע הוא נמוך, בוודאי לנכים, לחיות מ-2,400 שקלים. ככלכלן אין לי כל כך מה להגיד על זה. כן, יש טרייד-אוף, כשרוצים לתת יותר צריך למסות יותר, יש לזה מחיר. צריך לזכור, כעובדה, גם ההחלטה להיות נכה היא בהרבה מקרים החלטה. כמובן שיש הרבה שזאת גזירת גורל עבורם, אבל אנחנו רואים את זה בנתונים, בכל מקום בעולם וגם בישראל, ככל שההטבות לנכים יותר גבוהות יהיו יותר נכים".

- מתחזים?

"גם מתחזים, אבל גם אדם שהוא באמת נכה במידה מסוימת צריך להחליט אם לצאת לעבוד ואז תישלל ממנו הקצבה. זה מושפע מתמריצים כלכליים".

- אצלנו הסיוע החברתי הוא אוניברסלי. אמא שלי לא צריכה את הקצבה הזאת. האם צריך להחזיק את האוניברסליות החברתית הזאת?

מואב: "כתבתי פוסט בפייסבוק כשחציתי את ה-15 אלף עוקבים על זה שזה מדכא אותי. למה? כי לסוכני הבורות יש פי עשרה יותר עוקבים מזה, והציבור בישראל חשוף להם, פוליטיקאים שמשקרים לציבור, מספרים סיפורי מעשיות".

- מה זה בורות? אתה חושב שזה בורות ומישהו אחר חושב אחרת. אני אתן דוגמה - פיקוח על שכר דירה. ודאי שהתקשורת הפופולרית מיישרת קו לחלוטין עם מקדמי חוק פיקוח שכר דירה, וגם התקשורת הכלכלית, חלק כן וחלק לא. ישראלי שקורא תקשורת פופולרית מקבל תמונה שהנה, יש חברי כנסת שמקדמים פיקוח על שכר דירה, זה עובד בכל העולם.

מואב: "כמובן שהעובדות הן שונות לחלוטין. לאנשים שמקדמים הבנה שגויה אני קורא סוכני בורות. העובדות לגבי פיקוח שכר דירה הן שיש קונצנזוס מלא בין כל מי שחקר את הנושא. זה תמיד מוביל להרס שוק השכירות. זה אומר מחסור, תחזוקה לקויה, שוק שחור. זה זוועה הדברים האלה. נחזור לאוניברסליות. יש פה נקודה מאוד מעניינת, החשיבה שמי שמרוויח 50 או 100 אלף שקל בחודש לא צריך קצבת ילדים. זאת טעות כלכלית, כי צריך לחשוב על הקצבאות כחלק ממערכת המס. באותו היגיון, אפשר לומר שהוא לא צריך את ה-100 או האלף שקלים האחרונים".

- אתה צודק בעיקרון, אבל מה שקורה בפועל זה שמי שמרוויח 100 אלף שקל מקים חברות ארנק, ומי שמרוויח 30 אלף שקל משלם מס שולי גבוה יותר ממנו.

מואב: "אז טפל בזה, אין טעם ליצור עוד עיוותי מס".

דהן: "הסלקטיביות היא בעצם קנס על הצלחה, כמו שעומר הסביר, אבל התמיכה באוניברסליות היא הרבה יותר עמוקה. אם מישהו היה אומר בואו נעשה חינוך רק לעניים, צהרונים רק לעניים או מעונות יום רק לעניים - לאורך זמן השירותים לעניים הופכים להיות עניים ודלים. המנגנון הפוליטי, ובצדק האמת, שמוחזק על ידי מעמד הביניים, אומר את הדבר הבא: ברגע שאני נמצא קצת מעל לקו העוני לא מגיע לי לקבל? אם לי לא מגיע לקבל אז אני מעדיף שזה לא יהיה בכלל. מערכות ללא תמיכה פוליטית לא מחזיקות מעמד. יש גם נקודה ערכית שהיא סופר-חשובה, והיא שמצוקה כלכלית או עוני - וזה דבר שרק אנשים שחוו עוני באמת חשים - הוא מצב של השפלה. והמצב הזה לא זקוק להשפלה נוספת. כאשר אני מעניק קצבה סלקטיבית, אני צריך לבנות מנגנון שמבקש מהעני שמבקש קצבה או סיוע להתערטל בפני מישהו. במקומות מסוימים, כמו ארה"ב יש תהליך פולשני ביותר כאשר אדם מבקש סיוע מהמדינה, משפילים אותו עד עפר. לכן נפרדנו בהיסטוריה מחוקי העניים.

