כשמדברים על עסקאות יוקרה ברמה של 10 מיליון שקל ומעלה, מדברים בשנים האחרונות על כ־0.4% מכלל שוק הדירות. נתח זעיר, אבל מעניין מבחינה כלכלית, כי הוא מייצג פלח אוכלוסייה איתן כלכלית. מצד שני, זה נתון שמצביע גם על מה שהתרחש בשנים האחרונות בישראל - עליות מחירים שהביאו לא מעט דירות לעקוף את רף ה־10 מיליון שקל. בשנים האחרונות נרשמו עסקאות בסכומים כאלו גם בחדרה ובבת ים, ערים שעד לפני זמן קצר לא ניתן היה להאמין שנכסים בהן יגיעו לרמות מחירים אלו.
● שני פנטהאוזים באותו פרויקט בחיפה נמכרו תוך עשרה ימים. זה המחיר
● השכונה שתכפיל את עצמה ופרויקט ענק של פינוי בינוי ליד הים
2023 תיחשב לשנה צנועה מבחינת שוק היוקרה, הן מבחינת מספר העסקאות והן מבחינת רמות המחירים. 249 עסקאות במחירים של יותר מ־10 מיליון שקל נרשמו בשנה שעברה, ירידה של כ־50% בהשוואה למספר העסקאות הללו שבוצעו ב־2022, אך חשוב להדגיש כי מדובר בנתון זמני, שיעודכן בחודשים הקרובים ומניסיון העבר יתווספו לו עוד כמה עשרות עסקאות. לאור זאת אנו מעריכים כי הירידה הסופית במספר העסקאות הללו תגיע לכ־40%, דומה לירידה שחלה בכלל עסקאות הנדל"ן שבוצעו ב־11 החודשים הראשונים של 2023 לעומת קודמתה.
פרויקט W בפארק צמרת. 38 מיליון שקל / צילום: Shutterstock
מדובר בממצא מפתיע, שכן בעתות משבר שוק היוקרה נוהג להתכווץ יותר מאשר כלל השוק. בגלל העיכובים הרבים בפרסום עסקאות כאלה, אין יכולת לפי שעה לקבוע, באיזו מידה המלחמה השפיעה על שוק זה. עד כה נרשמו באתר רשות המסים פחות מ־20 עסקאות יוקרה ברבעון האחרון של 2023.
רוטשילד 1. 49 מיליון שקל / צילום: תמר מצפי
ב־2023 העסקה הגבוהה ביותר לא חצתה את רף ה־80 מיליון שקל, ואילו ב־2022 נרשמו שמונה עסקאות מעל לרף הזה, מחציתן מעל לרף של 100 מיליון שקל. גם ב־2021 בוצעו שתי עסקאות של יותר מ־100 מיליון שקל, כך שנראה שמצב הרוח הכלכלי השפוף שליווה אותנו לאורך כל 2023 - עוד הרבה לפני המלחמה - השפיע גם על האלפיון העליון של הנדל"ן.
הערים המובילות
כשמסתכלים על ההתפלגות הפנימית בשוק הזה ניכר שינוי מסוים: תל אביב הוסיפה להוביל אותו גם ב־2023, עם 60% מהעסקאות. שתי הערים שבאות אחריה, בפערים גדולים, הן ירושלים והרצליה (פיתוח), שבהן בדרך כלל מבוצעות כמויות דומות של עסקאות.
אולם בשנה שעברה בוצעו בירושלים 41 עסקאות ב־10 מיליון שקל ומעלה ובהרצליה רק 21. ייתכן שיש לייחס את הממצא הזה לעובדה שהרכישות בירושלים נעשות לעתים קרובות על ידי תושבי חוץ על רקע דתי, ואילו אלה של הרצליה מושפעות בצורה ישירה מהמצב הכלכלי, שב־2023 רשם נסיגה חדה במגוון פרמטרים, עלייה באינפלציה ובריבית.
השוק התל אביבי הצטמק, אך משקל דירות היוקרה עלה
מה קורה בעיר היקרה בישראל? ניתוח של מדלן מעלה כי אמנם כמות העסקאות היקרות בתל אביב ירדה באופן משמעותי, כפי שקרה בפועל בכל היקפי עסקאות הנדל"ן למגורים בשנה שעברה, אך דווקא העסקאות הזולות יותר בעיר ירדו בהיקפים גדולים יותר.
התוצאה: בעוד שב־2022 עסקאות ברמות של 7 מיליון ומעלה היוו כ־6.5% מכלל העסקאות, ב־2023 משקלן קפץ ל־9.4%.
