האם בעלי דירות בבית מלון יכולים להשכיר את הנכס לנופש ותיירות?

הכותבת שותפה ומנהלת מחלקת הנדל"ן במשרד נגבי, כהן, איל ושות'

רקע: שוק השכרת דירות מגורים לטווח קצר למטרות תיירות הינו פרוץ. בהיעדר רגולציה חקיקתית רוחבית בישראל (או חקיקה מוניציפלית), נבחן כל מקרה לגופו ותקנון הבית המשותף הופך לחקיקה המכרעת.

עובדות המקרה: מלון דניאל בהרצליה פיתוח נרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, וכולל כמה אגפים. חלק מהיחידות בבניין מיועדות לשימוש מלונאי, בעוד שיתרת היחידות הן דירות מגורים הנהנות משירותי המלון.

התובעת, חברת מגדל דניאל מלון דירות בע"מ, היא בעלת הזכויות ביחידות המיועדות לשימוש מלונאי, והיא הגישה תביעות נגד כמה בעלי דירות מגורים במלון (הנתבעים).

בתביעה ביקשה התובעת כי יינתן צו מניעה האוסר על הנתבעים להשכיר את דירותיהם לצדדים שלישיים למטרת נופש ותיירות, וכן צו האוסר עליהם לפרסם את דירותיהם להשכרה באתרי התיירות השונים ( AIRBNB, BOOKING). התובעת ביססה את תביעתה על הוראה בתקנון המוסכם של הבית המשותף הקובעת מפורשות כי דירות המגורים תשמשנה למגורים ולא לכל מטרה אחרת. בנוסף, טענה התובעת כי השימוש האסור אותם עושים הנתבעים בדירות המגורים שבבעלותם, פוגע בה בכך שהנתבעים מנהלים, למעשה, עסק מקביל המתחרה במלון דניאל, וזאת בניגוד להוראה אחרת בתקנון הקובעת שנאסר עליהם להפריע להפעלתו התקינה של המלון כמלון אורחים.

הנתבעים לא הכחישו כי הם אכן משכירים את דירותיהם למטרת נופש לתקופות קצרות משום שלדידם, אין כל מניעה משפטית האוסרת עליהם לעשות כן. הם טענו שהבית המשותף איננו בית משותף רגיל אלא בית משותף מיוחד המוגדר בתקנון כ"מלון דירות ונופש" ומכאן שלדירות המגורים אופי מלונאי ברור.

ההחלטה: המפקח על רישום המקרקעין בנתניה, ארז שטיינברג, קיבל את התביעה ואסר על הנתבעים להשכיר את דירות המגורים שבבעלותם למטרת תיירות ונופש לפרקי זמן קצרים וזאת מכמה טעמים. המפקח קבע שהתקנון מהווה חוזה לכל דבר ולפיכך, יש לפרשו לפי אומד דעתם המפורש וכוונת הצדדים.

באשר לטענת התובעת לפגיעה עסקית במלון, הרי שלא עלה בידי הנתבעים להפריך טענה זו. להיפך. חלקם אפילו הצהירו כי השכרת דירות המגורים על ידם מתנהלת באופן עסקי לחלוטין. המפקח קבע כי יש בפעולות הנתבעים כדי להפריע להפעלתו התקינה של המלון בניגוד להוראות התקנון.

המשמעות: פסק הדין הכיר בעובדה שתקנון בית משותף מהווה חוזה לכל דבר בין בעלי הדירות לבין עצמם ולכן יש לפרשו בהתאם להוראותיו ולכוונת הצדדים, ולנהל את החיים המשותפים בבניין בהתאם. אין משמעות לעובדה שאדם לא היה צד לתקנון הבית המשותף ורכש את דירתו לאחר שהוא נרשם.

פסק הדין הוסיף נדבך נוסף לבעלי דירות מגורים שמבקשים להשכירן למטרות תיירות לטווח קצר - אין די בבדיקה התכנונית של הדירות הללו. יש צורך לבדוק היטב גם את תקנון הבניין שבו הן מצויות. לעניין זה חשוב לציין שבבנייה חדשה, ניתן לראות כמעט בכל תקנון הוראה מפורשת שאוסרת על כך.

7/220/2019