חגיגה לספקולנטים? תוכנית הענק "חוף התכלת" בהרצליה הופקדה

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה להפקדה את תוכנית 'חוף התכלת' - הקמת רובע עירוני חדש בדרום-מערב הרצליה. רוב שטחו של הרובע הינו בבעלות פרטית ולאורך השנים התקיים בו מסחר רב בין משקיעים. לצידם מחזיקים בקרקע רשות מקרקעי ישראל ועיריית הרצליה.

מדובר באחד ממתחמי הנדל"ן הלוהטים בארץ, שנמצא בין מבנה מלון מנדרין בתל אביב וכביש 5 בדרום, למרינה בהרצליה ולאזור התעשייה הרצליה פיתוח. התוכנית המשתרעת על פני כ-2,000 דונם, כוללת כ-13 אלף יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה.

הרובע החדש כולל 12.5 אלף יחידות דיור במבני מגורים בגבהים שונים: בנייה נמוכה יחסית ומדורגת של 6-8 קומות מכיוון מערב (חוף הים) לכיוון מזרח (כביש 2), ושילוב של בנייה גבוהה יותר שגם היא מדורגת מ-8 קומות ועד ל-30 קומות באזור התעסוקה בחלקה המזרחי.

בנוסף ליחידות הדיור, כולל הרובע כ-640 אלף מ"ר שטחים למבני ציבור מקומיים וכלל עירוניים, כ-680 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, כ-30 אלף מ"ר שטחי מסחר, כ-120 אלף מ"ר למלונאות (כ-2,000 חדרי מלון), 690 דונם של פארק חופי בנוסף לכ-130 דונם שטחים פתוחים, לרבות פארק ארכאולוגי וטבע עירוני בתל מיכל.

כמו כן, יכלול המתחם מערך שבילים עבור הולכי רגל ורוכבי אופניים המאפשר בין היתר, את נגישותו של הרובע אל טיילת החוף וחוף הים. זאת, תוך הישענות על תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה. התוכנית להקמת הרובע מציעה בין השאר אזור תעסוקה לאורך כביש 2.

הרובע כולל מגוון שטחים ציבוריים ובהם פארק משמעותי בחלקה המערבי: הפארק החופי הכולל את הפארק הארכאולוגי 'תל מיכל' המשתרע על שטח כולל של 690 דונם, זאת בנוסף לכ-130 דונם של שטחים ירוקים. שטחים פתוחים אלו יוצרים חיבור של חלקי השכונה, דרך הפארקים המשמעותיים בחלקה המערבי ועד לחוף הים. עוד בהיבט הסביבתי, הושם דגש על ניהול מי נגר באמצעות שטחים יעודים לאיגום והשהיית מי נגר. בהתאם לסמיכות לקו הרכבת הקלה (הקו הירוק) ולשירות התחבורה הציבורית המשלים, מוצע תקן חנייה מופחת ופרוגרסיבי במטרה להפחית משמעותית את השימוש ברכב פרטי.

מתכננת מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר' חוה ארליך-רוגינסקי ציינה כי "הרובע העירוני החדש מהווה חלק משמעותי להשלמת הרצף של תוכניות גדולות במערב מטרופולין גוש דן, לתוספת של עשרות אלפי יחידות באזורי הביקוש המרכזיים. הרובע כולל הקצאת שטח לפארק חופי רחב ידיים ומגרשים לתשתיות, בינוי מרקמי ומגדלי, הוא נשען על הקו הירוק שנמצא בהקמה".

עורכי הדין מרים דונין-שוב ותום וולפשטיין, שותפים במשרד עו"ד המבורגר עברון ושות', מייצגים מאות בעלי קרקעות פרטיים בחוף התכלת. לדבריהם, עלול להיווצר קונפליקט בין בעלי הקרקעות הפרטיים והחברות המחזיקות בשטחים גדולים של מאות דונמים. "בהיעדר התאגדות, בעלי הזכויות עלולים למצוא את עצמם חולקים מגרש עם בעלים אחרים שאינם מחויבים כלפיהם, מה שלרוב גורר שנים של אי פיתוח הקרקע והפסדים של רווחים אפשריים, וכן מוביל להליכי פירוק שיתוף מייגעים במסגרתם נכפה על הבעלים למכור את זכויותיהם בעיתוי ובתנאים שלא נתונים לבחירתם, ובמקרים רבים נמוכים בהרבה ממה שיכלו לקבל בעסקה רצונית בתנאי שוק".

עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב המייצגים מאות בעלי זכויות במתחם: "לאחר שהתוכנית תאושר כתוכנית מתארית יהיה על העירייה לקדם מוקדם ככל שניתן תוכנית מפורטת אשר מכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה על מנת שהתוכנית המתארית לא תהפוך לאבן שאין לה הופכין. עירית הרצליה תיבחן בפני הציבור ביכולתה לטפל במקביל בקידום תוכנית מפורטת הכוללת טבלאות איחוד וחלוקה, שכן מדובר במתחם הכולל אלפי בעלי זכויות שיצטרכו לדעת היכן הקרקע שלהם תהיה ממוקמת".

עורכי הדין שמואל שוב ונעמה שיף, שותפים במשרד שוב ושות', מציינים כי לצד שביעות הרצון מאישור התוכנית, הרי שלבעלי הקרקעות שהם מייצגים יש גם הרבה חששות. לדבריהם, "התוכנית כוללת מספר מתחמים אשר כוללים ייעודי קרקע שונים, כגון מסחר, תעסוקה, מלונאות ומגורים. צפוי שחלק מבעלי הזכויות יקבלו זכויות כלכליות ביעודים שאינם למגורים. יש להניח כי לאור מה שקורה כתוצאה ממשבר הקורונה הרי שהבעלים הפרטיים לא יחפצו לקבל זכויות למסחר ותעסוקה אלא תהיה העדפה למגורים".

עו"ד צבי שוב המומחה בנדל"ן אמר כי "ייקח עוד זמן נוסף עד למימוש התוכנית, בעקבות קידום תוכניות מפורטות שיכללו גם טבלאות איזון ואיחוד וחלוקה. סביר כי בכל תוכנית יהיה ויכוח גדול על דרך הקצאת וחלוקת הזכויות. לכן, רצוי ומומלץ לבעלי הזכויות כבר עכשיו להתאגד ולחבור לבעלי זכויות אחרים בתוכנית על מנת שיוכלו לנסות ולהשביח ולהגדיל זכויותיהם וכן כמה שיותר מוקדם לקדם בנייה במתחמים, ולממש את הזכויות יחד. ככל שבעלי הזכויות יתאגדו מראש, ניתן יהיה להתחיל מוקדם יותר את הבנייה".