הסעיף שייקר את דירות "דירה בהנחה" אם חוק המכר ישונה שוב

ביולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות). התיקון קובע הגבלה על היכולת של קבלן להצמיד את יתרת החוב למדד תשומות הבנייה, ומסדיר את גובה הפיצוי שישולם לקונה במקרה של איחור במסירת הדירה. התיקון חל על חוזים שנחתמו ממועד כניסתו לתוקף, אך משפיע על קבלנים שרכשו קרקעות לפני כניסתו לתוקף, מכיוון שהוא מתייחס למועד מכירת הנכס ולא למועד רכישת הקרקע.

התיקון לחוק גרם למחלוקות בין המחוקק לקבלנים, שהמשמעותית מביניהן הגיעה לעתירה לבג"ץ שהגישה התאחדות הקבלנים נגד משרד הבינוי והשיכון. ההתאחדות ביקשה להורות על ביטול התיקון או על ביטול סעיפים בחוק שלטענת ההתאחדות נראים "בלתי סבירים בעליל". לכל הפחות ביקשה ההתאחדות להורות על כך שהסעיף המשנה, המגביל ל־40% את חלק החוב שניתן להצמיד למדד תשומות הבנייה, לא יחול בפרויקטים של תוכנית "דירה בהנחה".

בינתיים, בנספח לחוזה מכר של הדירות בתוכניות הממשלתיות, הוכנס סעיף שאושר על ידי משרד הבינוי והשיכון, הקובע כי אם תתקבל העתירה של התאחדות הקבלנים, ישלמו הרוכשים את מלוא ההצמדה למדד תשומות הבנייה - רטרואקטיבית.

סעיף 3 בנספח "שינויים לחוק המכר" קובע כי "יובהר כי ככל שתוגש עתירה לעניין הוראות תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), ו/או ככל שתתקבל כל החלטה אחרת ע"י מדינת ישראל, תחייב את הצדדים הפסיקה ו/או ההחלטה גם באשר לחוזה זה, והצדדים יפעלו לפיה".

עד כמה זה סעיף זה משמעותי וכמה כסף יצטרכו לשלם רוכשי הדירות במסגרת תוכניות ממשלתיות אם חובם ישוב להיות מוצמד במלואו למדד תשומות הבנייה?

כ־16 אלף רוכשים "בסיכון"

מאז כניסת חוק המכר לתוקף, משרד הבינוי והשיכון הגריל כ־16 אלף יחידות דיור - החל מההגרלה השנייה עד הרביעית - שאותם יש לבחון כ"עומדים בסיכון" להצמדת מלוא החוב למדד תשומות הבנייה.

רוכשי דירות אלה עלולים לשלם הפרשים הנאמדים בעשרות אלפי שקלים נוספים במידה ובג"ץ יקבל את עמדת הקבלנים ויפסוק כי הגבלת ההצמדה למדד עד ל־40% מהחוב אינה סבירה.

עו"ד קובי פלקסר, היועץ המשפטי של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסביר כי "המכרזים של הקבלנים נסגרו לפני התיקון לחוק, והעמדה שלנו היא שבעת הזכייה במכרזים הללו, וכאשר הקבלנים עשו את החשבון שלהם, ההסתמכות הייתה על החוק הישן ועל עלייה במדד שהיסטורית נעה סביב 3% לכאן או לכאן".

לדבריו, "המדינה עשתה לנו תרגיל בתיקון הזה, והתיקון חל בעיקר על מכירת דירות, לכן אנחנו חושבים שזה משנה את כללי המשחק. כרגע לא חשוב אם ההסתמכות על ההיסטוריה הזו היא שיקול עסקי נכון, אבל ברגע שמשנים את כללי המשחק תוך כדי משחק - יש כאן בעיה".

גם עורך הדין ליאור לוי, ממשרד עו"ד נוטריון ליאור לוי המומחה בייצוג רוכשי נדל"ן, מצדיק את הקבלנים. לדבריו, "בדירות בשוק החופשי, הקבלנים ידעו לסגור את הפער ולהעלות את המחיר בהתאם, אולם במסגרת התוכניות הממשלתיות הייתה להם בעיה מכיוון שמחיר הדירה כבר מתומחר במעמד הגשת ההצעה".

אירית הופר, בעלים של חברת אינהאוס שיווק פרויקטים אומרת כי "סעיף 3 נכנס באישור של משרד השיכון, מאחר והיישום המהיר של התיקון בחוק גרם לנזק כספי לא מבוטל ליזמים, אשר זכו במכרזים קודמים של דיור מופחת - על שלל שמותיו. עסקאות אלה רגישות יותר עבור היזמים, בהתחשב בעובדה ששורת ההכנסות ידועה וקבועה ולמעשה ליזם אין כל יכולת לעדכן את מחירי הדיור בהתאמה לשינויים במשק - כפי שנעשה במקרה זה בשוק החופשי".

