משכירים דירה דרך Airbnb? תמוסו עד 50%, כמו בית מלון

בחודשים האחרונים ערכה רשות המסים ביקורות-פתע בשוק השכרת הדירות לתקופות קצרות ■ המסקנה: "יש פה הון שחור משמעותי" ■ וגם: "רעידת האדמה" מתרחשת דווקא במע"מ

airbnb / צילום אילוסרטציה:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
airbnb / צילום אילוסרטציה: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

בחודשי קיץ 2016 והקיץ הנוכחי, קיץ 2017, קיבלו משכירי דירות-נופש בערים שונות בארץ, הזמנות מרובות מאתרי אינטרנט, שבהם מחזיקי הדירות מפרסמים את דירותיהם להשכרה לתקופות קצרות. מדובר באחת התקופות החמות בשנה, ולכן הביקוש הרב היה צפוי, ובעלי הדירות יכלו לגבות מחירים גבוהים עבור החופשות המבוקשות - וכך גם עשו.

ההזמנות בוצעו, ובעלי הדירות המתינו לנופשים. אולם כאשר הזוגות "הנופשים" התייצבו בדירה, בעלי הדירות הופתעו פעמיים: ההפתעה הראשונה הייתה, כשהם גילו ש"הנופשים" שלהם אינם אלא נציגי רשות המסים שבאו לבדוק אם הם מדווחים על הכנסותיהם; וההפתעה השנייה הייתה, שבמקום דמי שכירות עבור ימי נופש, הם קיבלו זימון למשרדי החקירות ברשות המסים ולמשרדי פקידי השומה.

בוננזה:כך גורפים אלפי ישראלים רווחי עתק מדירות לתיירים

loading

התרחיש הזה הוא חלק ממבצע שעליו הכריזה רשות המסים לפני כשנה, ואשר דווח ב"גלובס", שבמסגרתו הציבה הרשות כמטרה את מעלימי המס בשוק משכירי הדירות לטווח קצר. בשנה האחרונה, במסגרת מבצע רחב לתפיסת מעלימי מס בקרב ציבור משכירי הדירות בכלל, ערכה רשות המסים מבצעי ביקורת מרובים בקרב משכירי דירות לטווח קצר, באמצעות אתרי אינטרנט כדוגמת Airbnb ו-"בוקינג.קום".

בעקבות הביקורות, התברר כי רבים מבעלי הדירות מנהלים את הכנסותיהם מתחת לרדאר של רשות המסים. ובמילים אחרות: מעלימים מס מהמדינה. הם זומנו למשרדי השומה לבירורים, ובמקרים מסוימים עניינם אף הועבר לטיפול מחלקת החקירות של רשות המסים לטיפול במישור הפלילי.

על רקע התמקדותה של הרשות בתפיסתם של משכירי דירות לטווח קצר, שלא דיווחו כראוי על הכנסתם, נחשפת בחודשים האחרונים בדיוני השומה שלהם פרשנות רשות המסים בנוגע לאופן מיסוי הכנסות בעלי הדירות הללו - מיסוי כבית-מלון, ולא כדירה.

קיראו עוד ב"גלובס"


לסיווג הזה יש משמעויות דרמטיות מבחינת נטל המס המוטל על בעלי הדירות. בין היתר, הם אינם זכאים לפטור או לשיעורי המס הנמוכים המוטלים על משכירי דירות פרטיים, ובנוסף במקרים מסוימים הם גם חייבים בתשלום מע"מ.

על-פי חוק, השכרת דירת מגורים בישראל ממוסה על-פי מספר מסלולי מיסוי אטרקטיביים, הכוללים פטור על הכנסה משכירות עד סך של כ-5,000 שקל בחודש, תשלום מס סופי בשיעור מופחת של 10% מגובה שכר הדירה (אם שכר הדירה גבוה מ-5,000 שקל, המס משולם החל מהשקל הראשון), ומסלול מס שולי על-פי שיעורי המס של בעל הדירה, כאשר זה מגיש דוח כספי שנתי. מסלולי מיסוי אטרקטיביים אלה רלוונטיים לגבי השכרת דירה למגורים בלבד על-ידי יחיד, אך הם אינם חלים על השכרות דירות/חדרים לטווח קצר.

גורם בכיר ברשות המסים אמר ל"גלובס", כי "מדובר בבית-מלון לכל דבר ועניין. זיהינו בשנה האחרונה תופעה של עשרות-אלפי דירות ברחבי הארץ, ועוד כ-10,000 דירות באזור גוש דן המושכרות לטווח קצר דרך האתרים של Airbnb ו-booking.com. מדובר בדירות המוצעות להשכרות יומיות כמו בית-מלון, רובן לתיירים מחו"ל. ברמה העקרונית, ההשכרות האלה, פטורות ממע"מ, כמו בתי-מלון, כאשר הן מושכרות לתושבי חוץ.

