בוננזת נמרודי: "יש בפולין קרקעות לבנייה, והכלכלה צומחת"

חברת ההחזקות הוותיקה הכשרת היישוב , שבשליטת עופר נמרודי, נהנית בשנה האחרונה מפריחה בעסקיה, מה שמשתקף היטב במחיר המניה, שקפצה בשנה האחרונה בכ-80% והעמידה את שווי החברה בבורסה על יותר מ-900 מיליון שקל.

"הכשרה" פועלת במספר תחומים: השכרת נכסים מניבים בישראל ובחו"ל (קניונים ופארקים לוגיסטיים), ייזום פרויקטים במקרקעין בישראל ובחו"ל (דירות למגורים, משרדים, התחדשות עירונית ובתי חולים סיעודיים) וכן ניהול ותפעול בתי מלון בישראל תחת המותג "רימונים".

בישראל מחזיקה החברה במספר נכסים אטרקטיביים, ובראשם קניון שבעת הכוכבים בהרצליה, בית מעריב ובית קלקא בת"א ובניין התחייה ביפו, כששלושת האחרונים צפויים לעבור תהליך השבחה משמעותי בשנים הקרובות. בנוסף מחזיקה הכשרה פורטפוליו של נכסים מניבים, פרויקטים יזמיים וקרקעות ברחבי הארץ. בשנה האחרונה היא נכנסה גם לתחום ההתחדשות העירונית, באמצעות החברה הבת הציבורית הכשרה אנרגיה, שפעלה בעבר, ללא הצלחה, בתחום חיפושי הגז והנפט.

לצד פעילות הנדל"ן המסורתית בארץ, נהנית הכשרה בשנים האחרונות ממנועי צמיחה מחוץ לה, בפולין, שם היא פועלת באמצעות חברת הפארקים הלוגיסטיים MLP שבשליטתה (החזקה של כ-39%), המנוהלת על-ידי ראדק קרוטשה ונסחרת בבורסת וורשה לפי שווי של יותר מ-900 מיליון זלוטי (כ-270 מיליון דולר) וכן בתחום ייזום הנדל"ן למגורים, באמצעות החברה הפרטית Mill-Yon, המנוהלת על-ידי יעל רוטשילד.

כלכלת פולין רשמה ב-2016 צמיחה של 2.8% והשנה צפויה להתרחב ב-3.3%-3.5%. למרות שיעור ילודה נמוך מאוד, פולין נהנית מהגירה חיובית ממדינות מזרח אירופה כמו אוקראינה ורומניה ובתוך המדינה לעיר הבירה ורשה וערים אחרות, מה שכמובן תורם לביקושים לדירות ולנכסי נדל"ן אחרים.

הכשרת היישוב החלה את פעילותה בפולין לפני כ-15 שנים, מתוך מחשבה לגוון את הפעילות והסיכונים באמצעות פיזור גיאוגרפי מחוץ לישראל. MLP מחזיקה כיום ב-11 פארקים בשיעור תפוסה של כ-98%. הפארקים משתרעים על שטח כולל של כ-2.7 מיליון מ"ר עם זכויות בנייה של כ-1.3 מיליון מ"ר. כיום תורמת הפעילות בפולין כשליש מהכנסות ורווחי הכשרת היישוב.

ביקושים גבוהים בגדנסק

ב-MLP החליטו לאחרונה לצאת מגבולות פולין ולהתרחב בשלב הראשון לגרמניה ורומניה. במסגרת זו, באפריל דיווחה החברה על רכישת פארק לוגיסטי באזור העיר דורטמונד, על שטח של 12.5 דונם, תמורת כ-7 מיליון אירו. לצד זה, בכוונתה להקים בשלבים פארק לוגיסטי נוסף באזור בוקרשט. לפני כארבע שנים הפכה MLP לציבורית, ומאז ההנפקה הכפילה מניית החברה את ערכה.