אוהד אסרף, מנכ"ל חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, המתמחה בשיווק דירות בתוכניות ממשלתיות שהחתים בעצמו כ־1,000 רוכשים על נספח השינויים, מציין כי "כנראה שגם במשרד השיכון מבינים שיש סיכוי שהעתירה תתקבל ולכן הם אישרו לצרף להסכמים שנחתמו בין יזמים לזכאי התוכניות הממשלתיות נספח המבהיר שבמידה והעתירה תתקבל הזכאים יישאו בהצמדה המלאה כפי שהיה קורה לולא החוק עבר".

 אוהד אסרף, מנכ''ל ובעלים ארי מגורים שיווק נדלן / צילום: רז רוגובסקי

לדבריו, "המדינה עשתה טעות שהחליטה לחוקק חוק רטרואקטיבי ולמעשה אמרה לקבלנים שזכו במחיר למשתכן שהם יישאו במחצית ההצמדה למדד תשומות הבנייה אך שכאשר התמודדו במכרז והגישו הצעה כספית הם ידעו שהם מקבלים הצמדה מלאה".

התקדים העומד לצידם של הקבלנים

ביוני אשתקד זכו החברות מגדלי הורוביץ, אשל הירדן ותל אביב מקסיקו השקעות בחטיבת קרקע בשטח כ־36.5 דונם בעיר אלעד לבניית 460 יח"ד, שעבורה שילמו כ־600 מיליון שקל. לפי דיווחים, החברות הפקידו ערבות של 40 מיליון שקל ויתרת התשלום, שעמדה על כ־560 מיליון שקל, תוכננה לעבור לקופת המדינה כשלושה חודשים לאחר מכן.

המכרז נידון בוועדת מכרזים ב־8 ביוני - חודש לפני כניסת התיקון לחוק המכר לתוקף. הזוכים באלעד ביקשו לבטל את המכרז אולם הפיקדון ששולם עמד בסכנת חילוט בשל הפרת חוזה, וכתוצאה שלוש החברות עתרו לבג"ץ נגד החילוט. בסוף הצדדים (החברות הזוכות ורשות מקרקעי ישראל) חתמו על הסכם פשרה במסגרתו החברות יקבלו את הערבות בחזרה בניכוי 1.5 מיליון שקל שנשארו בקופת רמ"י.

המקרה הזה מלמד כי לטובת הקבלנים עומד כיום תקדים משמעותי העשוי לאשר את עמדתם ולקבוע כי התיקון של חוק המכר עלול לפגוע ברווחיות הכלכלית שלהם.

בהתאחדות הקבלנים מאמינים כי לעתירה שלהם יש "סיכוי גבוה להתקבל, בין היתר בגלל נושא הרטרואקטיביות". הדיון בעתירה צפוי להיערך ככל הנראה ביוני הקרוב.

בשורה התחתונה: על כמה כסף מדובר?

בתקופה שבה חוקק החוק, מדד תשומות הבנייה הגיע לעלייה שנתית של 6% ולכן היה מדובר בסכום הצמדה משמעותי. מאז יולי עד היום, מדד תשומות הבנייה עלה בסך הכל ב־0.4%, ו־4.8% מתחילת השנה - מה שמצביע על מגמת התמתנות. חישוב שערכה אירית נופר מאינהאוס מגלה שעל דירה במחיר 2 מיליון שקל, ובהנחה שהמדד יעלה בערך ב־1% בכל חצי שנה, והבנייה אורכת כשנתיים וחצי, התוספת תהיה של כ־20 אלף שקל במקרה שהעתירה תתקבל.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר כי "ראשית יצוין כי מדובר על אישור לגבי רוכשים שטרם חתמו חוזים, המשרד וחברת הבקרה לא אישרו או יאשרו כל שינוי בנוסח החוזים שנחתמו על ידי הדיירים. שנית, לאור העובדה כי הוגשה עתירה לעניין תחולת החוק, ועל מנת לאפשר המשך החתמות חוזים, ניתנה הסתייגות לפיה הצדדים יפעלו בהתאם להוראות בית המשפט. אין בכוונת המשרד לקבל החלטה שתחייב את הרוכשים, אלא לפעול בהתאם להוראות הדין והחלטת בית המשפט המוסמך.