נתוני 2023 טרם עודכנו סופית ברשות המסים, כך שהנתונים שיובאו להלן אינם סופיים, אך הם בהחלט מציירים מגמה. בבדיקת מדלן סומן הרף של 7 מיליון שקל כרף הבדיקה ועולה ממנה כי במספר העסקאות שנמוכות מ־7 מיליון שקל נרשמה ירידה של 57% בין 2022 ל־2023. אם משווים לשנת השיא 2021 המצב גרוע בהרבה, שכן ב־2023 בוצעו כרבע מכלל העסקאות בהיקף של עד 7 מיליון שקל שבוצעו ב־2021.
כשמדובר בעסקאות של 7 מיליון שקל ומעלה, מתברר כי מספרן ירד ב־38% בלבד, לעומת 2022 ובשלושה רבעים גם כן לעומת 2021. מכאן עולה שעוד 2022 סימנה סוג של שינוי תמהיל ברכישות בתל אביב, לכיוון של דירות זולות יותר, תמהיל העסקאות ב־2023 היה קטן בהרבה מזה של 2021, אך דמה לה מאוד.
התמהיל הזה, כמו גם המשך השליטה של תל אביב בשוק היוקרה, מוכיחים כי מי שנותר כיום בשוק התל אביבי הוא פחות "נזקקי המשכנתאות", שתלויים בריביות הגבוהות, ויותר אנשים בעלי הון עצמי גדול.
יתר המקומות ריכזו אליהם עסקות בודדות ברמות המחירים הללו: ברמת גן נרשמו חמש עסקאות, בקיסריה, בגבעתיים ובבת ים ארבע עסקאות בכל אחת. בחיפה לא נמצאה עסקה שהגיעה ב־2023 לרמות מחירים אלו.
מבין שמונה העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בשנה שעברה, חמש נעשו בתל אביב. העסקה היקרה ביותר בוצעה בשדרות רוטשילד 64, שם נמכר באוגוסט האחרון בית בודד לשימור ב־77.2 מיליון שקל, אותו יזמו החברות בולוורד־טרה ורוטשילד 66. הבית הוא חלק מפרויקט היוקרה "וילה רוטשילד", שטחו 563 מ"ר, והוא כולל שלוש קומות, גג של 190 מ"ר, שבעה מקומות חניה תת קרקעיים, וחצר בשטח של 377 מ"ר.
וילה רוטשילד, רוטשילד 64. 77.2 מיליון שקל / צילום: דן מילר DHM Studio
הנכס השני שנמצא ברשימת השיאנים נמצא אף הוא בשדרות רוטשילד, וליתר דיוק במגדל רוטשילד 1 שיזמה חברת חבס לפני כ־15 שנים. אז המיקום נראה תמוה, אבל מהר מאוד הוא הפך לסמל יוקרה, בדיוק כמו צמד מגדלי היוקרה הקודמים שהקימה החברה בפארק צמרת "מגדלי YOO". בעסקה הנוכחית נרכשה דירה בשטח של 324 מ"ר בקומה ה־14 של המגדל בן 30 הקומות, בתמורה ל־49 מיליון שקל.
שתי עסקאות, מגדל אחד
עסקאות 3 ו־4 בדירוג קשורות אף הן לחבס, משום שבעל השליטה לשעבר בחברה, הרצל חבס, משמש מנכ"ל החברה היזמית של פרויקט מנדרין אוריינטל, שמכונה לעתים גם "הדולפינריום לשעבר", על אף שמדובר בקרקע חלופית שניתנה ליזמים בתמורה לקרקע האמיתית של הדולפינריום.
במסגרת העסקה היקרה מבין השתיים, נמכרה דירה בשטח של 249 מ"ר בקומה ה־24 מתוך 25 קומות המגדל ב־46.8 מיליון שקל, ואילו בשנייה נמכרה דירה בשטח זהה אך בקומה ה־14, ב־39.25 מיליון שקל.
פרויקט מנדרין אוריינטל. 46.8 מיליון שקל / הדמיה: משה צור אדריכלים
העסקה הבאה אחריה נחתמה בפארק צמרת בפרויקט W של קנדה ישראל ברחוב ניסים אלוני, שם נרכשה דירה בשטח 620 מ"ר בקומה ה־42 מתוך 44 של המגדל ב־38 מיליון שקל.
שתי העסקאות הבאות בדירוג בוצעו בהרצליה פיתוח. במסגרת העסקה הראשונה נמכר קוטג' בשטח של 655 מ"ר ברחוב וינגייט ב־36 מיליון שקל; ובמסגרת העסקה השנייה נמכרה ברחוב קרן היסוד 59 וילה בשטח של 730 מ"ר ב־35 מיליון שקל.
את הרשימה חותמת וילה בשטח של 692 מ"ר ברחוב רקפת בקיסריה, שממוקמת על שטח אדמה של 2.5 דונם, שנמכרה ב־31.7 מיליון שקל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