מצד שני, מבחינת חוקי המס, במס הכנסה הן לא נחשבות לנכסים להשכרה למגורים, שזכאים ל-10% מס או לפטור. היות שזאת השכרה עסקית, צריך לשלם על הכנסתה את המס השולי, בניכוי כל ההוצאות הנדרשות". כלומר, על-פי פרשנות זו, המס שיוטל על בעלי דירות אלה יכול לעמוד על סכומים של בין 10% לכ-50% מס.

ממשרד התיירות נמסר בתגובה: "לאור תנופת התיירות הנכנסת לישראל ולאור העדר היצע של חדרי מלון, בדגש על מלונות עממיים, משרד התיירות רואה חשיבות רבה בקיומם של חדרי ה-AIRBNB, אשר תורמים להגברת התחרות ולהוזלת מחיר הנופש. משרד התיירות מנהל הידברות עם רשות המסים בנוגע ליצירת מנגנון הסדר מיסוי מקל שיאפשר פעילות מסודרת של השכרת הדירות לתיירים". 

מי ינפיק חשבונית?

לדברי עו"ד איתי ברכה, שותף במשרד עורכי הדין ברכה, המתמחה בתחום המסים, "מדובר בפרשנות המגבירה את חוסר הוודאות בעניין מיסוי משכירי דירות אלה, ובשורה התחתונה - מעמידה את ההשכרה כלא משתלמת לטווח הארוך, בלא ידיעתם של משכירי דירות אלה".

- מה השתנה בשנה האחרונה מבחינת המיסוי?

עו"ד ברכה: "ההשכרה הקצרה מניבה לא פעם תשואה גבוהה באופן משמעותי למשכירים, עד כ-50% יותר מהשכרה ארוכת טווח. זאת, במיוחד נוכח גישת רשות המסים לאורך שנים בנוגע למיסוי הכנסות אלה. במשך מספר שנים, נהנו משכירי הדירות לטווח הקצר מפרשנות עצמאית מקילה של פקודת מס הכנסה בעניין השכרת דירות, וחלקם אף נמנעו מלדווח לרשות על הכנסותיהם מהשכרה זו.

"אולם, לאחרונה, החלה רשות המסים להתמקד במשכירי הדירות לטווח הקצר, ולשם כך השיגה את רשימת המשכירים דרך אתרי ההשכרה ובאמצעי מודיעין שאותם הפעילה. התוצאה היא, שלל זימונים למשכירי הדירות לרשות המסים, לצורך בחינת סוגיות המסים השונות, ובכללם דיווח מלא התואם את פרשנות הרשות בעניין זה".

עו"ד ברכה ציין כי "בדיונים מול רשות המסים מעלים נציגי הרשות פרשנות נוקשה (שטרם פורסמה על-ידה באופן רשמי), ואשר יישומה בפועל, מוריד במידה משמעותית את האטרקטיביות של השכרת דירה לטווח קצר, וכלל לא בטוח כי היא אכן משתלמת לטווח הארוך".

הפרשנות הזאת מתמצה בכך שרשות המסים רואה בפעילות להשכרת דירות לטווח קצר כפעילות עסקית, הקרובה יותר לשוק התיירות מאשר למגורים. בשל כך, חבה השכרה זו בשיעורי מס רגילים כעסק, ותחייב פתיחת תיק במס הכנסה, הגשת דוח שנתי, ותשלום מס הכנסה החל מהשקל הראשון. כך, גם אם אדם מחזיק דירה אחת להשכרה לטווח קצר, והכנסותיו אינן עולות על 5,000 שקל, הוא עדיין נחשב לבעל עסק ומחויב במס. מנגד, בעלי דירה אחת למגורים המשכירים אותה באותו סכום חודשי, פטורים ממס.

לדברי עו"ד ברכה, "מעבר לכך, לגישת רשות המסים, גם בעלי דירות המשכירים את דירתם לשוכר-משנה המשכיר את הדירה לטווח קצר - יחויבו במס מלא ולא יהיו זכאים למסלולי המיסוי האטרקטיביים החלים על השכרת דירה. זאת, על אף שלא השכירו בעצמם בפועל את הדירה לטווח קצר".

