מרכזי מסחר, שוק אוכל ונדל"ן באירופה: ההשקעות המשותפות של מגה אור וביג הזניקו אותן לשווי שיא

חברות הנדל"ן המניב מגה אור  וביג , שתי שותפות עסקיות ותיקות, מרחיבות את שיתוף הפעולה ביניהן. במסגרת זו הצטרפה ביג למגה אור ברכישת הבעלות על חברת הקניונים ישפרו, והשתיים חתמו על העסקה מול המוכרת, חברת נכסים ובניין .

כפי שדווח כבר אתמול, מוכרת נכסים ובניין, שנמצאת בשליטת אדוארדו אלשטיין, את הבעלות המלאה בישפרו בתמורה לסכום של 855 מיליון שקל. התמורה כוללת בתוכה תשלום של 633 מיליון שקל בגין 100% ממניות ישפרו ותשלום נוסף של 222 מיליון שקל בתמורה לזכויות בהלוואות הבעלים שהעניקה נכסים ובניין לישפרו באותו סכום. במסגרת העסקה, ירכשו ביג ומגמה אור את מנית ישפרו והזכויות להלוואות הבעלים בה בחלקים שווים (50% כל אחת). להערכת נכסים ובניין, תניב לה השלמת העסקה רווח של 15 מיליון שקל.

לאחר ראלי מתמשך במניותיהן, נסחרות כיום מניות ביג ומגה אור ברמות שיא. ביג, שנמצאת בשליטת האחים יהודה ורוני נפתלי, נסחרת לפי שווי של 5.8 מיליארד שקל, לאחר עלייה של 80% בשנה האחרונה. מגה אור, שנמצאת בשליטת צחי נחמיאס, נסחרת לפי שווי של 3 מיליארד שקל, לאחר שסיפקה תשואה שנתית של 120%. לפיכך, השתיים צפויות לגייס את המקורות הדרושים להשלמת העסקה ללא בעיות מהותיות. 

השלמה העסקה כפופה לאישור הלפרין

במועד חתימת ההסכם הפקידו הרוכשות סכום של 15 מיליון שקל בנאמנות, והיום יתחילו בבדיקת נאותות בת 60 ימים. בסיום בדיקת הנאותות יופקד סכום נוסף של 40 מיליון שקל, ויתרת הסכום תשולם במועד השלמת העסקה. 

השלמת עסקת הרכישה של ישפרו כפופה לאישור הממונה על התחרות, עו"ד מיכל הלפרין. ככל שלא יתקבל אישור הממונה בתוך 150 ימים מיום החתימה, יהיו הצדדים רשאים לבטל את העסקה. כמו כן, כולל ההסכם תנאים שבהם הצדדים התחייבו להשלים את העסקה, אף אם יינתן אישור הממונה כשהוא מותנה בתנאים מסוימים.

ביג ומגה אור מחזיקות יחד בשישה מרכזים מסחריים בישראל. בשנה האחרונה הרחיבו השתיים את עסקיהן המשותפים במידה ניכרת, וזוהי עסקת הרכישה השלישית שבה הן משתפות פעולה. בשלהי 2019 דיווחו השתיים כי רכשו במשותף מידי גינדי החזקות את הזכויות בנכס "שרונה מרקט תל אביב", שבו פועל שוק אוכל. הנכס, המשתרע על שטח של כ-5,000 מ"ר, נרכש בתמורה ל-160 מיליון שקל ששילמו ביג ומגה אור בחלקים שווים.

עוד קודם לכן, ביצעו שתי החברות במרץ 2019 השקעה גדולה (ומוצלחת מאוד, לפי שעה) במניות חברת אפי נכסים  (לשעבר אפריקה נכסים), בעת מכירתה לציבור כחלק מהסדר החוב של החברה האם לשעבר, אפריקה ישראל. ביג ומגה אור רכשו במסגרת זו נתח של 13% כל אחת ממניות אפי נכסים תמורת 319 מיליון שקל, וזכו כל אחת לנציג בדירקטוריון של אפי נכסים. עם זאת, ביג ומגה אור נמנעו אז מחתימה על הסכם שליטה רשמי ביניהן, ולכן הן אינן מוגדרות כבעלות שליטה באפי נכסים, הפועלת בייזום, הקמה, השכרה ותפעול של מבנים לתעשייה, משרדים ומסחר בישראל ובאירופה, וכן בפיתוח מקרקעין למגורים באירופה. 

