מכרז בינוי-פינוי ראשון ומבטיח למדי יוצא לדרך בראשון-לציון

שר האוצר משה כחלון הצהיר בימים האחרונים כי תוכנית הדגל, מכרזי מחיר למשתכן המציעים דירות מסובסדות לזכאים מחוסרי דירה, תוארך עד שנת 2019. מדובר במלחמה פסיכולוגית: האוצר ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנסים לצנן את צד הביקושים באמצעות העברת מסרים בתקשורת, לפיהם מדובר בתוכנית ארוכת טווח, שתספק את מלוא הביקוש בשוק.

על רקע זה, צד את העין מכרז חדש שאינו מפורסם במודל מחיר למשתכן, אלא במתכונת יצירתית ומעניינת: שווק מתחם קרקע בשיטה המסורתית לכל מרבה במחיר (כפי שהיה טרום תוכנית מחיר למשתכן), כאשר 173 דירות שיוקמו בפרויקט מיועדות לשוק החופשי ו-61 דירות יירכשו מראש על ידי המדינה, במחיר מוסכם מראש, עבור מפוני שכונת רמת אליהו.

מדובר במודל מרתק, בגלל שהצלחתו עשויה לסמן שמדובר בסנונית ראשונה. עוד בנובמבר 2013 ערך שר השיכון דאז אורי אריאל מסיבת עיתונים, בה הכריז על "מעבר למודל חדש של בינוי-פינוי-בינוי". השר אריאל אמר אז כי "זה המפתח להצלחה וזה מה שיביא לעשרות אלפי יחידות דיור חדשות במרכזי הערים הוותיקות. מדובר בפעם הראשונה שהממשלה לוקחת יוזמה ואחריות על נושא ההתחדשות העירונית". סוף סוף יוצאים לדרך.

1,500 דירות מפונים

שכונת רמת אליהו הינה שכונה ותיקה בראשון-לציון, שהוקמה לפני כ-75 שנה ובמשך כל שנות קיומה הייתה שכונה קולטת עלייה. במהלך השנים נעשו מספר ניסיונות שיקום לשכונה בהצלחה חלקית בלבד.

על מנת להביא לפתרון מלא של שיקום השכונה, החליטה עיריית ראשון-לציון ליזום תוכנית מקיפה להתחדשות עירונית לשכונה שעיקרה ביצוע "בינוי-פינוי-בינוי" לדירות. עקב הכמות הגדולה של הדירות לפינוי מול יכולת הקיבול של שטח השכונה, גובש פתרון ייחודי שיאפשר בנייה מחוץ לשכונה כדי להעביר חלק ניכר מהדיירים הוותיקים למתחמי מגורים חדשים בשכונות אחרות בעיר.

בשיתוף פעולה תקדימי עם משרד האוצר, משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל, גובשה תוכנית לפיה תוקמנה בשכונות נחלת יהודה וצריפין (בשטח המחנה המתפנה) דירות בהיקף שיאפשר פינוי של כ-1,500 יחידות דיור מתוך שכונת רמת אליהו. המדינה הסכימה להעמדת הקרקע שבבעלותה תוך ויתור על מירב התמורה של הקרקע הקולטת, לטובת הדיירים שיפונו מהשכונה.

המכרז הראשון כולל 61 דירות, מתוך 1,500 דירות המיועדות לפינוי. הצלחת המכרז (או חלילה כישלונו) תלויים כמובן בשאלה האם ההצעה כלכלית ליזמים ומהם שולי הרווח הצפויים.

המכרז - מר/158/2017 - מיועד לרכישת זכויות חכירה מהוונות ל-98 שנים של מתחם מגורים בשטח 6,481 מ"ר, המיועד לבניית 173 דירות.

מחיר המינימום עומד על 14.084 מיליון שקל. בנוסף, פיתוח תשתיות ציבוריות בסך של 24.28 מיליון שקל ועוד "שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות", בעלות של 508 אלף שקל.

וכאמור, לפי תנאי המכרז, 112 יחידות תימכרנה לכל דורש, במחירי "שוק חופשי". 61 דירות תירכשנה מראש על ידי המדינה, עבור מפוני שכונת רמת אליהו, במחיר של 19 אלף שקל למ"ר בנוי (כולל מע"מ).

בהתאם לתנאי המכרז, הזוכה לא יורשה לבצע כל שינוי בתוכנית התקפה או לקדם תוכנית חדשה, למעט בקשה להקלה לפי סעיף 147 לחוק התכנון והבנייה (הקלת שבס לתוספת 20% יח"ד). למכרז גם צורף אישור מהנדס העיר בדבר כוונתו להמליץ בפני הועדה המקומית לאשר עד 20% מיחידות הדיור (כ-35 יח"ד) המותרות לבנייה, במסגרת בקשה להקלה. יחידות אלו תימכרנה במחירי "שוק חופשי", שמספרן יוכל לגדול כאמור ל-147 דירות.

