מכרז מעניין חדש, שעומד להיסגר בימים אלו, הוא מכרז לקרקע הממוקמת סמוך לבסיס תל השומר, ממערב לצומת סביון, בגבול המוניציפלי שבין אור יהודה לקרית אונו. המכרז כולל 1,140 דירות המחולקות לארבעה מתחמים בלבד.
מחיר הקרקע והפיתוח לכל מתחם ינוע בטווח שבין 114 מיליון שקל לבין 226 מיליון שקל, מה שמייעד אותו, באופן טבעי, לחברות הגדולות בלבד.
המכרז פורסם לראשונה כמכרז שבו כל הדירות יועדו לזכאי מחיר למשתכן, ונועד להיסגר ב-6.3.17. מאז נדחה מועד סגירת המכרז שלוש פעמים ועודכן כך ש-20% מהדירות תיועדנה לשוק החופשי. בנוסף, הזוכה במכרז יהיה רשאי לבקש הקלה לתוספת יח"ד בשיעור של 20% מסך היחידות במתחם, ןהדירות שיתווספו יוכלו להימכר בתנאי ומחירי שוק חופשי.
הערה מעניינת נוספת מופיעה בתנאי המכרז, וקובעת כי התמורה המופחתת עבור הקרקע כוללת חיוב מלא בגובה 91%, בגין צפי תוספת של יח"ד וזכויות בנייה בשיעור 15%-17%, מעבר לקבוע בתוכנית, ומגלמת בתוכה ניכוי היטל השבחה צפוי בעקבות ההקלה. המשמעות היא שהזכויות הנוספות (הקלת שבס-כחלון) הובאו בחשבון ותומחרו בתנאי המכרז, ובנוסף יידרש הזוכה בתשלום היטל השבחה בגינן לרשות המקומית.
התוכנית
תוכנית תמל/1005, הידועה בשם "פרדס בחיסכון", משתרעת על 340 דונם, המיועדים להקמת שכונת מגורים חדשה בצומת סביון, מדרום למחנה תל השומר, מצפון לדרך 461 ולשכונת נווה סביון, בשטח השיפוט של אור יהודה.
מכרז נוסף, המתפרסם בימים אלו בתחום התוכנית הנדונה, הוא מכרז של חברת דירה להשכיר, הכולל 284 יח"ד להשכרה לתקופה שלא תפחת מ-20 שנה. מחצית מהדירות במכרז תיועדנה לדיור בשכר דירה מפוקח לזכאים ומחציתן להשכרה במחירי שוק חופשי. אין ספק כי פרויקט זה ביחד עם היצע דירות הזכאים שיחליטו להשכירן, ייצור במקום מאסה של דירות להשכרה.
הדירות
כחלק מהלקחים שהופקו ממכרזים קודמים, כולל המכרז הגבלות לשטח הדירות כמפורט:
שטח דירה לא יפחת מ-75 מ"ר.
שטח דירה הכוללת פחות מ-4 חדרים לא יעלה על 90 מ"ר.
שטח דירה הכוללת פחות מ-5 חדרים לא יעלה על 110 מ"ר.
שטח דירה הכוללת פחות מ-6 חדרים לא יעלה על 125 מ"ר.
תתאפשר סטייה של עד 4% מנימוקים מיוחדים, שיאושרו מראש ע"י משרד הבינוי, אך בגין שטח הסטייה שתאושר תחול הפחתה של 15% ממחיר הזכייה.
עוד נקבע, כי על הזוכה לכלול בכל בניין תמהיל של דירות למשתכן ודירות שוק חופשי בהתאם ליחס שנקבע ביניהן בתנאי המכרז.
כנהוג במכרזים אלו, הזוכה במכרז הוא המציע שיציע את המחיר למ"ר דירתי (ללא מע"מ), הנמוך ביותר.
תנאים מיוחדים להיתר
התוכנית כוללת כמה תנאים:
הכנה ואישור מסמך שלביות פיתוח ע"י הצוות המלווה, באחריות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
הכנה ואישור תוכנית בינוי פיתוח ועיצוב אדריכלי, באחריות העירייה או מי מטעמה.
תשתיות, דרכים, ניקוז, פיתוח גינות ציבוריות, לרבות תשתיות על הפיתוח, יבוצע על ידי העירייה.
