הטריקים המסוכנים ששמים את רוכשי הדירות מתחת לרדאר של בנק ישראל והלמ"ס

הסוד הכי גלוי כרגע הוא שמחירי הדירות החדשות יורדים בשיעור חד בהרבה מזה שמציגים הנתונים הרשמיים - שבישרו על ירידה של 3.9% "בלבד" בשנה האחרונה.

● הניסוי הגדול חוזר: מס הרכישה בדרך להפחתה. מה יקרה למחירי הדיור?
● ניתוח גלובס | לקח מר: זו הייתה התקווה הגדולה של שוק הנדל"ן. ואז הגיעו התוצאות
● ראיון | יזם הנדל״ן שמגלה - עד הסכום הזה אנשים מוכנים להשקיע כעת בדירה

חברת אקרו למשל, יצאה בימים האחרונים במבצע מקורי לתשלום מחצית ממס הרכישה, עד מחיר מקסימלי של 6 מיליון שקל לדירה. במספרים, זה יכול להגיע להנחה של 242 אלף שקל, שכביכול עוברת מהקבלן לרשות המסים בשם הקונה המאושר, בלי שתג המחיר "הרשמי" נפגע. חברה אחרת, אקו סיטי, מציעה בתל אביב "שכר דירה למשך שנה שלמה", עוד טריק שלא משנה את מחירון החברה.

ומעל כל אלה, מככבים מבצעי המימון הפופולריים. יזמים ברחבי הארץ מיישרים קו ומאפשרים לשלם רק 5%-10% ממחיר דירה על הנייר. בגינדי הציעו השבוע דירות לאכלוס מיידי, כש־70% מהתשלום יגיע שנה אחרי הכניסה. מדובר בהנחה עצומה. הערך הנוכחי של מיליון שקל שיגיעו רק בעוד 3 שנים, בסביבת ריבית של 5%, עומד על כ־15% פחות. מי שנושא בהפרש הוא היזם, שמשלם עבור הרוכש המאושר את הריבית לאותה הלוואה משלימה הניטלת לזמן קצר של שנתיים־שלוש בלבד.

וכמה זה פופולרי? תחזיקו חזק. לפי נתוני בנק ישראל, היקף ההלוואות הללו בשוק המשכנתאות - "בלון" ו"בולט" בשפת הבנקאים - קפץ בשנת 2023 ב־3 מיליארד שקל, ל־13.8 מיליארד שקל. בחודש דצמבר לבדו הגיעו ההלוואות הללו לשיא של 1.04 מיליארד שקל, 18.5% מסך המשכנתאות. זאת, לעומת 8.4% בדצמבר 2022 ורק 4.7% ערב עליית הריבית במרץ 2022. אם תרצו, זה יכול להסביר את נתוני המשכנתאות החזקים גם בחודשי המלחמה ואת העובדה שבדצמבר נטלו ישראלים הלוואות בסך כולל של 5.62 מיליארד שקל, לעומת 5.5 מיליארד בחודש קודם. ההלוואה הממוצעת עמדה על מיליון שקל, לעומת 950 אלף שקל "בלבד" בנובמבר. למעשה, בזמן שבכנסת ובציבור אוהבים לתקוף את הבנקים על גובה ריבית המשכנתאות, כדאי לשים לב כיצד הם שומרים על הביקוש דרך אותן הלוואות משלימות ויצירתיות, שעוזרות להם לתמוך ביזמים שקיבלו מהם בזמנו מימון יקר לרכישות קרקע, כדי שחלילה כדור השלג לא יקבור גם אותם.

על פניו, כולם מרוויחים

על פניו, כולם מרוויחים מזה. עבור היזם, שיכול להציג בגאווה מכירות בתקופה קשה (מה שבוודאי עוזר להרגיע משקיעים ובנקים), מדובר בעסקה פיננסית מושלמת. השבוע למשל דיווחה חברת פרשקובסקי כי גייסה בבורסה 201 מיליון שקל במכירת איגרות חוב בריבית של 5.89%. על הדרך, זה הסביר מצוין למה החברה יצאה במקביל במבצע 85:15 על פרויקט בתל אביב. הריבית שהיא תשלם במקום הרוכשים נמוכה כמעט באחוז לעומת עלות החוב בשוק ההון. יזמים רבים מחליפים ריבית של 7% לפחות על האשראי (פריים פלוס אחוז), בהלוואות בלון שבדצמבר האחרון שילמו ריבית קבועה ממוצעת של 5.1%. ארביטרז' משתלם.

גם הקונה מאושר. הון עצמי של 5% ואפילו 15% מהמחיר זה סכום שהוא יכול איכשהו לבלוע. עד שיגיע המפתח, משהו כבר יסתדר - או שהריבית תרד דרמטית, או שהכסף ליתרת התשלום כבר יגיע מאיפשהו, או שהדירה תימכר במחיר גבוה יותר, והוא רק ישלים סיבוב נדל"ני מוצלח. או שלא.

