מאבדת שליטה: שוק הדיור בוער, והממשלה שולפת הצעות מהשרוול ותוכניות ממוחזרות

מחציתו הראשונה של השבוע שעבר הייתה קשה עבור מעצבי מדיניות הדיור בממשלה. אחת אחרי השנייה הגיעו אליהם בשורות איוב, בשיטת ה"עוד זה מדבר וזה בא". כתוצאה מזה הגיעה המחצית השנייה של השבוע שהנפיקה שורה של הצעות, צעדים ותוכניות שמעידים בעיקר על לחץ ממשלתי גדול, שלא לומר הודאה במחדלים שהיו עד כה.

בשורת האיוב הראשונה ניחתה בתחילת השבוע שעבר, כשבנק ישראל פרסם את נתוני המשכנתאות של החודש שעבר. התברר כי חודש פברואר 2022 היה אולי קצר, אבל פורה מאוד מבחינת משכנתאות: ציבור רוכשי הדירות לקח משכנתאות בהיקף של 11.23 מיליארד שקל בחודש זה, שנחשב לחמישי בגובה היקפי המשכנתאות בכל הזמנים.

מדובר בנתון שאמור היה לאכזב מאוד את מקבלי ההחלטות בממשלה, שכן שוק המשכנתאות חזר להיקפים חודשיים דו-ספרתיים במיליארדי שקלים, אחרי חודש ינואר שסוף-סוף ירד לרמה חד-ספרתית. אנשי האוצר ראו בחודש ינואר סימפטום להצלחתם במלחמה נגד המשקיעים, עם העלאת מס הרכישה בסוף נובמבר 2021. ואכן, מספר המשקיעים שנטלו משכנתאות בינואר היה נמוך משלושת החודשים שקדמו לו. 

  

סדרת מהלומות מדאיגות לקובעי המדיניות

ואולם ביום ראשון שעבר הוברר, למגינת ליבם, כי בפברואר הציבור שב להתנפל על הבנקים למשכנתאות. ולא, אין מדובר במשקיעים, אלא ברוכשי דירות רגילים, כלומר זוגות צעירים ומשפרי דיור. הנתונים שפרסם הבנק המרכזי אומנם לא כללו פילוח של היקפי המשכנתאות מבחינת המגזרים השונים (זוגות צעירים, משקיעים והיתר), אך גם כך הם עמדו בניגוד לציפיות.

בממשלה עוד לא סיימו להתאכזב מנתוני המשכנתאות - והנה שרת הפנים איילת שקד הודיעה על הארכת תמ"א 38. זאת בעקבות העיכובים שחלו באישור המתווה שלה, להחלפת התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. הדחייה בקידום החלופה של שקד אולי לא אכזבה כל-כך, כי לא מעט אנשי מקצוע במשרדי הממשלה לא אוהבים את החלופה הזו ולא מאמינים בה, אבל זה היה סוג של הודאה מצד שרת הפנים בתופעה שניכרת בכלל בצעדי הדיור של הממשלה הנוכחית, שמתאפיינים ברוב מלל ומיעוט מעשים.

הלאה. ביום שני פרסמה הלמ"ס את הכמות המבוקשת של דירות חדשות לחודש ינואר השנה, וגם פרסום זה הפתיע, משום שהוא הראה ששנת הנדל"ן של 2022 החלה בתנופה גדולה של עסקאות. בחודש זה נמכרו 5,163 דירות חדשות, מה שהופך אותו לחודש השלישי מבחינת רכישת הדירות שבוצעו בו. המשקיעים שהודרו מהשוק כלל לא באו לידי ביטוי בנתונים.

עניין זה אמור להדאיג במיוחד את קובעי המדיניות, משום שהעלאת מס הרכישה על משקיעים הייתה העתק-הדבק של מה שמשה כחלון עשה ביוני 2015. ואולם אז, בחודשים שהגיעו לאחר מכן, ניכרה ירידה במשכנתאות שנלקחו ובמספר הדירות החדשות שנרכשו.

ואז הגיע יום שלישי, שכנראה הקפיץ לא מעט פיוזים, עם פרסום מדד מחירי הדירות, שלא היה כמותו זה 12 שנים - 2.1% בחודש. גם המדד הזה נוגע לתקופה שלאחר סילוק המשקיעים מהשוק.

מחיר מרבי במכרזי קרקע הוא לא הדרך

התגובה הממשלתית לנתונים הלא מחמיאים שידרה בעיקר לחץ. מה שמשרד האוצר תיאר כ"תוכנית", אינו אלא אסופת צעדים שחלקם נדונו לא אחת בעבר, ונפסלו מסיבות כאלה ואחרות, וחלקם נראים לא מתאימים למצב השוק כיום.

התוכנית כוללת רעיון, שלפיו יסתיימו המכרזים לפי שיטת "כל המרבה במחיר". השיטה ההפוכה תלך לפי קביעת מחיר מרבי על ידי המדינה, והיזם שיציע את מחיר הקרקע הנמוך ביותר יזכה במכרז - כלומר החלת השיטה של מחיר למשתכן על כלל הקרקעות שבידי המדינה.

אין כל ראיה לכך שהדבר יביא להורדה אמיתית של מחירים, ואם תגיע הורדה כזו, הראשונים ליהנות ממנה הם רוכשי הדירות במקומות היקרים ביותר בארץ, כמו שדה דב ורמת השרון. הדבר לא ישפיע כמעט על השוק הפרטי וגם אם ישפיע - זה יהיה לטווח קצר ביותר. ברגע שתושלם מכירת הדירות בפרויקטים הכלולים בקרקעות הללו - המחירים יזנקו מחדש.

יש תוכנית בת ארבעה חודשים, שתקועה

הרעיון להכניס סעיף למכרזי הקרקע שיחייב יזמים שיזכו במכרזים חדשים לסיים את הבנייה עליהם בתוך שלוש שנים, הוא עדות לאי הבנת התחום. היזמים מתים להשלים את הפרויקטים במהירות האפשרית. מה שמעכב אותם זה בעיקר הוצאת היתרי הבנייה והסרת החסמים, להם אחראים מוסדות המדינה והרשויות המקומיות. מבחינה זו ההצעה הזו מזכירה את השבתו לחיים של מס רכוש, רעיון שמועלה כמעט בכל ממשלה ונופל זמן קצר לאחר העלתו, כי יש גורמים חזקים מהיזמים ומבעלי הקרקעות, שמונעים את הבנייה.

צעד נוסף עליו מדבר שר האוצר אביגדור ליברמן הוא החזרתו של מס הדירה השלישית של כחלון בשינוי אחד - לא עוד דירה שלישית, אלא דירה רביעית. כשאין משהו יותר טוב, חוזרים שוב אל המשקיעים. הגרסה של כחלון נפסלה בבג"ץ עקב הניסיון לאשר את החוק בחופזה, מבלי לנהל דיון ראוי בחוק. ואולם הביקורת על הרעיון הייתה רבה אף היא.

וכל זה מתקשר לתוכנית הדיור הממשלתית מלפני כארבעה חודשים, שרוב סעיפיה תקועים בממשלה ובכנסת. מה בדיוק צריך הציבור לחשוב על ממשלה, שרחוקה ממיצוי תוכניתה המקורית, שכבר אצה לה לתוכנית אחרת? שכנראה היא איבדה שליטה.