הקטר של ענף הנדל"ן יהפוך למשקולת? הנתון הכי דרמטי במדד מחירי הדירות

הציבור התעייף מרכישת דירות חדשות בכל מחיר, ולראשונה מזה שנתיים נרשמו ירידות במחירי הדירות החדשות. זה המסר העיקרי שעולה ממדד מחירי הדירות האחרון.

● הכלכלנים מתייחסים למדד המחירים לצרכן: למה האינפלציה בארץ ממשיכה לדהור ואיך ישפיעו צעדי הממשלה?

הנתון החשוב ביותר במדד הזה דווקא לא נכלל בו באופן ישיר, והוא מדד לא רשמי של מחירי דירות חדשות ללא דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". מדד זה ירד לראשונה בשנתיים שבו הוא מתקיים, ולא סתם ירד, אלא ב-2.4%. האם המדד הזה, שהוביל את כל השוק למעלה בגל העליות הנוכחי, גם יוביל את הירידות?

באופן כללי מדד מחירי הדירות האחרון מוכיח שאי אפשר לנצח לאורך זמן את כוח הכובד הכלכלי של העלאות הריביות. מאז יוני האחרון היקפי העסקאות בדירות ירדו בכ-40% לעומת התקופה המקבילה ב-2021; היקפי המשכנתאות שנלקחו באותם חודשים ירדו באופן חד; ורק מדד מחירי הדירות המשיך לעלות, כאילו כלום. המדד הנוכחי מורה עדיין על עלייה של 0.3%, אבל המדדים האחרונים היו גבוהים פי 3 ויותר ממנו, ובכלל, המדד הזה נחשב ל"רגוע" מזה כשנתיים (מדד ינואר-פברואר 21' עלה ב-0.2%) וכנראה זה שגם מבשר על סיומו של גל עליות המחירים הנוכחי שנמשך כשנתיים וחצי.

כ-15% מהדירות החדשות שנמדדו, נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן"

כאמור, האירוע הבולט במדד הזה הוא ירידת מחירי הדירות החדשות. בסך הכל מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-0.9%, וזאת משום שכ-15% מהדירות החדשות שנמדדו לצורך המדד, נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן". מכיוון שמחיריהן אינם קשורים למה שמתחולל בשוק, הם נותרו יציבים יחסית, בעוד שמחירי הדירות החדשות בשוק החופשי רשמו ירידה משמעותית של 2.4%. לנוכח מה שקורה בשוק הדירות החדשות, מפתיע שרק עכשיו הירידה הזו מתרחשת.

על פי הכלכלנית הראשית באוצר, בחודשים אוגוסט-נובמבר 2022 חלה ירידה של 46% במכירת דירות חדשות, לעומת התקופה המקבילה ב-2021. מלאי הדירות החדשות הלא מכורות, שהגיע בנובמבר האחרון לכ-50 אלף, עלה ב-9% בשנה. האמת, מי שעוד המשיך להתלונן על מחסור בדירות, היה פוליטיקאי או אדם שכנראה לא הכיר היטב את הנתונים. היצע הדירות בתקופה האחרונה נמצא בעלייה עקבית, והיזמים מתקשים להיפטר ממנו.

מאז הקורונה הציבור מחפש דירות גדולות יותר

מה שבכל זאת פעל לטובתם היה טעמי הציבור, שמאז הקורונה העדיף לרכוש דירות גדולות יותר מבעבר, שמפנקות יותר מהדירות הישנות, מספקות מרפסת, ומאפשרות לעבוד וללמוד מהבית בנוחות יחסית, ולא משולחן פינת האוכל. הממשלה ורמ"י מתברכים בנתוני הבנייה המרשימים שנרשמו בתקופה האחרונה, ואולם אלה לא היו נוצרים אלמלא הביקושים החריגים לדירות חדשות שנרשמו בשנתיים האחרונות בקרב ציבור הרוכשים. התוצאה של זה היא, שמינואר 2021 מחירי הדירות החדשות שנמרו בשוק החופשי עלו בשליש, בעוד שמדד מחירי הדירות הכולל עלה ב-29%, מה שמעיד שמחירי הדירות יד שנייה עלו במידה ניכרת אמנם, אך הרבה יותר צנועה מזו של הדירות החדשות.

ואולם הימים האלה לאט לאט חולפים מהעולם. הציבור לא יכול לעמוד בהמשך עליות המחירים של הדירות החדשות. על פי הלמ"ס מכירת הדירות החדשות נופלת מאז אוגוסט 21' ברמה חודשית של למעלה מ-4%, כלומר תהליך הירידה ברכישת דירות חדשות החל הרבה לפני שנגיד בנק ישראל החל בהעלאת הריבית, מה שמעיד על זה, שגם ככה חלק גדול מהציבור לא יכול היה לעמוד במחירי הדירות החדשות. ואולם הביקושים הגדולים מצד מי שכן יכלו, המשיכו להעלות את מחירי השוק הזה במשך תקופה ארוכה מאוד נוספת, עד שבמדד האחרון חל השינוי.

האם הדירות החדשות, שהיו הקטר שהוביל את עליות המחירים האחרונות, יהפכו למשקולת שתוריד אותם למטה? עוד מוקדם לדעת, אבל נראה שגל העליות שהחל בסוף סגר הקורונה של 2020 עומד לפני סיום.