"מאז שהתחלנו לפעול כאן, אנחנו רואים ביקושים גבוהים בתחום הלוגיסטי, אשר נתמכים הן מהעברת מפעלים ותעשיות מגרמניה לפולין וכן מגידול בביקוש בשטחי הלוגיסטיקה עקב ההתפתחות המשמעותית בתחום המסחר האלקטרוני (E-commerce)", אומר תומר כץ, סמנכ"ל השקעות פיתוח עסקי של הכשרת היישוב. לדבריו, "כיום יש לחברה 11 פארקים בפולין הכוללים למעלה מ-400 אלף מ"ר בנויים בשיעורי תפוסה מאוד גבוהים לשוכרים בינלאומיים, כגון פיאט, DHL, מקדונלד'ס, פיליפ-מוריס ו-Makita"

פוטנציאל הגידול של MLP בנוסף לשטחים הבנויים והמושכרים, נובע ממלאי השטחים בבעלותה בפארקים הקיימים ליזום והשכרה של כ-900 אלף מ"ר נוספים. לאחרונה האיצה החברה את קצב פיתוח הפרויקטים עם כ-100 אלף מ"ר שנבנו והושכרו בשנת 2016.

לצד ההחזקה ב-MLP, פועלת כאמור הכשרת היישוב בתחום של יזום בנייה למגורים בפולין, באמצעות חברת Mill-Yon, אם כי בצורה שמרנית מאוד ובהיקפים קטנים יחסית, מתוך כוונה לצמצם סיכונים. לדברי המנכ"לית רוטשילד, "יש לנו נוסחה פשוטה וקבועה איתה אנחנו עובדים. רק אם הרווחיות עוברת רף מסוים, שהוא בדרך-כלל גבוה משיעורי הרווח המקובלים בנכסים זהים בישראל, אנחנו נכנסים לפרויקט.

"אנחנו הולכים על קרקעות זמינות לבנייה, במטרה ברורה שמשך הזמן מרכישת הקרקע ועד לתחילת המכירות יהיה קצר יחסית. יש חברות זרות וישראליות אחרות שפועלות בפולין באסטרטגיה שונה, על-ידי רכישת קרקעות שאינן זמינות לבנייה מיידית, כשלאחר מכן צריך להתחיל תהליך של שינוי תב"ע, מה שכמובן מצריך הרבה יותר זמן ומשאבים. אנחנו רוצים לצמצם סיכון ככל האפשר ולכן מחפשים ורוכשים קרקעות זמינות לבנייה", אומרת רוטשילד.

- תני דוגמה לפרויקט כזה.

"אנו בוחנים כיום קרקע בעיר גדנסק, שזמינה לבנייה ובמיקום מאוד אטרקטיבי. ברגע שאנחנו מקבלים היתר, אנחנו יכולים להתחיל בהרשמה לפרויקט, מה שלוקח בדרך-כלל 3 עד 4 חודשים מקניית הקרקע. ואז אנחנו מתחילים לקבל כספים שנכנסים לקופה ובאמצעותם אנו יכולים להקטין באופן משמעותי את היקף המימון הנדרש לפרויקט ולעתים אף מבלי קבלת מימון מהבנק בכלל, כך שהחשיפה לסיכון מאוד מצומצמת".

- אין בעיה של ביקושים בגדנסק?

"ממש לא. להפך. יש שם ביקושים גבוהים. המיקום של הקרקע הזו, אגב, גם מתאים למגוון יישומים - מלונאות, מסחר, משרדים ודירות, כך שאנחנו גמישים מאוד ויכולים לשנות ולהתאים את הפרויקט במידת הצורך. המחירים שם גבוהים".

את הפעילות בתחום הייזום למגורים בפולין החלה הכשרת היישוב לפני כ-12 שנים. החברה פועלת כיום בחמישה פרויקטים מרכזיים בוורשה ובגדנסק, הכוללים אלפי יחידות דיור ושטחי מסחר. החברה כבר הכירה בהכנסות מפרויקטים בתחום הדיור למגורים בהיקף של כ-660 מיליון זלוטי (שקל אחד שווה בערכו ל-1.05 זלוטי) וההכנסות מפרויקטים בהקמה צפויות לעמוד בשנים 2017-2018 על כ-380 מיליון זלוטי. הרווח לפני מימון ומסים בפרויקטים שבהקמה וטרם הוכרו בדוחות הכספיים, צפוי להסתכם בכ-127 מיליון זלוטי והתזרים מפרויקטים אלו צפוי לעמוד על כ-180 מיליון זלוטי.

