28 מיליארד שקל מחפשים בית: הכשלים של שוק השכירות

המועצה הלאומית לכלכלה: 90% מחוזי השכירות נחתמים לשנה, אבל רק 28% משוכרי הדירות מתגוררים בהן שנה אחת ■ ובניגוד לדימוי, מרבית השוכרים לא מחפשים דיור זמני

דירה להשכרה / צילום: יחצ
דירה להשכרה / צילום: יחצ

סכום עתק של כ-28 מיליארד שקל מתגלגל מדי שנה במשק כשכר דירה, כך עולה ממסמך שפרסמה לאחרונה המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה. המסמך עושה לראשונה שימוש בנתונים חדשים שאספה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומאפשר הצצה למאפינים ולהרגלים של אוכלוסיית השוכרים - 1.7 מיליון ישראלים, הגרים ב-570 אלף דירות מושכרות. הנתונים, שנאספו ונכתבו על ידי עופר רז-דרור ואפרת שמיר מהמועצה הלאומית לכלכלה, מעידים בין היתר כי המצב הקיים בשוק החופשי לוקה בכשל שוק בולט.

בפתח המסמך מודים המחברים כי תחום השכירות חשוב מאוד, אולם המידע בו לוקה בחסר: "משבר הדיור שהחל בשנת 2008 התבטא בעליות מחירים חדות בשכר הדירה ובמחירי הדירות. ואולם, בעוד הנפגעים הגדולים מן המשבר הם שוכרי הדירות, היקף הנתונים על שוק השכירות מצומצם יחסית. במסמך זה אנו מבקשים לתקן זאת". הנתונים מלמדים למשל כי בעוד חלק ניכר מהשוכרים מתגוררים בדירה במשך מספר שנים, הרוב המכריע של החוזים נחתמים לשנה אחת בלבד. זהו ממצא מטריד שמעיד כיצד מתנהל השוק החופשי ומדגיש מדוע חשוב לעודד השכרה ארוכת טווח.

הפרטים הקריטיים שהושמטו מהחוק שישראלים רבים חיכו לו

loading

שיעור השוכרים לפי קבוצות גיל
 שיעור השוכרים לפי קבוצות גיל

ממוצע חוזה: 13.5 חודשים

"סוגיה חשובה להבנת מוצר השכירות בשוק הדיור הישראלי הינה משך החוזה", כך רז-דרור ושמיר, "בתקופה הנבדקת משך החוזה הממוצע שנחתם עמד על כ-13.5 חודשים. שיעור החוזים השנתיים שנחתמו עמד על 90.1%, ושיעור החוזים הארוכים שנחתמו עמד על 7.4%. לעומת זאת, שיעור החוזים הארוכים הנחתמים היה בממוצע כ-6% בשנים 2005-2008, עלה עד לכ-10% בסוף שנת 2013 וירד במהירות חזרה ל-6% בסוף שנת 2015".

קיראו עוד ב"גלובס"


מנתונים אלו ניתן לראות כי רוב מוחלט של החוזים נחתם לתקופה בת שנה וכך פועל השוק. אולם כשבוחנים את הנתונים, אפשר לראות כי החוזים השנתיים אינם מתכתבים עם המציאות.

"בעוד כ-90% אחוז מהחוזים נחתמים לשנה, רק כ-28% מתגוררים בדירה שנה אחת בלבד", כותבים רז-דרור ושמיר. "יותר ממחצית מהשוכרים מתגוררים שלוש שנים ומעלה בדירתם, וכשליש מהשוכרים מתגוררים חמש שנים ומעלה בדירה שכורה. לעומת זאת, רק 1%-2% מהחוזים נחתמים לחמש שנים ומעלה. משקלול ההסתברויות המותנות עולה כי משך המגורים הממוצע בדירה שכורה בישראל עמד בעשור האחרון על בין 4 ל-4.5 שנים, פי 3.5 ממשך החוזה הממוצע שעומד על 13 חודשים".

הנתון הזה מהווה בסיס אמיתי לקידום שכירות ארוכת טווח בישראל. הוא מעיד כי השוק הפרטי אינו פועל בהתאם לנורמות של השוכרים. הסיבה לכך היא שהכוח נמצא בדרך כלל אצל בעלי הדירות ולא אצל השוכרים, מה שמאפשר לבעל הדירה לכפות את החוזה השנתי למרות שרוב השוכרים מתגוררים בנכס זמן ארוך יותר.

חוק שכירות הוגנת שנכנס לתוקפו לאחרונה מתייחס אף הוא לעידוד השכרת דירות לתקופה ארוכה, אבל לא בטוח שהתמריץ שקיבלו בעלי הדירות ישנה את הנורמה. במסגרת החוק נקבע כי מי שישכיר את הדירה לתקופה ארוכה יוכל לקבל תמריץ בדמות ביטוח מסובסד או דמי ניהול מסובסדים. ובכל מקרה, התמריצים השונים עוד לא נקבעו במדויק ולא ברור גם היום כיצד יבואו לידי ביטוי בשטח, או יותר נכון, בחשבון הבנק של המשכיר.

כשחוזרים על ההיקף העצום של שכר הדירה השנתי בישראל, כ-28 מיליארד שקל, אי-אפשר שלא לתהות מדוע התמריץ המובן מאליו לא נכלל במסגרת סל התמריצים של החוק. אם בעלי הדירות ידעו שכדי לקבל פטור ממס על שכר דירה (עד 5,030 שקל בחודש)הם יצטרכו להשכיר את הדירה לשלוש או לחמש שנים, סביר להניח שהמצב יהיה שונה.

