מדיור, דרך נדל"ן ועד פיננסים: תחזית S&P מעלות ל-2018

בענף הדיור, לפי מעלות, חלה עלייה מסוימת בסיכון ■ בתחום קמעונות המזון שם המשחק יהיה התייעלות, והמסחר המקוון דווקא יתרום לרווחיות - אבל לא בקרוב

הבורסה בתל אביב / צילום: תמר מצפי
הבורסה בתל אביב / צילום: תמר מצפי

לקראת סוף שנת 2017 פרסמו כלכלני חברת הדירוג S&P מעלות את הסקירה השנתית שלהם לסקטורים המרכזיים שמיוצגים על-ידי חברות מדורגות בבורסת תל אביב - סקירה הכוללת סיכומים לשנת 2017 לצד תחזיות לשנה הבאה.

הסקירה מגיעה על רקע הימשכות סביבת הריבית האפסית במשק - לצד המשך צמיחה בקצב סביר ושיעור אבטלה נמוך יחסית - ובמקביל לעלייה בקצב הצמיחה העולמי והמקומי בחודשים האחרונים.

היא כוללת תחזיות לגבי מספר ענפים מרכזיים במשק, ביניהם נדל"ן יזמי, נדל"ן מניב, בנקים, קמעונות מזון ותשתיות.

דיור: בינתיים המחירים נשמרים למרות הירידה במכירות

לקראת סופה של 2017, שהייתה שנת פרויקט "מחיר למשתכן" ושנת המלחמה של שר האוצר משה כחלון במשקיעי הנדל"ן, מעריכים במעלות כי בטווח הזמן הקצר (עד שנה) צפוי המשך קיפאון בשוק הדיור להפעיל לחץ על מחירי הדירות, עם אפשרות לירידות מחירים מתונות, בעיקר באזורי הפריפריה ובאזורים עם היצע גדול של דירות במסגרת "מחיר למשתכן".

קיראו עוד ב"גלובס"


מאידך, בטווח הבינוני צפויה "חזרה לקצב גבוה יותר של עליות מחירים באזורי הביקוש, בעיקר אם תימשך מגמת ההאטה בקצב התחלות הבנייה. יש לציין כי להערכתנו אי-יציבות פוליטית (למשל בחירות מוקדמות) עשויה להוביל לחזרה של ביקושים לדירות בשוק החופשי, ולעליות מחירים בשל אי-ודאות לגבי המשך יישומה של תוכנית 'מחיר למשתכן'".

להערכתם, "אם תימשך ההאטה בהתחלות הבנייה, ייתכן כי בטווח הבינוני ייווצר לחץ לעליית מחירים, בין היתר בשל אי-התאמה לקצב הגידול במשקי הבית בישראל. סביבת הריבית הנמוכה מאפשרת בינתיים לחברות היזמיות המובילות לשמור על מחירי הדירות במלאי ברמתם הנוכחית.

"הדוחות הכספיים של חלק גדול מהחברות היזמיות המובילות מצביעים על שמירה על רמת המחיר הממוצעת, למרות הירידה בהיקפי המכירות. יחד עם זאת, המשך קיפאון במכירות לתקופה ארוכה צפוי לדעתנו ליצור לחץ להורדת מחירים גם מצדן של החברות המובילות".

בהיבט הדירוגי, צופים כלכלני S&P מעלות שחיקה מסוימת ברווחיות של החברות היזמיות בשנתיים-שלוש הקרובות, לנוכח העובדה שמרבית הקרקעות משווקות תחת תוכנית מחיר למשתכן, ששיעור הרווח עליה נמוך יחסית.

"אנו מעריכים כי חלה עלייה מסוימת בסיכון הענפי, לנוכח הירידה המשמעותית בקצב המכירות והצפי לשחיקה ברווחיות. יחד עם זאת, לחברות יזמיות עם זרוע קבלנית יש יתרון מסוים, שמשתקף במשקל שניתן לסינרגיה בהערכת הפרופיל העסקי".

מה היה
 מה היה

נדל"ן מניב: תחילת שינוי במאזן הכוחות במרכזי המסחר

בתחום הנדל"ן המניב, לאחר שנים של עלייה מתמדת, ב-2017 נראו סימנים להתייצבות בדמי השכירות, ואף לירידות בנכסים מסוימים. שיעורי התפוסה ממשיכים להיות גבוהים, אך במספר מרכזי מסחר מובילים ואיכותיים נרשמו ירידות בפדיונות בתשעת החודשים הראשונים של 2017. זאת, בין היתר, בשל עליית חלקו של המסחר האלקטרוני בענף, מגמה אשר צפויה להתחזק בשנים הקרובות, ושלהערכת כלכלני מעלות תשנה את פני המגזר.

לעומת זאת, במגזר המשרדים קיימת תנופת בנייה ערה, המלווה בשיעורי השכרה מקדמיים גבוהים. יחס כיסוי הריבית - אחד האינדיקטורים המובילים בדירוג חברות נדל"ן מניב - ממשיך להיות חריג לטובה.

