האם יש בכלל דבר כזה תמ"א 38/1?

במהלך השנים ועם הפיכת תמ"א 38 לנושא חם בענף הנדל"ן, השתנתה מטרת התוכנית (לא באופן מוצהר) ובעקבות תיקונים שונים בה, מונחים נפוצים שלה איבדו תוקף

יוסי רייק/ צילום: : יח"צ
יוסי רייק/ צילום: : יח"צ

*** הכתבה בשיתוף רייק 

קשה להאמין שקיימת היום ארוחת שישי שלא עולה בה בקונסטלציה מסוימת תמ"א 38. הנושא חם ובוער וכולנו הפכנו למומחי בנייה מודרניים. עם הזמן נטמעו באוכלוסייה מספר תיאוריות והנחות יסוד בהקשר לתוכנית, שאינן בהכרח נכונות ולעיתים אף מוטעות. יוסי רייק, בעליה של קבוצת רייק, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 בעיקר בתל אביב, עושה סדר בשטף האינפורמציה ואף מנפץ כמה מיתוסים ומסלק מונחי לשון שכבר מזמן אינם נכונים בענף.

קיראו עוד ב"גלובס"


 

תמ"א 1 זה חיזוק מבנה ותמ"א 2 זה הריסה

שפת התמ"א 38 הציבורית ואף המקצועית מחלקת את התחום לשתי קבוצות מרכזיות. זו הידועה בשם העממי כתמ"א 38/1, לעומת אחותה הצעירה תמ"א 38/2. בפועל, המונחים כלל אינם מדויקים ועדיף להשתמש בשמות תמ"א 38 חיזוק ותוספות ותמ"א 38 הריסה ובנייה בהתאמה.

נכון להיום, פרויקטים הנבנים על בסיס שיטת החיזוק ותוספת בנייה, פועלים לפי תיקון 3, קרי תמ"א 38/3, אשר למעשה מהווה ורסיה מרחיבה לתמ"א 38/1. נסביר, בתחילת דרכה של תמ"א 38, בתיקון 1 לתוכנית, ניתנו זכויות יחסית מועטות לתוספות בדמותן של 1.5 קומות מעל קומות החיזוק. במהלך השנים, הבין המחוקק כי הפרויקטים המועטים שיצאו לדרך ואלו שנתקעו באיבם, מרמזים כי אין בהם די זכויות על מנת לאפשר כדאיות כלכלית. כך נולד תיקון 3 לתמ"א 38, שעיקריו תוספת קומה לתיקון הראשון - קרי 2.5 קומות מעל קומות החיזוק. מכאן שכאשר מדברים כיום על חיזוק, יש להשתמש במונח תמ"א 38/3, או לחילופין תמ"א חיזוק ותוספת בנייה .

בתחום ההריסה והבנייה מחדש, היה זה התיקון השני לתוכנית שחולל את המהפכה, שכן הוא איפשר לבצע תמ"א 38 גם בשיטת הבנייה מחדש על ידי הוספת 2.5 קומות מעבר לאלו החדשות שנבנו עבור דיירי הבניין המקורי.

בעתיד הקרוב, סביר כי גם הביטוי השגור לפרויקטים של הריסה ובנייה, קרי תמ"א 38/2 לא יהיה מדויק, שכן התיקון האחרון (תיקון 3א' ) קבע שיטה אחרת לחישוב זכויות הריסה ובנייה, שמתבסס בעיקר על כמות הקומות בבניין הקיים. כך שנכון יהיה להשתמש במונח תמ"א תמ"א  א' 38/3 לפרויקטים של הריסה ובנייה, במידה ויאושרר התיקון.

הנושא עשוי להפוך למסובך מעט בעתיד היותר רחוק, עת יעבור התיקון הרביעי ובו יוכנסו בניינים חדשים יותר למשחק התמ"א 38. נציין עוד, כי בערים בהן קיימת תוכנית מתאר מקומית מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38, בכלל פועלים על פי כללי זכויות שקובעת הרשות המוניציפלית ולכן השימוש בביטויים השגורים, תמ"א 38/1, ותמ"א 38/2 בוודאי שאינם נכונים באופן מעשי.

האם יש בכלל דבר כזה תמ"א 38/1? / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

מטרת תמ"א 38

כמו בסמארטפונים, בהם השיחות עצמן הפכו למינוריות ביחס לשלל הפעולות המבוצעות בהן על ידינו, עד כדי כך שניתן לשכוח מה הייתה מטרתו המקורית של המכשיר. כך גם תמ"א 38, שיועדה במקור למיגון מפני רעידות אדמה והתקפת טילים, והפכה למנוף להתחדשות עירונית ולהעצמה כלכלית של העוסקים במלאכה. אומנם הדיירים מודעים לנושא הבטיחותי, אך קשה לומר כי סיבה זו היא התמריץ המרכזי מבחינתם למימוש הפרויקט. יש המביעים ביקורת על כך וטוענים שהדיירים "מתעשרים" מהסיבות הלא נכונות, ומאחר והחשש לרעידות אדמה כמעט ואינו קיים באזורים בהם רוב הפרויקטים מתקיימים, קרי במרכז, הרי שאין לקדם תמ"א 38 באזור זה. אך עדיין, גם אם האיום המרכזי אינו סביר, הרי שלב המדינה לצערנו, עדיין חשוף להתקפות טילים, כך שברור שחיזוק והוספת ממ"דים עשויים לעזור בעת אירוע שכזה.

גם המבקרים הגדולים של התוכנית יתקשו להתכחש לעובדה שיתרונותיה של תמ"א 38 רבים, מאחר שלצד מטרתה המרכזית - מיגון הבתים כנגד רעידת אדמה - היא כוללת "מוצרי לוואי" ראויים. ביניהם ניתן למנות שיקום תשתיות, הוספת אוכלוסיות חדשות ותמהיל מגוון יותר של תושבים, החייאת אזורים רדומים ושיקום שכונות הן בהיבט החיצוני והן בהיבט הפנימי-דמוגרפי - קרי התחדשות עירונית פר אקסלנס. מכיוון שכל פרויקט עוסק לרוב בבניין בודד, או במספר מצומצם של בניינים הרי שקשה להגדיר תמ"א 38 כהתחדשות עירונית, אלא יותר כהתחדשות "בניינים", אך עדיין, ככל שהתופעה תתעצם ותתרחב, הרי שרצף הפרויקטים הבודדים יהפוך את התחדשות הבניינים הבודדים לפסיפס של התחדשות עירונית.

קבוצת רייק, הינה בין יזמיות הנדל"ן המובילות בישראל, המתמחה בבניית פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. לכניסה לאתר לחץ כאן