מי שאמור להילחץ מהמשחקים החשבונאיים ומעודף האופטימיות הוא כמובן בנק ישראל. שם רואים כיצד הדרישה הוותיקה להון עצמי של 25% לפחות לקבלת משכנתא כבר לא ממש רלוונטית. וכיצד הגלגל הנדל"ני ממשיך להסתובב, עם אשראי נדל"ני שתפח ב־140 מיליארד שקל בתוך שנתיים. השבוע אמנם הזהיר הנגיד אמיר ירון בדיון בכנסת שמשקל הנדל"ן ממשיך לעלות בעוגת האשראי, אבל העריך במקביל ש"בהחלט ייתכן שמחירי הדירות יעלו במחצית השנייה של השנה", מה שבוודאי רק שכנע עוד כמה ישראלים שכדאי לקפוץ על המבצע התורן.

ללמ"ס אין איך לעקוב

ובשולי הדברים, השאלה המתבקשת היא למה בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה זורמים עם תעלולי ההנחות, שאינם מזיזים כמעט את המדד. דורון סייג, מנהל מדדי הדיור בלמ"ס, מודה שפשוט אין ברירה: "אין בידינו מידע המאפשר לזהות מי קיבלו בפועל הטבה, מי אינם עומדים בתנאים, ועבור מי היא תקפה בשווי מופחת. מובן מאליו, שאילו היה מקור מהימן, הנאסף באופן שיטתי לגבי הנחות הניתנת לדירות ספציפיות, הייתה פועלת הלמ"ס לשקלל פרמטרים אלו לצורך אמידת שינוי המחירים". בינתיים, "הנחות הניתנות לרוכשי דירה, בין אם מדובר על מטבח משודרג או מזגן, חניה מקורה, השתתפות בהחזרי משכנתאות, בתשלום מס רכישה, תשלום ראשון מופחת וכדומה - אינן מנוכות ממחיר הדירות".

כוכבי השבוע

מצוין: השקעה נבונה או פילנתרופיה יהודית־ציונית
בני הזוג המיליארדרים ביל אקמן ונרי אוקסמן רכשו השבוע 5% ממניות הבורסה בתל אביב תמורת כ-100 מיליון שקל. אקמן התגלה מאז ה־7 באוקטובר כידיד אמיץ ואקטיבי של ישראל, בעיקר הודות למאבקו באנטישמיות באוניברסיטאות בארה"ב. כעת הוא בחר בצעד מקורי להוכיח שהוא לא רק מסלק את הרע, אלא גם מוסיף טוב - בהשקעה ישירה במדינת ישראל. מעט מהאור דוחה הרבה מהחושך. 

ורק בשוליים, צריך להזכיר שיהודים טובים מאמריקה שהשקיעו פה תמיד היו בשורה משמחת, אבל כזו שנשבה ממנה רוח הפילנתרופיה והציונות, ופחות השקעה שהיא בהכרח גם סופר מוצלחת, חכמה ומניבה. דומה מעט לרכישת בית בירושלים ואפילו השתתפות בכנס יקר ונוצץ של קק"ל. המהלך בהחלט מעודד ומחזק, אבל כדי שנחשוב שבאמת שווה להשקיע בבורסה שלנו כדאי שבין משקיעיה נראה אנשים שחיפשו לפני הכל תשואה מנצחת, ולא רק בוסט למורל של היושבים בציון.

בלתי מספיק: הצעד החברתי של אלקין עלה לנו מאות מיליונים 
אזרחי מדינת ישראל הפסידו השבוע כ־400 מיליון שקל רק בגלל להיטות וחלמאות של שר אחד. וגם אם כבר קשה לנו להתרגש מסכומים "נמוכים" כל כך שהלכו לאיבוד בגלל הממשלה, אסור לתת לה את הפרס של עצימת עין ומעבר הלאה.

מדובר הפעם בפשלה שנותרה מימי הממשלה הקודמת, מה שגם מזכיר לנו שפופוליזם אינו מאפיין של ממשלה מצד מסוים. הפשרה שעליה נאלצה המדינה לחתום השבוע קובעת שהיא תשלם שליש מההצמדה למדד בחלק גדול מהחוזים שנחתמו מול קבלנים לפני יולי 2022, אז העביר שר השיכון הקודם זאב אלקין חוק שקבע שרק 40% ממחיר דירה יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה. בצעד פזיז, החליט בזמנו אלקין שהחוק יחול רטרואקטיבית, גם על דירות בהנחה שמחירן נקבע מראש, אף שכולם הזהירו אותו שמדובר בסיכון מיותר. אז הקבלנים עתרו לבג"ץ, ועכשיו כולנו נשלם על המהלך הפופוליסטי והמיותר.