בשלב זה טרם ברורה גישת הרשות לגבי מיסוי דירה כזאת, שבה בעל הדירה כלל לא ידע כי דירתו מושכרת בשכירות-משנה לטווח קצר, אך ככל הנראה אין הדבר משנה. עו"ד ברכה: "נוסף על כך, במנגנון שבו שוכר-משנה משכיר את הדירה בעצמו בשכירות קצרת מועד, מתעוררת השאלה - האם תותר לו הוצאת השכרת הדירה או לא, שכן במקרים מסוימים, ההכנסה משכירות אצל בעל הדירה לא תיחשב עבורו כהכנסה לצורכי מס; ולכן, ספק אם ניתן יהיה להכיר בהכנסה זו (שהיא הוצאה של שוכר-המשנה) כהוצאה לצורכי מס אצל שוכר-המשנה".

נושא נוסף אשר אינו ברור עבור משכירי הדירות, הוא הנפקת חשבוניות מס וקבלות לאורחים המתארחים בדירה. זאת, היות שהתשלום עבור הדירה מתבצע דרך אתר התיווך להשכרת דירות כאלה, כגון Airbnb - והאתר הוא אשר מנפיק קבלה עבור תקופת ההשכרה כולה הכוללת גם את עמלתו.

לדברי עו"ד ברכה, "הכסף עצמו מתקבל לרוב בחשבון הפייפאל של משכיר הדירה, עם כניסתם של האורחים לדירתו, דרך האתר ולא משולם למשכיר על-ידי האורחים. לכן, לא ברור אם עליו להנפיק קבלה לאורחים, ומה הדין לגבי הנפקת חשבונית מס? וכן, האם עליו לכלול בסכום גם את עמלת האתר? הרי לא ייתכן ששני גופים שונים ינפיקו קבלות שונות עבור אותו מוצר או שירות בדיוק". 

איתי ברכה / צילום: יח"צ משרד ברכה ושות'
 איתי ברכה / צילום: יח"צ משרד ברכה ושות'

הון שמתגלגל

הגורם בכיר ברשות המסים לא מבין כלל את הטענות. לדבריו, "אם במשך שנים לא הצלחנו להגיע לשוק מסוים שיש בו העלמות מס, ועכשיו יש לנו כוח-אדם וכלים חדשניים למפות אותם יותר טוב ולהגיע אליהם - זה שלילי? אנחנו פועלים למיסוי ההכנסות משכירות לטווח קצר, כפי שאנחנו פועלים נגד כל מעלים מס. האם זה בסדר שחלק מהם לא דיווחו עד היום על ההכנסות? הפרשנות שלנו בסך-הכול מחילה עליהם את החוק".

לדברי הבכיר, "מי שמשכיר יומית, נמצא כמעט תמיד מעל הרף של הפטור ממס. מדובר בהשכרות יקרות. ישנם בעלי דירות שמשכירים את הדירות בסכומים של בין 800 ל-1,500 שקל ליום. כך שהם עוברים מהר מאוד את רף ה-5,000 שקל לחודש. רשות המסים הבינה שיש פה הון שחור שמתגלגל בצורה משמעותית, ואפשר להגיע אליו דרך אתרי האינטרנט הרלוונטיים בצורה יחסית קלה.

"באופן טבעי עובדי הרשות הלכו למקומות האלה, וביצעו מבצעים כדי לאסוף את הנתונים, להכניס אותם להליכי שומה, ולפתוח להם תיקים. ובמקרים קיצוניים אפילו לבצע חקירות. ראינו נקודה מסוימת שאפשר להגביר את האכיפה ולצמצם את ההון השחור. זה התפקיד שלנו וזו המחויבות שלנו".

תגובת רשות המסים: "השכרת דירה לתקופות מזדמנות כמוה ככל עסק"

מרשות המסים נמסר בתגובה: "הרשות אכן פועלת לאכיפת תשלום מס כדין בהשכרת דירות לטווח קצר. לעמדת הרשות, כפי שהובהרה פעמים רבות, השכרת דירה לתקופות קצרות ומזדמנות, בין שעל-ידי בעלי הדירה או על-ידי שוכריה, כמוה כהשכרת צימר או כל עסק אחר. על כן, על-פי חוק ההשכרה מחויבת בתשלום מס כהכנסה עסקית, ולא ניתן לקבל בגינה את ההטבות הקבועות בחוק להשכרת דירה למגורים.

"ככלל, הרישום במע"מ כ'עוסק' כפוף לעובדה שמדובר בפעילות עסקית, ובלבד שמחזור עסקאותיו של העסק עולה על תקרת הפטור. 'עוסק פטור' אכן אינו רשאי לנכות תשומות בגין עסקאותיו הפטורות".