- מה המחיר של דירה ממוצעת בוורשה בפרויקטים שלכם?

רוטשילד: "כ-7,500 זלוטי למ"ר. מדובר בדירות של 42-75 מ"ר, כך שמחיר דירה חדשה עומד על 315-560 אלף זלוטי (כ-310-550 אלף שקל). בעשר השנים האחרונות המחירים עלו ב-30%-40% בערך"

"מחיר הדירות עולה ב-2%-3% בשנה"

בניגוד למדינות רבות אחרות באירופה, הכלכלה הפולנית כמעט ולא הושפעה מהמשבר הנדל"ני והפיננסי הגדול של 2008-2009 ומחירי הדירות לא ירדו. "התחלנו את הפרויקט ברובע וילנוב ב-2006 ובעקבות המשבר הייתה האטה בקצב המכירה, אולם לא הייתה ירידת מחירים. השוק הפולני מאוד סולידי, הוא עולה בקצב ממוצע של 2%-3% בשנה. כך אתה יכול לבנות פייפליין ולתכנן שנים קדימה", אומר כץ. "ורשה היא עיר בירה של כשני מיליון תושבים ואם תסתכל על ערי בירה אחרות באירופה שמאכלסות בדרך-כלל כ-10% מהאוכלוסייה במדינה, ורשה יכולה לגדול בעוד 2 מיליון איש. העיר צומחת בכל שנה. בכל האזורים בוורשה בונים בגלל שיש צורך, יש ביקושים".

- כמה זמן נמשכת בנייה?

רוטשילד: "18-24 חודשים עד שמקבלים טופס 4, כלומר עד שהדיירים נכנסים לדירות".

- מתי אתם מכירים בהכנסה?

כץ: "רק אחרי שקיבלנו את כל התשלום, התקבל טופס 4 והייתה העברת בעלות ברמת נוטריון. לא אימצנו את תקני החשבונאות החדשים, של הכרה בהכנסה בתחום היזום, כך שבמקרים רבים, למרות שנחתמו הסכמי מכר והתקבלו כספים ממכירות הדירות, אנחנו לא מכירים בהכנסות וברווחיות הפרויקט אלא רק בעת מסירת הדירה ורישום הדירה אצל נוטריון. רמת השמרנות כאן מבחינת הכרה בהכנסות גבוהה מאוד, יותר מבישראל.

"בעקבות המשבר של סוף העשור הקודם, החלטנו לנקוט בגישה שמרנית ולרכוש קרקעות לפרויקטים הכוללים מאות יחידות דיור ולא אלפי יחידות דיור. באמצעות אסטרטגיה זו ניתן לבצע ניהול סיכונים הדוק יותר, להרגיש את השוק, הן מבחינת מחירים והן מבחינת תמהיל הדירות. גם בפרויקטים חדשים אשר נרכשים אנו פועלים בשלבים. שלב א' למשל בפרויקט 'אאורה סקיי' ברובע פרגה בוורשה, כולל כ-320 יחידות דיור מתוך 600 יחידות דיור בסך-הכול, ורק לאחר שאנחנו רואים שקצב המכירות משביע רצון בשלב א', אנחנו עוברים לשלב הבא".

- כיצד מתבצע המימון בדרך-כלל?

"מודל המימון מתבצע באופן שבו רוכשים את הקרקע בהון עצמי וכל יתר מימון הפרויקט נעשה על-ידי בנק מלווה או ממקדמות ממכירת הדירות עצמן. בעבר התקבלו מימונים גם לרכישת קרקעות, אך כיום מימון קרקעות בפולין אינו נהוג כל כך. בפועל, אנו פועלים גם לצמצם את היקף המימון בפרויקטי הבנייה באופן משמעותי על-ידי מכירות מוקדמות. ה-Time to Market מרכישת הקרקע ועד תחילת המכירות הוא קצר מאוד", אומר כץ.

