בגלל המשכנתאות: בנק ישראל מזהה סיכון למערכת הבנקאית

האם הגאות בשוק הנדל"ן משפיעה על הסיכונים של תיקי האשראי הבנקאיים? בבנק ישראל מוצאים עלייה קלה בסיכון תיק האשראי לדיור של הבנקים, בעקבות העלייה בנטילת משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים של 60%-75% מערך הנכס. בבנק המרכזי פרסמו היום את סקירת מערכת הבנקאות למחצית הראשונה של שנת 2021, ולפיה המערכת בישראל שמרנית בסך-הכול ביחס לנעשה בעולם. עוד עולה מהסקירה של הבנק כי היחס של חוב הדיור לעומת התוצר - נמוך באופן משמעותי מהמקובל במדינות ה-OECD.

הסקירה כוללת לא מעט נתונים שמורים על עלייה בפעילות ובסיכונים, ואולם לצידם גם כאלה שמורים שהמצב עדיין סביר ואינו מעורר דאגה. הנה חמש נקודות למחשבה.

המשכנתאות: עלייה משמעותית בהיקף

שוק הדיור בישראל ריכז פעילות ערה בשנה האחרונה, דבר שבא לידי ביטוי בגידול משמעותי בהיקפי העסקאות, בעליות מחירים וברכישת נכסים יקרים יותר בשיעורי מימון גבוהים. זה הוביל לעלייה בגובה ההלוואה הממוצע ולעלייה במשקל ההלוואות שניתנו בשיעורי מימון גבוהים. גובה ההלוואה הממוצעת לדיור עומד השנה על 881 אלף שקל, עלייה של 13% לעומת נתוני 2020.

על פי הנתונים, היקף המשכנתאות באוגוסט שבר שיא והגיע ל-11.9 מיליארד שקל. לעלייה בפעילות האשראי למגורים תרמו בעיקר רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור שהם יותר מ-80% מסך המשכנתאות שניתנו מתחילת השנה.

המשקיעים: קונים אבל גם מוכרים

המשקיעים "סומנו" על ידי הממשלה הנוכחית, וקודמותיה, לאחד מהגורמים שמתדלקים את שוק הדירות. בבנק ישראל סבורים שהמצב מורכב יותר. אמנם המשקיעים מובילים את הגידול במספר העסקאות בשוק, (ביולי השנה הם רכשו 2.6 אלף דירות, מספר גבוה פי שלושה מהדירות שרכשו ביולי 2020), ואולם מנתוני הפיקוח על הבנקים עולה כי "משקיעים רבים אינם נוטלים משכנתאות למימון הדירות", נכתב בסקירה. עוד מזכירים שם, כי המשקיעים גם מוכרים דירות בהיקפים דומים לאלה שהם מוכרים, ועל כן מלאי הדירות שבידיהם אינו גדל כמעט.

  

עליות המחירים: הביקוש וההיצע מלבים את האש

מה מלבה את השוק? בנק ישראל מונה כמה גורמים: מצד הביקוש: הורדת מס הרכישה על דירות להשקעה ביולי 2020; ההכרזה על סיום תוכנית מחיר למשתכן ירידת שיעור הריבית על המשכנתאות; שינוי טעמי רוכשים בעקבות משבר הקורונה, בצורה של חיפוש אחר דירות גדולות ומרווחות יותר; עלייה בחיסכון של משקי הבית בתקופת משבר הקורונה.

מצד ההיצע מציינים בבנק ישראל את הירידה בהיקף התחלות הבנייה בהשוואה לשנים קודמות.

היחס בין חוב הדיור לתוצר: עלה אך לא מדאיג

הפעילות הערה בשוק המשכנתאות הביאה לעלייה ביחס החוב לדיור של משקי הבית לתוצר בישראל, בדומה למרבית מדינות ה-OECD. יחס החוב לדיור של משקי הבית לתוצר בישראל עמד בסוף שנת 2020 על 30.1%, עלייה של 2.6 נקודות אחוז בהשוואה לשנת 2019. למרות זאת, סעיף זה אינו מדאיג שכן העלייה שנרשמה בישראל הייתה נמוכה בהשוואה למדינות ה-OECD שרשמו עלייה ממוצעת של 3.8 נקודות ב-2020.

מגבלת המימון: נמוכה ביחס לממוצע OECD

עם זאת, כאמור, במהלך שנת 2021 חלה עלייה קלה בסיכון תיק האשראי לדיור של מערכת הבנקאות, שכללה עלייה במשקל ההלוואות שניתנו בשיעורי מימון גבוהים של 75%-60%, ובשיעור החזר מהכנסה גבוהים של 40%-30%. בבנק ישראל מסבירים שהמגבלות המיושמות בישראל שמרניות ביחס לעולם, בנוסף לצעדים שנקט הפיקוח על הבנקים בשנים האחרונות שמחייב את הבנקים לרתק יותר הון בגין האשראי לדיור.
למרות שמגבלת שיעור המימון המקסימלי בישראל (75%) נמוכה ביחס לממוצע מדינות האיחוד האירופי העומד על 84% - ישראל נמצאת מעל לממוצע בכל הנוגע לסיכון שאליו חשופה המערכת הבנקאית בגין האשראי למגורים. הניקוד לישראל עומד על 53.9 נקודות - מעל גרמניה, בריטניה, נורבגיה, אוסטריה ויוון. עם זאת, בבנק ישראל מציינים כי הנתון ליוני השנה עבור ישראל ירד ל-53.8 נקודות, למרות שבמקביל חלה עלייה במדדי הסיכון.