בדצמבר האחרון השתתפו שתי החברות גם בגיוס ההון שביצעה אפי נכסים, שבמסגרתו השקיעה מגה אור עוד 83 מיליון שקל במניות אפי נכסים במטרה לשמור על שיעור החזקה של 13%, בעוד ביג הגדילה את שיעור החזקתה ל-20.4% באמצעות השקעה נוספת של 407 מיליון שקל במניות אפי אירופה, הנסחרת כיום בשווי של 4.8 מיליארד שקל.

ישפרו מחזיקה בשבעה קניונים בארץ

החברה שכעת רוכשות השתיים, ישפרו, נמצאת בבעלותה המלאה של חברת נכסים ובניין - זרוע הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי-דסק"ש של אלשטיין. לישפרו שבעה קניונים בערים מודיעין, קרית גת, נס ציונה, באר שבע, ירושלים, בית שאן וערד.

בתשעת החודשים הראשונים של 2019 הציגה ישפרו רווח גולמי מפעילות השכרה בנכסיה הקיימים (NOI Same Properties) של 57.8 מיליון שקל - גידול של 3.8% לעומת התקופה המקבילה ב-2018. במקביל, גדל התזרים השוטף מפעילות השכרה (FFO) בתשעת החודשים הראשונים של 2019 ב-2.6%, ל-31.4 מיליון שקל.

באמצע 2017 התחילה נכסים ובניין בהליך למכירתה של ישפרו לפי שווי של 700-750 מיליון שקל, אבל הליך זה נעצר באמצע 2018, לאחר שהצעות שהתקבלו עבור ישפרו היו נמוכות מהרצוי. בחודשים האחרונים הונע התהליך מחדש, מתוך כוונה לסיימו כבר בתקופה הקרובה.

ישפרו הציגה בסוף ספטמבר 2019 הון עצמי של 595 מיליון שקל, וזאת כשמאזנה כולל גם הלוואת בעלים של 102 מיליון שקל. מאז, הספיקה החברה להחליף חוב של 131 מיליון שקל למחזיקי האג"ח שלה בהלוואת בעלים נוספת של 120 מיליון שקל - כך שבפועל עמד ההון העצמי האמיתי (הון עצמי בתוספת הלוואות בעלים) של החברה על כ-806 מיליון שקל בחישוב לאחור.

על פי הערכות בשוק, ביקשה בתחילה נכסים ובניין סכום של כ-900 מיליון שקל, המשקף מכפיל של כ-1.1 על ההון העצמי האמיתי. עם זאת, בסופו של התהליך הסכימה החברה לסכום נמוך יותר, במטרה להשלים את העסקה במועד הקרוב ביותר האפשרי. לצד מגה אור, התמודדו על רכישת ישפרו גם קרן ריט1, חברת להב אל.אר שבשליטת אבי לוי, וכן חברת תנופורט של ירון אדיב וכידן דהרי. 

אתמול פורסם כי מגה אור, שבשליטת צחי נחמיאס, צפויה לסכם עסקה לרכישת ישפרו מידי נכסים ובניין, שבשליטת דסק"ש (דיסקונט השקעות) של אדוארדו אלשטיין. בתמורה לרכישת 100% ממניות ישפרו והלוואות הבעלים שלה בסך של 222 מיליון שקל, כך פורסם, תשלם מגה אור סכום של כ-855 מיליון שקל, המשקף מכפיל של כ-1.06 על ההון העצמי (כולל הלוואות בעלים) של ישפרו.

העסקה תוכננה להיחתם עוד אתמול, בכפוף להסכמות סופיות בין הצדדים. בעקבות פרסומים מוקדמים בעיתונות אישרה נכסים ובניין כי היא מצויה במשא ומתן מתקדם למכירת ישפרו למגה אור בתמורה לסכום המדובר, אולם הדגישה כי "למועד זה טרם סוכמו מלוא פרטי העסקה, טרם נתקבלו אישורי האורגנים המוסמכים בחברה וטרם נחתם הסכם מחייב בין הצדדים". עוד ציינה נכסים ובניין, כי "לאור האמור אין ודאות כי הסכם כאמור ייחתם ו/או כי עסקה כאמור תושלם".

את נכסים ובניין ייצגו בעסקה עוה"ד אסתר קורן ומשה גנות ממשרד גרוס GKH. את מגה אור ייצגו בעסקה עוה"ד ניצה פוזנר וחנוך מורגנשטרן ממשרד סולומון ליפשיץ ושות'.