עלייה במספר השוכרים לעומת בעלי הדירות

על רקע מחירי הדירות הגואים ושינוי בהרגלי האוכלוסייה, שוק השכירות הוא אחד הצומחים בישראל: "מן הנתונים עולה כי קיימת מגמת התרחבות של השימוש בהסדר המגורים בשכירות. בין 2003 ל-2015 עלה מספר משקי הבית המתגוררים בשכירות בכ-54%, מכ-373 אלף לכ-574 אלף משקי-בית. באותה תקופה, מספר משקי הבית המתגוררים בבעלות עלה ב-23%, מ-1.33 מיליון לכ-1.63 מיליון משקי בית בשנת2015.

"בנוסף, שיעור הפרטים המתגוררים בשכירות עלה מכ-16.3% בשנת 2003 לכ-20.6% בשנת 2015, ומספר השוכרים זינק בכ-58%, מכ-1.1 מיליון איש לכ-1.7 מיליון איש".

וכצפוי, בפילוח על פי גילאים, שיעור המתגוררים בשכירות הולך ויורד עם הגיל. "עם זאת", מציינים הכותבים, "עדיין ברוב הגילאים שיעור הנשואים המתגוררים בשכירות עולה על 50% מתוך סך המתגוררים בשכירות בקבוצת הגיל. כלומר, שוק השכירות מורכב ברובו מפרטים נשואים, ועל כן, הוא אינו מהווה רק מפלט זמני לאוכלוסייה צעירה דינמית שמחפשת מוביליות, או ברירת מחדל לפרטים שהתגרשו, אלא הוא משמש גם בית קבע לפרטים רבים בישראל".

השאלה המתבקשת הקלאסית היא האם מגורים בשכירות הם פועל יוצא של הכנסה במשק הבית הרלוונטי, כלומר האם בהכרח מי שמרוויח יותר ירכוש דירה.

על פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה, קיים קשר הדוק בין רמת ההכנסה של משק בית לצורת המגורים. "בעוד ההכנסה החודשית הממוצעת של משק בית המתגורר בדירה בבעלותו היא כ-23.1 אלף שקל, ההכנסה החודשית הממוצעת של משק בית המתגורר בשכירות עומדת על כ-16.9 אלף שקל", כך בסקירה. "בעוד כ-60% ממשקי הבית שגרים בדירה בבעלותם מרוויחים מעל ל-15 אלף שקל ברוטו בחודש, הכנסות ברמה זו מאפיינות רק כ-44% ממשקי הבית בשכירות.

"התמונה ההפוכה מתקבלת, מטבע הדברים, כאשר בוחנים את רמות ההכנסה הנמוכות. כ-35% ממשקי הבית בשכירות הם בעלי הכנסה ברוטו של עד עשרת אלפים שקל בחודש, למול כ-22% ממשקי הבית בבעלות".

עוד ממשיכים וכותבים רז-דרור ושמיר כי: "השוואה זו מטעה במידה מסוימת שכן מתרחש מעבר חד של משקי בית משכירות לבעלות באזור גילאי ה-30, כלומר, עם העלייה החדה בהכנסתו של משק הבית בשנים אלו מתרחש מעבר משכירות לבעלות, כך שחלק מהפער בנתוני ההכנסה בין שתי הקבוצות נובע מכך שבאופן כללי משקי הבית המתגוררים בבעלות מבוגרים יותר ועל כן הכנסתם גדולה יותר.

"אבל ניתן לראות כי גם בהשוואה של כל קבוצת גיל בנפרד, הכנסות משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם גבוהות מהכנסות משקי הבית המתגוררים בשכירות. נציין כי בטווח הגילאים 30-34 ההבדלים בין הקבוצות הם קטנים יחסית".

גודל משק בית
 גודל משק בית

בלי כסף מההורים: עולים חדשים גרים יותר בשכירות

בסקירה של רז-דרור ושמיר ניתן לזהות מגמה ברורה של מגורים בשכירות בקרב עולי ברית המועצות, בשיעור גבוה יותר משל הציבור הרחב. "השוואה בין עולי בריה"מ לשעבר לבין האוכלוסייה הכללית מראה בבירור כי שיעור השכירות בקרב עולי בריה"מ לשעבר גבוה יותר בכל קבוצות הגיל", נכתב בסקירה. "בקבוצות גיל 60 ומעלה שיעור העולים המתגוררים בשכירות עומד על כ-27% בממוצע, לעומת כ-6% בממוצע בשאר האוכלוסייה. מעבר להיבטים חברתיים, ניתן להסביר פערים אלה בכך שהעולים מברית המועצות לשעבר עלו לארץ בגיל מבוגר יחסית, ועל כן יכולתם לרכוש דירה הייתה נמוכה יותר מהאוכלוסייה שנולדה בישראל".

רז-דרור ושמיר מדגישים כי שיעור השוכרים אינו כולל עולים קשישים רבים המתגוררים בדיור מוגן ציבורי. עם זאת, "גם בגילאים 30-44, לאחר היציאה מבית ההורים, שיעור השוכרים הממוצע מקרב העולים, שעלו בגיל צעיר לישראל, עומד על כ-42%, בעוד שיעור השוכרים מכלל האוכלוסייה בגילאים אלה נמוך משמעותית ועומד על כ-26%. ייתכן שמדובר בהיבטים חברתיים הקשורים לתפישת ההתגוררות בשכירות, אך ייתכן גם שאוכלוסייה זו היא ענייה יותר מבחינת ההון העצמי של דור ההורים, כך שיכולתם של העולים להעמיד את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה, המגיע פעמים רבות מירושה או ממענק מההורים, נמוכה יותר משאר האוכלוסייה".

תקופת מגורים בדירה שכורה
 תקופת מגורים בדירה שכורה