"בסך הכול, להערכתנו, קיימת מגמה מסוימת של שינוי בענף מרכזי המסחר ובמאזן הכוחות בין בעלי הנכסים לשוכרים. אנו מעריכים שב-2018 נמשיך לראות את השפעת עודף שטחי המסחר והמסחר האלקטרוני על דמי השכירות והפדיונות בענף.

"בטווח הבינוני-ארוך אנו מעריכים כי המסחר האלקטרוני ישנה את פני הענף, וצופים כי כבר בשנים הקרובות יותר ויותר חברות נדל"ן יבצעו שינוי בתמהיל החנויות, יצמצמו שטחי מסחר, ימירו שטחי מסחר לשטחי לוגיסטיקה, יגדילו את השקעותיהן בפיתוח פלטפורמות מסחר מקוונות ואף ישתפו פעולה עם קמעונאים בתחום האלקטרוני - זירה שצפויה להכפיל עצמה עד שנת 2020. מגזר המשרדים מפגין יציבות, ולא נצפה קושי לשווק שטחים חדשים, גם במרכז".

בנקים: שיעור ההפרשות יישאר נמוך יחסית גם ב-2018

המערכת הבנקאית המשיכה להיות גם השנה ריכוזית מאוד, עם חסמי כניסה גבוהים, מפוקחת כראוי וממומנת באופן שמרני על-ידי פיקדונות ליבה מקומיים, בעיקר של משקי הבית. "החוסן של כלכלת ישראל - המתבטא גם בשיעור אבטלה נמוך, השינוי בתמהיל האשראי לטובת משקי הבית והעלייה במרווחים בתחום המשכנתאות, עזרו לבנקים להתמודד היטב עם הריבית הנמוכה ועם התחרות העזה על מתן אשראי לסקטור העסקי, והם מציגים רווחים יציבים ועקביים מאז 2009".

עם זאת, "אנחנו רואים מאמצים רגולטוריים מואצים, שמטרתם לעודד תחרות מוגברת בתחום משקי הבית והעסקים הקטנים, שעלולה להשפיע לרעה על רווחיות הבנקים בעתיד. לדעתנו ההשפעה לא תהיה מיידית, אלא תורגש ותתעצם עם הזמן.

"מנגד, אנו רואים מאמצי התייעלות ברוב הבנקים, אשר מתרכזים בצמצום מספר המשרות והקטנת מערך הסניפים, בין השאר כתוצאה ממעבר לקוחות לערוצים דיגיטליים. כמו כן, אנו עדים למעבר חלק מיחידות מטה של הבנקים אל מחוץ למרכז תל אביב.

"אנו צופים ששיעור ההפרשות לחובות מסופקים יישאר נמוך יחסית גם ב-2018. הריבית, אשר צפויה להישאר נמוכה לתקופה ממושכת (גם אם תעלה במקצת), והקלות מס נוספות, אמורות לתמוך בכושר ההחזר של הלווים. עם זאת, אנחנו עדיין צופים עלייה מסוימת בהשוואה לשנתיים האחרונות, שהתאפיינו בשיעורי הפרשות זעומים הודות לגביית חובות שנמחקו בעבר בסקטור העסקי".

תשתיות: השקעה נוספת בתחבורה; החשמל הפרטי יחזור

עיקר ההשקעה הישירה של המדינה בתשתיות השנה הייתה בתחום התחבורה, וב-S&P מעלות מעריכים כי מגמה זו תימשך גם ב-2018. עם זאת, "אנו מודעים גם לביקורת מצד המגזר הפרטי על כך שלא מושגת חלוקה מאוזנת יותר בסיכונים ובאחריות הבירוקרטית בינו לבין המדינה.

"לדעתנו, הקושי להגיע לסיכומים עם המדינה לגבי חלוקת הסיכונים במכרזים - והאיטיות בהוצאת מכרזים אל הפועל, ובהבאתם לסגירה פיננסית - ימשיכו להעיב על קידום תחום הפרויקטים בשיתוף המגזר הפרטי. המשימה הקריטית של המדינה היא לשלוט בכל התהליך, כדי שכל הצדדים ירגישו כי הפרויקטים המוצעים כדאיים עבורם. לדעתנו מדינת ישראל בהחלט ערוכה לכך".

להערכת מעלות נראה ב-2018 חזרה של תחום החשמל הפרטי, בראש ובראשונה בגלל פתיחת המכסות למתקנים סולאריים נוספים. כמו כן, "ככל שנראה הסדרה של סקטור החשמל (רפורמה), צפויה כניסה מחודשת של שחקנים פרטיים לתחום זה - בין באמצעות הקמת תחנות חדשות ובין ברכישה של תחנות מחברת החשמל. במקביל תמשיך חברת החשמל להשקיע ברשת ההולכה שלה, לצד המשך מחזור החוב והפחתת המינוף ההדרגתית.

"בתחום הגז הטבעי נראה המשך פעילות לפיתוח מאגרי כריש, תנין ולוויתן. זאת במקביל להמשך פעילות קבוצת דלק ונובל אנרג'י בקשר להחזקותיהן בתמר, פעילות שעשויה להימשך גם לתוך 2020".

