כבר לא בועה? לפי UBS, מחירי הדירות בתל אביב רשמו ירידה ריאלית

תל אביב ירדה מרמת סיכון "אדום" לבועה, לרמת סיכון "צהוב" לבועה - כך עולה ממדד בועות הנדל"ן הבינלאומי השנתי של UBS. העלייה העולמית באינפלציה ועליית הריבית בשנתיים האחרונות הובילו לירידה חדה בחוסר האיזון בשוקי הדיור של המרכזים הפיננסיים הגלובליים בממוצע, והשנה נותרו רק שתי ערים - ציריך וטוקיו - בקטגוריית סיכון לבועה, לעומת תשע ערים, בהן תל אביב, שהיו בסיכון זה לפני שנה. בבנק מעריכים כי מחירי הדירות בעיר יירדו באופן ריאלי מתון בתקופה הקרובה.

● בדיקת גלובס | מחירי השכירות עולים ועוד ימשיכו לעלות. אלה הערים המובילות
● אותה דירה, אבל מסים אחרים: כמה ארנונה משלמים על נכסים זהים בערים שונות?

מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS הוא מחקר שנתי שמפיק משרד מנהל ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, והוא בודק את מחירי הדירות ב-25 ערים ברחבי העולם, לפי מספר קריטריונים, ומשייך אותן ל-4 קטגוריות ברמזור הבועה שלו: בצבע אפור צבועות ערים, שלהערכת הבנק מחירי הדירות שלהן מוערכים בחסר; בירוק נצבעות ערים שבהן מחירי הדירות שלהן משקפים את שוויין; בצבע צהוב ערים שבהן מחירי הדירות מוערכים ביתר ואילו באדום מסומנות ערים עם חשש לבועה.

המדד מבוסס על שילוב בין שני מדדים עיקריים: הראשון - היחס בין מחירי הדירות להכנסה הממוצעת (Price to income - PI) והיחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות (Price to Rent - PR). הנתונים מסתמכים על הרבעון השני של השנה.

המחירים בתל אביב עדיין גבוהים משווי הדירות

"בין 2002 ל-2022, מחירי הבתים בתל אביב שולשו, הצמיחה הגבוהה ביותר מבין כל הערים שניתחנו בדוח זה", נכתב בדוח. "עליית שיעורי המשכנתאות במהלך 2022 שמה קץ פתאומי ל'בום' הנדל"ני. צמיחת היקף המשכנתאות ירדה ביותר מחצי מאז השנה שעברה ועליית המחירים הריאליים הייתה שלילית במחצית הראשונה של 2023. הקלה מתונה זו במחירים צפויה להימשך מכיוון שאין סימנים להתאוששות".

לאור זאת תל אביב מסומנת כעיר "צהובה" במדד הבועה, שמשמעותו, שהמחירים עדיין גבוהים משווי הדירות, אך במידה מתונה יחסית.

תל אביב השתייכה בשנה שעברה לקבוצה של מספר ערים "אדומות", בעלות סיכון גבוה לבועה נדל"נית: טורונטו, פרנקפורט, מינכן, הונג קונג, ונקובר, אמסטרדם ותל אביב. לנוכח השינויים הכלכליים, כל הערים הללו נמצאות בטריטוריה של הערכת-יתר של מחירי הדירות (overvalued territory), אך במידה מתונה יותר. שוקי הדיור במיאמי, ז'נבה, לוס אנג'לס, לונדון, שטוקהולם, פריז וסידני ממשיכים להיות מוערכים יתר על המידה, ללא שינוי מהשנה הקודמת.

באופן דומה, ניו יורק, בוסטון, סן פרנסיסקו ומדריד חוו ירידה בחוסר האיזון, וכיום מחירי הדירות בערים הללו מסומנים כ"ירוקים", כלומר הוגנים (fairly valued), על פי המדד, וכך גם מילאנו, סאו פאולו וורשה. סטטוס זה חל גם על סינגפור ודובאי, למרות שהמוניטין שלהן כמקלט גיאופוליטי גרם לאחרונה לעלייה בביקושים הן להשכרה והן לקנייה.