מס רכישה מלא

הזוכה במכרז על הקרקע יחתום על הסכם מכירת הדירה עם רוכשי דירות התמורה - הדירות עבור 61 המפונים - רק לאחר קבלת החלטת הוועדה המקומית לאישור הבקשה להיתר, המותנה ברשימת תנאים וכנגד הצגת הפנייה מהמדינה.

תשלום לזוכה בגין מכירת דירות התמורה, יעמוד על "סך שווי דירות התמורה" ויחושב על ידי הכפלת 5,013 מ"ר בסך של 19 אלף שקל, דהיינו 95.25 מיליון שקל, כולל מע"מ.

התשלום לזוכה יבוצע בדרך של קיזוז הסכום האמור מסכום ההצעה, וזאת במועד המכירה של הדירה האחרונה. על אף האמור לעיל, הזוכה לא יידרש לשלם בפועל את מלוא גובה הצעתו, אלא רק את ההפרש שבין הצעתו למכרז ובין סך שווי דירות התמורה, וזאת בכפוף להעמדת ערבות חוק מכר למדינה בסך שווי דירות התמורה.

ככל שסכום הצעת הזוכה בגין הקרקע יהא נמוך מסך שווי דירות התמורה, לא ישולם לזוכה כל תשלום שהוא מעבר לקיזוז גובה הצעתו למכרז זה.

מסמכי המכרז כוללים החלטת מיסוי מרשות המיסים לעניין היבטי המס, הקשורים במתווה רכישת דירות התמורה על ידי המדינה. בין השאר מובהר כי מס הרכישה ישולם על מלוא שווי הזכויות במקרקעין, ללא קיזוז כלשהו בגין דירות התמורה, הנעשה בין היזם והמדינה.

דירות התמורה: 68-126 מ"ר

המכרז מפרט את שטח 61 "דירות התמורה", הכולל 33 דירות קטנות בשטח מינימלי של 68-70 מ"ר ועד ל-6 דירות מעל ל-100 מ"ר (הגדולה ביותר בשטח 126 מ"ר).

מעבר לשטחים הללו, הדירות יכללו גם מרפסת שמש בשטח 12 מ"ר, חניה צמודה ומחסן בשטח 6 מ"ר (ככל שהזוכה יבנה מחסנים בבניין בכמות השווה למספר הדירות בבניין או יותר מכך, והכל כמפורט בחוזה הבנייה).

במסגרת תכנון המבנים נדרש הזוכה לפזר באופן סביר ושווה, ככל הניתן, את דירות התמורה בין המבנים השונים ובכל אחד מהם.

יחד עם זאת, במכרז קובע במפורש כי המדינה והזוכה יהיו רשאים, "בהסכמה משותפת", לשנות את תמהיל גדלי דירות התמורה, כאשר הפרשי המחיר ייקבעו בהתאם לערך השווי למטר רבוע. מעבר לכך, ככל שבשל אילוצים תכנוניים יידרש הזוכה לבנות אחת או יותר מדירות התמורה בשטח העולה על האמור במכרז, לא תשולם לזוכה כל תמורה נוספת.

אבל למרות האמור, הזוכה יהא רשאי לבנות אחת או יותר מדירות התמורה בשטח הקטן בשיעור של עד 3.5% משטחה המוגדר . במקרה זה, ישלם הזוכה לרוכש הדירה ששטחה הוקטן את מכפלת הפרש השטח בערך השווי למטר רבוע.

כללי המכרז

מי שיגיש את ההצעה עם המחיר הגבוה יזכה בקרקע, אולם המכרז כולל תנאי סף לא פשוטים למציעים:

תאגיד בעל ניסיון, שהשלים בנייתן של לפחות 400 יח"ד במצטבר ב-5 השנים האחרונות, שקדמו לתאריך פרסום המכרז. תנאי נוסף הנו כי המציע השלים ב=5 השנים האחרונות פרויקט בודד בהיקף של 140 יח"ד לפחות.

הקרקע

שכונת "נחלת יהודה" היא שכונה ותיקה, אשר נוסדה בשנת 1913 כמושב פועלים אשר צורף לעיר ראשון-לציון בשנת 1988. השכונה ממוקמת בחלק הצפון מזרחי של העיר ותחומה בין הרחובות ז'בוטינסקי ומשה דיין מדרום, דרך המכבים ממזרח, כביש 4 ממערב ושטח פתוח מצפון.

השכונה מחולקת ל-3 אזורים: נחלת א'- האזור הכפרי היוקרתי בשכונה. נחלת ב'- האזור הוותיק הישן. נחלת החדשה- האזור החדש, אשר הוחל בהקמתו לפני כ-6 שנים.

