כדי להקדים את המיסוי: המשקיעים התנפלו על הדירות בנובמבר

התסריט הצפוי מכל התממש: בעוד הממשלה מקדמת באיטיות את העלאת מס הרכישה על משקיעים מאז סוף חגי תשרי, האחרונים התנפלו על השוק ועד לסוף נובמבר רכשו אלפי דירות - כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר. בחודש אוקטובר רכשו המשקיעים לא פחות משליש מהדירות שנרכשו בשוק. היקף הרכישות היה הגבוה ביותר מזה 6.5 שנים.

באוקטובר נרכשו 14.4 אלף דירות שיא מאז יוני 2015, שנשבר בנסיבות דומות - התנפלות משקיעים על השוק, בטרם יועלה מס הרכישה. משקלם ברכישות היה גם הוא שיא מאז 2015 - אחת מכל שלוש דירות שנרכשה באוקטובר, נמכרה למשקיע.

יזמים, מתווכים ועורכי דין דיווחו על התופעה הזו כבר מהשטח. משקיעים שהבינו שהממשלה עתידה בקרוב מאוד להקפיץ להם את מס הרכישה משיעורים של 5-10% ל-8-10%, התנפלו על דירות ככל שהמועד לאישור המסים החדשים התקרב. כרבע מרכישות המשקיעים באוקטובר - 1,186 עסקאות - התבצעו ביום האחרון של החודש, שבו התפרסמה ההחלטה הרשמית על העלאת מס הרכישה. מדובר בכמות שמשתווה לכמויות חודשיות של רכישות של משקיעים בהרבה מאוד חודשים בשנים האחרונים.

מה קרה? הפרסומים בתקשורת על האפשרות להעלאת מס הרכישה, ליוו את השוק מספר חודשים, ואולם ההכרזה הרשמית אירעה במסגרת הצגת תכנית הדיור הממשלתית ב-31 לאוקטובר, ע"י שרי האוצר אביגדור ליברמן, השיכון זאב אלקין והפנים, איילת שקד.

הכלכנית הראשית מצאה, כי בשלושת השבועות הראשונים של החודש ממוצע הרכישות היומי (ללא ימי שישי-שבת) של המשקיעים נע סביב 155 דירות, ללא שינוי משמעותי בין שבוע אחד לקודמו. בשבוע הרביעי של החודש, ככל הנראה על רקע פרסומים "צפופים" יותר על העלאה קרבה של שיעור המס, וגיבוש תוכנית ע"י משרדי הממשלה, ניכר כבר גידול ברכישות אלו, בשיעור של 32% בהשוואה לשבוע שקדם לו.

ואולם שיא הרכישות היומי נרשם ב-31 לאוקטובר, ביום בו הוכרזה כאמור באופן רשמי ההחלטה להעלות את מס הרכישה. הכלכלנית הראשית משערת, כי יתכן כי בחלקו האחר מוסבר הגידול ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים באותו יום בחשש שמא משקיעים יזדרזו לרכוש את הדירה אותה עמדו הם לרכוש, טרם העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה.

שום דבר מזה לא היה אמור להפתיע. התנהגות המשקיעים דמתה למהלך זהה שעשה שר האוצר לשעבר משה כחלון ביוני 2015, שאז נשברו כל השיאים (שיאי הרכישה החודשיים, ושיאי רכישה של משקיעים). לא פלא לפיכך, הכלכלנית מדווחת כי גם בנובמבר נרשמו מספרים חריגים של רכישת דירות על ידי משקיעים, בעוד שהצפי הוא שלאחר העלאת המס בפועל (נכנסה לתוקף ב-28 לנובמבר) צפויה התמתנות משמעותית בפעילות זו.

בתל אביב נמכרו 456 דירות להשקעה. אחריה: חיפה ובאר שבע

העיר המובילה ברכישת דירות להשקעה היא גם העיר היקרה ביותר - תל אביב, העיר שבה השינוי במס הרכישה יהיה הגבוה ביותר. בתל אביב נמכרו 456 דירות להשקעה. יותר מאשר באוגוסט ובספטמבר ביחד. וגידול של 56% לעומת ממוצע הרכישות החודשי של משקיעים בעיר בשמונת החודשים הראשונים. אחריה בדירוג ניצבת חיפה עם 349 דירות וקפיצה של 140% לעומת ממוצע רכישות המשקיעים, בת ים שבה נרכשו 293 דירות, גידול של 148% ובאר שבע, שבה מספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים קפץ באוקטובר ל-266, גידול של 169% בהשוואה לממוצע הרכישות שלהם בשמונת החודשים הראשונים של השנה.

ואולם המשקיעים גם הירבו למכור דירות בחודש אוקטובר. בחודש זה נמכרו לא פחות מ-2,900 דירות, גם כאן מדובר בשיא מאז יוני 2015. מדוע המשקיעים מכרו בבהילות כל כך הרבה דירות בחודש זה? להערכת הכלכלנית, קהל היעד של רבים מהם הוא משקיעים אחרים, והם רצו למהר למכור להם, לפני העלאת המס. בסך הכל מתחילת השנה מלאי הדירות שבידי המשקיעים עלה ב-3.3 אלף.

עניין אחר שקשור במס הרכישה שאותו בדקה הכלכלנית הראשית, הוא היקפי הדירות שרוכשים זוגות צעירים בפטור ממס רכישה, כלומר במחיר שנמוך ממדרגת המס הנמוכה ביותר של 1.747 מיליון שקל. יש להניח שבדיקה זו נעשתה כתגובה ליוזמה בוועדת הכספים של הכנסת של מספר ח"כים, ובראשם יואב קיש (הליכוד) להעלות עוד את מדרגת המס המינימלית לזוגות צעירים, כדי שיותר מהם יוכלו לקבל פטור על המס.

לפי הבדיקה - מדובר ביוזמה מיותרת במידה רבה. כבר היום 68% מהדירות שנרכשות על ידי זוגות צעירים פטורות ממס ובסך הכל שיעור המס האפקטיבי על הדירות שנרכשו מעל לתקרת הפטור מגיע בסך הכל לכאחוז משוויין

באזורי הגליל ועמק יזרעאל 98% מהדירות שרכשו זוגות צעירים היו פטורות ממס רכישה; באזור הנגב היקפן הגיע ל-92%, בחיפה ובגליל המערבי ל-90%, בשרון הצפוני ל-74%. באזור תל אביב 37% מהדירות שרכשו זוגות צעירים באוקטובר היו פטורות ממיסוי ויש להניח שרובן נרכשו בבת ים. באזור השרון הדרומי (הרצליה, רעננה, נתניה) רק 23% מהדירות שרכשו הצעירים היו בפטור ממס. מספרים אלה יכולים להמחיש, כי יותר משהיוזמה הזו תועיל לזוגות צעירים שרוכשים את הדירה בכספם האחרון , היא עשויה לסייע לזוגות צעירים עשירים להנות מהטבות מס ועוד יותר למשקיעים לרכוש דירות באמצעות זוגות צעירים שיוצבו כאנשי קש ויחסכו למשקיעים 8% לפחות ממחיר הדירה (גובה מס הרכישה המינימלי שמוטל עליהם כיום).