הכנת תוכנית בינוי לביצוע לכל אחד ממתחמי התב"ע טרם הוצאת היתרי בנייה - יבוצע על ידי עיריית אור יהודה או מי מטעמה.
אישור תצ"ר (תוכנית לצרכי רישום) על ידי מפ"י - באחריות עירייה ורמ"י.
טרם הוצאת היתרי בנייה תערוך רמ"י בדיקה להימצאות גזי קרקע ו/או זיהום קרקע, זאת בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה. במידה ויימצא זיהום קרקע - תטפל רמ"י בטיהור הקרקע או החלפתה. במידה וימצאו גזים בקרקע - תודיע על כך רמ"י ליזם והיזם יידרש לבצע פעולות איטום של המבנה על פי הוראות המשרד להגנת הסביבה.
תנאי למתן היתר בנייה במבנים המצויים צפונית לדרך מס' 12 הוא פינוי מסלול הטנקים או בדיקה אקוסטית המבטיחה שאין השפעה אקוסטית מהמסלול לכיוון מבנים אלו. כל עוד מסלול הטנקים שמצפון לתוכנית פעיל, תנאי למתן היתר בנייה בכל המגרשים הינו הגשת חוו"ד אקוסטית ודרישות המיגון האקוסטי. מסלול הטנקים מיועד על פי הסכם שוהם 3 מול צה"ל לפינוי בשנת 2018.
כפי שניתן לראות, נדרשת פעילות תכנונית רבה לצורך מסירת הקרקע לזוכה. פעילויות אלו אמורות להתבצע על ידי רמ"י והעיריה, כך שהיזם תלוי בטיפול הרשויות. כאשר עלות הקרקע נעה בין 120 ל-220 מיליון שקל, לדחייה במסירת הקרקע משמעות כספית גדולה, כתוצאה מעלויות המימון.
האזור
השכונה נהנית מרמת נגישות גבוהה. כביש 461 (דרך לוד) משתרע מדרך איילון במערב, חוצה את כביש 4 בצומת מסובים, ממשיך בצומת סביון וביהוד ומסתיים בכביש 40 ממזרח. השכונה ממוקמת בצידו הצפוני של הכביש, אשר יוצר חיץ בינה לבין אור יהודה.
התכנון
המרקם הבנוי מתוכנן במתכונת בנייה רוויה של 11-14 קומות, הרחובות מתוכננים במתכונת שדרות מרווחות, המאפשרות צירי הליכה רגלית ורכיבה על אופניים. עוד כוללת התכנית מוסדות חינוך וציבור, המרוכזים לאורך הרצועה הירוקה המרכזית ומהווים את שלד התוכנית. התוכנית אף מציעה דרכים לייצר חיבורים וקשר רגלי בין שני חלקי אור יהודה, משני צידי 461.
חניה
כל מקומות החניה יהיו תת קרקעיים בהתאם לתקן החניה התקף במועד הוצאת ההיתר. חניות אורחים בשיעור 10% ממספר יח"ד.
סקר מחירים
מחירי עסקאות בדירות חדשות בנווה מונסון ובמרכז יהוד, מלמדים כי דירות 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר, נמכרות במחיר ממוצע של כ-2 מיליון שקל. מחירים אלו משקפים ערכי שווי של 20 אלף שקל למ"ר בממוצע. בשכונת נווה סביון נמכרות דירות 4 חדרים, יד שנייה בנות כ-20 שנה, בטווח מחירים של 1.7-1.8 מיליון שקל - 17 אלף שקל למ"ר.
מסקנות
בהנחה שהיזם יבקש את ההקלה, אשר ככל שתאושר תגדיל הפרויקט ב-46 דירות שתימכרנה בשוק חופשי, התוצאה מבדיקת היתכנות כלכלית מעלה כי ליזם רווח יזמי בשיעור 20% במחיר המקסימום של המכרז.
הכותב הוא מנכ"ל חברת גמלא הראל
למה כן
בגלל המיקום
בגלל ההיקף
נתח גבוה מהדירות לשוק החופשי
מיועד לחברות הגדולות
למה לא
אי ודאות במועד
קבלת הקרקע
עלויות מימון יקרות
יידרש הון עצמי גבוה
אי הוודאות במצב
שוק הנדל"ן
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
