הדרך להבטיח את רכוש הדיירים במיזמי תמ"א 38

משרד השיכון פנה לאחרונה בקול קורא לקבלת הצעות למודל הבטחת בעלי דירות ורוכשי דירות בפרויקט של חיזוק ותוספת בנייה לפי תמ"א 1/38. בפרויקטים מסוג זה, שפעמים רבות אינם זוכים לליווי בנקאי, הבטחת רכוש הדיירים וכספי הרוכשים היא אכן מורכבת יותר. ואולם לקושי זה קיימים כמה פתרונות אפשריים.

העסקה בפרויקט חיזוק ובנייה נערכת בין בעלי הדירות בבניין המוכרים את זכויות הבנייה, לבין יזם המשלם לבעלי הדירות בשירותי בנייה ובחיזוק הבניין. על פי הפרקטיקה המוכרת, מתוקן רישום הבית המשותף, כך שמתוך הרכוש המשותף מוגדרת חלקת משנה חדשה (מחסן או חדר אחר), ולה מוצמדים גגות המבנה וזכויות הבנייה, והיא נרשמת בבעלות הדיירים כולם כפי בעלותם ברכוש המשותף. היא מאפשרת ליזם להעמיד בטוחה ריאלית למימון ביניים: דהיינו, לטובת רוכשים המקדימים תשלומים או לטובת גורם מממן כדוגמת בנק.

היזם נוהג לרשום הערות אזהרה על היחידה הרישומית לטובת רוכשי דירות או לשעבד אותה לטובת בנק מלווה שמממן את הבנייה ומוציא ערבויות חוק מכר לטובת רוכשי הדירות. רישום הערות אזהרה על היחידה הרישומית אינו מסכן את דירות הבעלים, ומכאן קופצים רבים למסקנה המוטעית כי רישום שכזה אינו מהווה סכנה כלל. בפועל, מהלך שכזה אכן חושף את הדיירים לסכנה. לא את דירותיהם הם מסכנים, כי אם את הממכר - זכויות הבנייה.

לכן, במקרה שבנק מלווה איננו מעורב בעסקה, יש לוודא כי בכל שלב מידת החשיפה של זכויות הבנייה המגולמות ביחידה הרישומית, לא תעלה על התמורה שהועברה לדיירים באותה שעה.

איך עושים את זה?

על מנת ליישם את המודל, יש לערוך שומה על ידי שמאי מלווה, של רכיב הקרקע בכל דירה מדירות הקבלן. עם הגשת בקשת הקבלן לרישום הערת אזהרה נוספת, יבדוק השמאי את השווי המצטבר של רכיב הקרקע בכל הדירות שבגינן נרשמו הערות אזהרה עד אותה שעה, לעומת שווי ההשקעה בחיזוק ובהרחבת דירות הדיירים עד אותה שעה. רק אם שווי ההשקעה עולה (לדוגמה בשיעור של 30%) על רכיב הקרקע המצטבר של הערות האזהרה, יותר לקבלן לרשום את אותן הערות. באופן זה, מידת החשיפה של הממכר תהיה תמיד נמוכה מהתמורה ששולמה עד אותה שעה.

רוכשי הדירות אינם משלמים, על פי הוראות חוק המכר, אלא בהתאם להתקדמות הבנייה. לפיכך, גם הם לא ייוותרו חשופים. וכשמנגד להערות הועברה תמורה ראויה (שירותי בנייה) - ההערות יעמדו בתוקפן ויגנו עליהם.

ניתן אף לשכלל את השיטה באמצעות פתיחת חשבון פרויקט שישועבד לדיירים, וכאשר כספי המכירות יופקדו בו אפשר יהיה להאיץ את רישום ההערות. על השמאי יהיה להוסיף את הסכומים המופקדים לשווי ההשקעה בקרקע ולשחרר מחשבון הפרויקט, לביצוע הבנייה, כמקובל בליווי בנקאי סגור.

מודל דומה אפשר ליישם גם במקרה שבו הרוכשים מקבלים ערבויות חוק מכר מבנק מלווה. גם פה יהיה צורך לוודא שמידת החשיפה בשעבוד לטובת הבנק המלווה על היחידה הרישומית, נמוכה בכ-30% ממידת ההשקעה בתמורה לדיירים. המודלים המוצעים יביאו להגנה הוגנת ומאוזנת על כל הצדדים לעסקה.

הכותב שותף במשרד רז-כהן פרשקר ושות' המתמחה בנדל"ן ובהתחדשות עירונית