"מדינת הרווחה, כשהיא פועלת באופן אוניברסלי, היא תואמת את אחד הערכים החשובים במקורות היהודיים שלנו - מתן בסתר. מדינת הרווחה בגרסה האוניברסלית שלה היא המפעל הגדול בהיסטוריה למתן בסתר".

- נעבור לשוק הנדל"ן, תוכנית למשתכן טובה או רעה?

מואב: "מחיר למשתכן היא תוכנית זוועתית, זאת שערורייה בלתי נתפסת, אני כל פעם משתגע מחדש איך הציבור בישראל נותן למערכת הפוליטית להתעלל בו. זה מתחום הפסיכולוגיה. מה שיש בתוכנית הזאת זה הפשרת קרקע ובנייה - בעייתית, כי הדגש הוא על הפריפריה ולא על המרכז - הקבלנים מוכרים את הדירות במחיר שהוא משמעותית מתחת למחיר השוק, אבל המדינה מממנת את זה דרך מחיר הקרקע. ברגע שיש לנו מחיר נמוך, אפילו כחלון מבין שיש הרבה ביקוש על ההיצע, ולכן צריך לנהל את זה ובחרו בהגרלות.

"כדי להבין למה התוכנית כל כך גרועה, אני אציע לכם תוכנית אלטרנטיבית, שהיא מאוד גרועה אבל יותר טובה: אותה הפשרת קרקע, אותו תכנון, אותן דירות, אבל ימכרו את הדירות במחיר שוק. את ההפרש נחלק על פי אותם קריטריונים בהגרלה לציבור. אני מקווה שתסכימו איתי שאם זוג צעיר שרוצה לקנות דירה בהנחה במיליון וחצי שקלים, כשמחיר השוק שלה הוא שני מיליון שקלים, מה עדיף לו - דירה במיליון וחצי שקלים, או דירה של 2 מיליון שקל ומענק של חצי מיליון שקלים? ברור שהאלטרנטיבה השנייה, מדוע? כי אז יש לו את היכולת לקנות דירה איפה שהוא רוצה".

- אבל איך תחלק את המענק הזה, גם כן בהגרלה?

מואב: "ולכן זה מראה לך כמה התוכנית הזאת מטופשת. הנה הצעתי שיפור ומיד השיפור הזה חושף את האוויליות של ההגרלה הזאת. כי הנה אלטרנטיבה יותר טובה: אם למדינת ישראל יש 3 מיליארד שקלים בשנה לחלק לציבור הרחב, אז שיעשו הגרלה לפי קריטריונים שלא כוללים אפילו הכנסה ועושר? איזה דבר אווילי. זה כמו שיגידו על קצבאות הזקנה, מה זה 2,000 שקל בחודש. בואו נעשה הגרלה. אחד מכל 10 קשישים יקבל כל חודש 20 אלף שקל והשאר לא יקבלו כלום. זאת אווילות מוחלטת, וכמובן שהיכולת של זה להוריד את מחירי הדיור מוטלת בספק".

- המחירים דווקא יורדים.

"מה זה יורדים? תמיד יש תנודתיות. אתה צריך לשאול את עצמך האם המחירים יורדים בגלל התוכנית הזאת או בגלל שעלויות המשכנתא עלו עכשיו".

- או שאנשים מאמינים שהמחירים עומדים לרדת.

"נכון. אם רוצים להבין את הבסיס, צריך להסתכל דווקא על שכר הדירה, כי זה מה שמשקף את ההיצע והביקוש. מחירי הדירות הם נגזרת של שכר הדירה, וריבית וספקולציה לגבי העתיד".