- מה רמת המחירים בפרויקט אאורה סקיי בפרגה?

רוטשילד: "בפרויקט בפרגה בקומות התחתונות המחיר נע סביב 6,500 זלוטי למ"ר, כך שדירה בשטח של 60 מ"ר עולה בערך 380-400 אלף זלוטי. להגיע לרמת כניסה לדירה, כולל כיורים, ארונות, מקלחות וכדומה, עולה עוד 50-60 אלף זלוטי, תלוי ברמת הגימור שהרוכש רוצה".

משכנתא על 95% ממחיר הדירה

- כמה הון עצמי צריך רוכש דירה בפולין? כלומר, כמה כסף צריך להביא מהבית?

"עד לפני 4 שנים יכולת לקבל משכנתא בשיעור של 110% ממחיר הדירה, כלומר כזו שתכסה גם את הגימור הסופי. היום אפשר לקבל משכנתא בשיעור של 90%-95%, אבל צריך כמובן להראות יכולת החזר".

- מה לגבי התשואות?

רוטשילד: "להערכתי, משקיע יכול לקבל תשואה של 4%-8% בוורשה אם הוא משכיר לטווח ארוך. בטווח הקצר התשואות גבוהות יותר, אבל נדרש טיפול יותר אינטנסיבי בנכס. בגדנסק אפשר לקבל במקרים מסוימים תשואה של 10%-15% לשנה, בין השאר כי מדובר בעיר עם הרבה מאוד תיירים".

כץ: "הבשלה של הפרויקטים המשמעותיים אאורה סקי בוורשה ואאורה גדנסק צפויה להיות בסוף שנת 2017. בחלק מהפרויקטים אנחנו לא זקוקים למימון בכלל, כי הכסף מההזמנות המוקדמות בשיעור גבוה מאוד מספיק לתשלום לקבלן, כך שהרווחיות הגולמית מאוד גבוהה במרבית הפרויקטים".

- מהו שיעור הרווחיות בפרויקטים כאן?

כץ: "שיעור הרווחיות הגולמי הממוצע בשנים האחרונות על הפרויקטים שלנו עומד על 20%-30%, גבוה בהרבה לעומת ישראל. אגב, יש חברות שעובדות במסות יותר גדולות ושיעורי הרווחיות שלהן נמוכים הרבה יותר. האסטרטגיה שלנו היא לבחור פרויקטים בפינצטה, שכוללים כמויות קטנות יותר יחסית, אבל בקרקעות זמינות לבנייה. כיום אנו מבצעים מהלכים מהירים יחסית, כך שמשך הזמן מאיתור ורכישת הקרקע ועד מסירת הדירה לדייר יהיה פחות מ- 3.5 שנים, כמו למשל בפרויקט אאורה סקי בוורשה".

- מתי ההכנסות מהפרויקטים שנמצאים כעת בבנייה צפויים להשתקף בדוחות?

"כאמור, סיום בניית הפרויקטים אאורה סקי בוורשה ואאורה גדנסק צפוי להיות בסוף שנת 2017, כך שבהתאם חלק מההכנסות ישתקפו בדוחות של 2017 וחלק נוסף ב-2018".

כץ מסכם: "יש כאן קרקעות זמינות לבנייה, הרגולציה נוחה, שיעורי הרווחיות גבוהים, הכלכלה צומחת ומאז שהתחלנו את הפעילות, אנחנו רואים ברכה, בעיקר בשנתיים האחרונות. ראינו שגם את המשבר הגדול של 2008 צלחנו בקלות יחסית, אז בשנים האחרונות העמקנו את הפעילות כאן. אגב מגיעות אלינו הרבה הצעות לגבי ערים אחרות בפולין כמו קרקוב, אבל אנחנו מעדיפים ואוהבים להתמקד בערים שאנחנו כבר מכירים כמו ורשה וגדנסק".

הכותב היה אורח של חברת הכשרת היישוב בפולין

 MLP