המכרז ממוקם בחלק המערבי של נחלת החדשה, בין הרחובות פינסקר, שדרות היובל ושדרות משה דיין. מדובר במתחם חדש הכולל כיום מגדל אחד בלבד (מגדל הראשונים), שהוקם ע"י קבוצת רכישה. במהלך שנת 2016 שווקו במתחם שני מגרשים נוספים (מגרשים 3 ו-5) בשיטת "מחיר למשתכן", הכוללים 314 דירות. מגרש 4 נשוא המכרז ממוקם בין שני המגרשים הנ"ל.

המתחם נהנה מגישה נוחה לכביש 4 באמצעות מחלף ראשון-לציון ולנתיבי איילון באמצעות מחלף משה דיין, הממוקם מערבית לאזור.

השכונה מאופיינת באוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית בינונית-גבוהה ונהנית מרמת ביקושים טובה.

התוכניות החלות על המתחם הנן תוכנית מפורטת רצ/1/59/1 וכן תוכנית רצ/מק/3/59/1- תוכנית איחוד וחלוקה - נחלת מערב. המגרשים כלולים באזור מגורים ג/3, לגביו נקבעו הוראות כדלקמן:

לפי טבלת הזכויות של תוכנית המתאר, המגרש כולל 175 יח"ד, אולם במסמכי המכרז מצויין כי ניתן לבנות 173 יח"ד בלבד.

שטח קומת הלובי, קומה מפולשת, המרתפים וקומת המתקנים ההנדסיים ייחשבו כשטחי שירות. באישור הוועדה המקומית ניתן להעביר יחידות דיור בין המגרשים.

בבניינים בני 2 דירות בקומה ניתן לבנות דירת קרקע אחת בלבד. 16% מסה"כ יחידות הדיור בכל מגרש יהיו בנות 3 חדרים בשטח כללי (עיקרי ושירות) של 80 מ"ר.

בכל מבנה יתוכננו פירים לאשפה, חדרי אשפה ואזור למחסנים. תותר בניית מרתפים בקו בנין 0 בתכסית של עד 80% משטח המגרש. ניתן להקים בשטח המרתפים מחסנים לדיירי הבניין, בשטח של עד 6 מ"ר ליח"ד.

חניות - תקן חניה יהיה 1.6 חניות לכל יח"ד עד 120 מ"ר ו-2 חניות לכל יח"ד שגודלה מעל 120 מ"ר. בנוסף, חניות אורחים בהיקף של 15% מסך יח"ד בפרויקט ימוקמו בתחום המגרש. חובה להתקין לפחות 51% מהחניות בקומת מרתף.

לפי התב"ע (תוכנית בניין עיר), שטח עיקרי לדירה ממוצעת הנו 110 מ"ר. ההקלה הניתנת לתוספת 20% יח"ד אינה כוללת תוספת שטחים, כך ששטח דירה ממוצעת יפחת ל-91 מ"ר עיקרי.

מחירים: 21 אלף שקל למ"ר

מסקר מחירי עסקאות שנרקמו בדירות חדשות בחלק הצפוני של השכונה עולים הממצאים הבאים:

דירות 4 חדרים בשטח של כ-105 מ"ר נמכרות במחיר של 2.15-2.3 מיליון שקל; דירות 5 חדרים בשטח 125 מ"ר נמכרות במחיר של 2.5-2.6 מיליון שקל. מחירים אלו משקפים ערכי שווי בטווח של 21 אלף שקל למ"ר בממוצע.

לאור זאת, סביר לאמוד את מחירי הדירות במתחם נשוא המכרז ב-19-20 אלף שקל למ"ר. באומדן יש להביא בחשבון כי אופיו של המתחם כמיועד למפונים עלול לגרום למיתוג שלילי, ולהקשות על שווק יתר היחידות המיועדות לשווק בשוק חופשי.

האומדן שנערך לקרקע הוא כללי ונעשה על בסיס שטח ממוצע. כמובן שתחשיב פרטני ניתן לערוך רק לאחר הכנת פרוגרמה מפורטת לשטחי הבניין והדירות.

אומדן שווי הקרקע נאמד בכ-90 מיליון שקל, סכם שמותיר לזוכה רווח יזמי נאה בשיעור של 17%.

למה כן?

- שכונה מבוקשת ואיכותית באזור הביקוש.

- 61 יח"ד מכורות מראש במחיר קבוע.

- עלות מימון נמוכה בעת רכישת הקרקע.

- מכרזי שוק חופשי מהווים כיום מצרך נדיר.

למה לא?

- מרבית המתחם משווק לזכאים ולמפונים. עלול ליצור קושי בשיווק/בתמחור הפרויקט.

- שטחי דירות התמורה יוצרים אילוץ תכנוני.

- בעבר הייתה בעיה בתעלת הניקוז החוצה את התוכנית.

- כל מתכונת חדשה יוצרת תסבוכת ביורוקרטית.

** הכותב שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת במימון הון עצמי