דהן: "בנוגע למחיר למשתכן, זה נראה כאילו יש תחרות בין שרי האוצר בשנים האחרונות איך מכבים דליקה עם דלק. אחד בא עם דלק 96 השני בא עם דלק 98, אומר שיש לו רעיון יותר טוב. כדי להוריד מחירים, או שאתה מקטין את הביקוש או שאתה מרחיב את ההיצע. מחיר למשתכן, מע"ס אפס - כל הטריקים האלה של תחנות הדלק רק מגדילים את הביקוש, ולכן התוכנית הזאת לא אמורה לצמצם את עליית המחירים".

- יש כאלה שיגידו שהדלק הוא הריבית, לא ההיצע ולא הביקוש. זה עידן די חריג וממושך של כ-8-9 שנים של ריבית אפסית שגרמה לבערה הזאת.

דהן: "יש כמובן השפעה, וברור לגמרי שכשהריבית נמוכה כל מחירי הנכסים עולים. אבל מרחב התמרון של בנק ישראל הוא מאוד נמוך. אם בעולם שער הריבית נמוך, גם אם נגידת בנק ישראל תעשה סלטה באוויר היא לא תוכל לשנות הרבה את הריבית מעבר לשער העולמי. הדבר שבידי הממשלה הוא הרחבת ההיצע. כי למעשה, שוק הדירות הוא שוק מיוחד, במובן שלצד ההיצע יש השפעה עצומה לממשלה, בניגוד לשוק השוקולד או המרשמלו, שם ההיצע הוא עסקי.

"שוק הנדל"ן הוא אחד המקומות היחידים שלממשלה יש תפקיד מאוד משמעותי בתגובה לביקושים, ואם התגובה לביקושים לא מתאימה, מתחילים לעשות כל מיני טריקים וגימיקים שפחות מתאימים. כמובן שאפשר להקטין את הביקושים על ידי כל מיני צעדים כמו מיסוי דירה שלישית, שהם בכיוון הנכון למרות שאפשר להתווכח עליהם".

- אנחנו רואים תהליך הדרגתי, איטי ועקבי של עלייה בריבית בארה"ב. היא עדיין נמוכה אבל מעט גבוהה מבישראל. הנגידה לא מתעכבת קצת?

דהן: "עדיין מרחב התמרון הוא יחסית מצומצם. אפשר להעלות בצורה מסוימת ואני גם תומך בזה כרגע, אבל אני לא חושב שזה דבר מאוד משמעותי. צריך לזכור שהריבית של בנק ישראל היא ריבית לטווח קצר, היא לא מביאה לידי ביטוי את הסיכון שגלום במשכנתאות או סיכונים אחרים. שער הריבית הרלוונטי לאדם שלוקח משכנתה מושפע מריבית בנק ישראל במידה יחסית צנועה".

- עומר, מיסוי דירה שלישית הוא עוד צעד אווילי?

מואב: "לצערי, אני מבין שהניסיון לצמצם ביקושים הוא לא רק מהלך פוליטי אלא מגיע גם מהפקידים, אז אני קורא לתלמידיי לשעבר שהם היום פקידים במשרד האוצר לחזור לשולחן השרטוט. יש הבדל בין דירות לעגבניות, בין היתר כמובן באורך חיי המדף. בשוק של עגבניות אפשר להוריד מחיר על ידי הגדלת ההיצע או הפחתת הביקוש, כאן נגמר הסיפור. אבל כשיש לנו מחיר של נכס, ומנסים להוריד אותו באמצעות ירידת הביקוש, אותו מודל מנבא גם שירידת הביקוש תקטין גם את הכמויות. המשמעות תהיה שבעוד עשר שנים המחירים יהיו גבוהים יותר. מי שישלם את המחיר זה שוק השכירות.

"זה גם מתמיה אותי ברמה הנורמטיבית, למה כל כך מטריד אותנו חוסר היכולת של אנשים לקנות דירות ואנשים ששוכרים דירות לא מעניינים אותנו בכלל. לכאורה זה נראה כך, כי אם רוצים שוק שכירות מתפקד, צריך לא רק לכעוס או לא לעודד את המשקיעים - צריך לעודד אותם. אני מאוד מרוצה שאנשים קונים דירה להשקעה ומשכירים אותה".