בנוגע לחשבונית המס - "AIRBNB מוציאה למשלם קבלה בלבד, לכן אין כפילות בדרישה להוצאת חשבונית על-ידי המשכיר. יודגש, כי בניגוד לנטען בכתבה, ככלל, השכרת דירה לתייר (ברוב המקרים מדובר בשכירות קצרת מועד) חייבת במע"מ בשיעור אפס.

בנוגע למיסוי בעת מכירת הדירה מסרה הרשות - "במכירת הדירה, ככל שהותרו ניכויי מס התשומות בגין רכישתה, חל עקרון ההקבלה, והמכירה תהיה חייבת במס ולהיפך - אם מס התשומות לא הותר בניכוי, המכירה לא תחויב במע"מ".

"רעידת האדמה" מתרחשת דווקא בתחום המע"מ

עם כל הבעיות המתעוררות במישורי מס ההכנסה, החשבוניות ועוד, בתחום השכרת דירות לטווח קצר, נראה כי ניתן להתגבר עליהן. אולם, לטענת עו"ד איתי ברכה, "רעידת האדמה האמיתית" מתרחשת דווקא בתחום המע"מ. ברכה: "נדמה כי המשכירים כלל אינם מודעים לכך שהם עלולים להיות מחויבים גם במע"מ במקרים מסוימים, והם חופרים לעצמם בור מיסוי משמעותי".

וברכה מחדד: "העובדה כי השכרת הדירות לטווח הקצר נחשבת בעיני הרשות לעסק, מחייבת את המשכיר לשלם מע"מ על כלל עסקאותיו, אף אם מדובר בהשכרה לתושבי חוץ, שכן החוק היבש מעניק מע"מ בשיעור 0 לעסקאות עם תושבי חוץ, רק לבתי-מלון.

למרות פרשנות רשות המסים בעניין, בפועל, נתקלים משכירי הדירות לטווח הקצר, אשר ברשותם דירה אחת או שתיים, בסירובה של מחלקת מס ערך-מוסף לפתוח עבורם 'תיק עוסק' מסודר, ומכאן אף גדל יותר חוסר הוודאות בתחום זה.

"רשות המסים נמנעת כיום מפתיחת תיק במע"מ למי שמשכיר שתי דירות ומטה. זאת, מחוסר רצונה לאפשר לו להזדכות על המע"מ שאותו שילם כחלק מהוצאותיו העסקיות; והרי הדבר עומד בניגוד גמור להוראת הרשות בעצמה, וזאת גם במקרים שבהם ההכנסה עולה על 98,707 שקל בשנה - התקרה הקבועה לעוסק פטור".

ברכה מזהיר, כי בעניין זה, בור המיסוי הגדול ביותר מתגלה בשעה שבה בעל דירה המושכרת לטווח הקצר מעוניין למכור את הדירה, תוך קבלת הטבות המס הניתנות למכירת דירת מגורים ובפטור ממע"מ. "בשל העובדה כי לגישת רשות המסים, מדובר ב'עסק להשכרת דירות', נחשבת הדירה כ'מלאי עסקי'. ומשכך, אינה זכאית להטבות כלשהן, שלהן זכאי רק יחיד ע"פ החוק.

"כך, הדירה תמוסה באופן מלא במס רווחי הון ובמע"מ בעת מכירתה. מסים שיכולים להגיע לשיעור מצטבר של כ-38% מס על הרווח ואף יותר, במקרים שבהם הרשות תסרב להכיר במע"מ כחלק מסכום הרכישה הראשונית של הדירה, אשר נרכשה בתחילה שלא במסגרת 'העוסק' ולא שולם מע"מ בגינה".

מעבר לכך, מוסיף ברכה, רכישת דירה לצורך השכרתה בשכירות קצרת מועד, תחויב אף היא, ככל הנראה, במע"מ. עוד לדבריו, גם אדם אשר השכיר את דירתו בהשכרת קצרת מועד ופסק מלעשות כן, עלול למצוא עצמו נדרש לשאת בתשלום מס משמעותי, וזאת אף אם לא מכר את דירת המגורים. זאת, היות ש"פקודת מס הכנסה מתייחסת לאדם המחזיק במשך שנתיים בנכס הנחשב עבורו בעבר ל'מלאי עסקי', ואשר אינו משמש עוד לצורך העסק, כאילו נרכש מהעסק על-ידו באופן פרטי, ומשכך חייב ב'מס רעיוני' כאילו בוצעה מכירה בפועל. מכאן, מובן כי גם התנהלות כזו אינה פותרת את בעיית המיסוי, ועליה להיבחן לעומק בצורה מקצועית".

מיסוי
 מיסוי