נדל"ן מניב בארה"ב: עליית הריבית היא עדיין הסיכון המרכזי בתחום

בנוגע לשוק הנדל"ן האמריקאי צופים כלכלני S&P מעלות, כי "שיעורי הריבית ימשיכו לעלות ב-2018. עליית הריבית נותרה סיכון מרכזי לענף הנדל"ן המסחרי (משרדים וקמעונות), ויכולה להפעיל לחץ רב יותר על שיעור ההיוון ועל הערכות השווי של הנכסים בכל הסגמנטים".

שוויים של רוב סוגי הנכסים נותר בינתיים יציב. בעוד ששיעורי ההיוון נשארו יציבים למדי בסגמנטים השונים ב-2017, שיעורי ההיוון בנדל"ן הקמעוני עלו בצורה חדה יחסית, בשל הצמיחה במסחר האלקטרוני וסנטימנט השלילי כלפי חנויות פיזיות.

לעומת זאת, הנכסים התעשייתיים נהנים מהביקוש למסחר אלקטרוני, התומך בביקוש למחסנים, במיוחד במיקומים המקצרים את זמן האספקה.

"אנו צופים כי התמ"ג בארה"ב יצמח ב-2.1% ב-2017 וב-2.3% ב-2018, וסבורים כי צמיחה זו תתמוך ביציבות בשיעורי התפוסה. כמו כן, אנו צופים האטה בעליית דמי השכירות במרבית הסגמנטים של הנדל"ן, עם רגישות גבוהה יחסית לשוכרים בענף הקמעונות". הביצועים התפעוליים של הנדל"ן המניב עשויים להידרדר מעט, לנוכח אתגרים מתמשכים העומדים בפני סוגי דיירים מסוימים. נכסים עם שוכרים בענף הבגדים, וחנויות הכלבו, עשויים להיות הפגיעים ביותר.

בנוגע לחברות הנדל"ן שהנפיקו אג"ח לציבור בישראל, מציינים במעלות, מרביתן פועלות בעיקר בעיר ניו-יורק רבתי, ובפרט בתחום הדיור להשכרה, והם צופים כי בשנה הקרובה תישמר היציבות בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה הגבוהים בשוק ההשכרה למגורים בעיר ניו-יורק. זאת היות שהיצע הדירות להשכרה במרבית האזורים בעיר ממשיך לפגר אחרי הביקוש. מגמה זאת מהווה גורם תומך בהערכת סיכוני האשראי של החברות המדורגות.

"הצלחת העיר למשוך אנשים מחד, וההיצע המצומצם יחסית של דירות להשכרה מאידך, מובילים את שוק הדירות להשכרה בניו-יורק לשיעורי תפוסה גבוהים מאוד לאורך זמן, 96%-98% ברבעים העיקריים של העיר. שיעורי התפוסה הגבוהים תורמים ליציבות בשכר הדירה".

קמעונות מזון: התחרות מגבירה את הצורך בהתייעלות

בתחום קמעונות המזון מציינים הכלכלנים, כי למרות התחרות העזה בזירת הדיסקאונט, והתחרות המתונה בסניפים הממוקמים בתוך הערים - עם חזרת מגה למגרש - הציגו מרבית הרשתות רווחיות תפעולית יציבה, וחלקן אף הצליחו להביא לשיפור קל במהלך 2017. זאת בזכות שיפור בתנאי הסחר, בעיקר על-ידי יבוא עצמי של ירקות, בשר וגבינות, פתיחת מרכזים לוגיסטיים והרחבת המותג הפרטי.

המותג הפרטי ממשיך להוות מנוע צמיחה חשוב עבור הרשתות, ובעיקר מאפשר שיפור ברווחיות הגולמית, למרות שהוא גורם שחיקה של הפרמטרים התפעוליים. "להערכתנו, אחד הגורמים לירידה במכירות בחנויות זהות, שאותה ראינו ברמי לוי ובשופרסל במחצית הראשונה של 2017, היה הגידול בנתח המותג הפרטי מסך המכירות, שנמכר במחירים נמוכים יותר על אותה 'רצפת מכירה'".

לדעת כלכלני מעלות, לאור התרחבות מסיבית של חלק מהרשתות, יכולתן לשמור על מוטת ניהול "רזה" כבעבר הופכת להיות מוגבלת. לכן, המשך התייעלות תפעולית קריטי עבורן בטווח הקרוב והבינוני.

לתחום האונליין תרומה מוגבלת לרווחיות בעת הנוכחית, וייתכן שהוא אף מסב הפסדים לחלק מהרשתות, בין היתר בשל העלויות הלוגיסטיות הכרוכות בתפעולו. "אנו מעריכים כי בטווח הקצר התרומה העיקרית של פלטפורמה זו היא בשמירה על נתח שוק. בטווח הבינוני-ארוך, עם הגידול בהיקפי הפעילות, התרומה לרווחיות צפויה להיות משמעותית יותר".

התחלות וגמר בנייה
 התחלות וגמר בנייה