הדיירים של אחד הפרויקטים היוקרתיים ביותר בישראל הסתכסכו. מה קבעה המפקחת?

סכסוך חריף בין בעלי הדירות בפרויקט המגה-יוקרתי ולדורף אסטוריה בירושלים, על מידת האפשרות להשכירן לטווחים קצרים, בנוסח Airbnb, הוכרע בחודש שעבר באופן שעשוי להשליך באופן רוחבי על הענף. המפקחת על רישום מקרקעין בירושלים, אביטל שרייבר, הכריעה שתקנון הבית המשותף של הפרויקט אינו מונע את הצעד הזה.

● בלעדי | 10 חדרים, בריכה ונוף לכנרת: בכמה נמכר הבית היקר ביותר בצפת?
● בלעדי | עסקת ענק בירושלים: בכמה נמכר הפיל הלבן של שכונת טלביה? 
● ראיון | הקבלן שמזהיר: "המחסור בפועלים יביא לזינוק בתשומות הבנייה" 

פרויקט ולדורף אסטוריה הוא מהפרויקטים היוקרתיים במדינה. הוא נמצא ברחוב אגרון 30 בירושלים, וכולל בניין למגורים בסמוך לבית המלון. הסכסוך הזה פקד את בניין המגורים בלבד, ואינו קשור למלון. בשנתיים האחרונות לא נרשמו בבניין עסקאות חדשות, אך היו אלה תושבי חוץ בעיקר, שלא היססו מלשלם לעיתים עשרות מיליוני שקלים כדי לרכוש דירה בפרויקט.

ככל הנראה, בגלל שחלק מבעלי הדירות הם תושבי חוץ, התגלע סכסוך בין אחדים מהם ובין היתר, שיוצגו על ידי נציגות הבית המשותף (ועד הבית). זו הגישה תביעה למפקח על רישום מקרקעין לפני ארבע שנים, באמצעות עו"ד שי ורד, שבה טענה כי שישה מבעלי הדירות נוהגים להשכירן לטווחים קצרים, בניגוד לתקנון הבית המשותף שנקבעו ב-2018, ולהחלטות שהתקבלו על ידי בעלי הדירות באסיפה הכללית של הבית המשותף.

במהלך אחת מהישיבות ביקש בעלי אחת מהדירות לקבוע מפורשות איסור על השכרה לטווח קצר, אך בקשתו נדחתה, בטענה שמימושה דווקא יצמצם את האיסור שנקבע בתקנון.

האם השכרה לטווח קצר נכללת ב"מגורים"?

ששת הנתבעים (שכנגד שניים מהם נסגרה התביעה במהלך המשפט, לאחר שהסכימו שלא להשכיר יותר את דירותיהם) יוצגו על ידי עורכי הדין אוריאל בובלי ודור סגל ובר אפרים לוי ממשרד צברי-פרקש ושות'. השם המוכר מהם הוא לורנט לוי, בעל רשת המשקפיים "אופטיקל סנטר" שמרכזה בצרפת, ויש לה סניפים גם בישראל, ובעל עשרות דירות להשכרה, רובן בירושלים, ומיזמי נדל"ן נוספים. לפני כשנה וחצי זכה במכרז רמ"י לרכישת בניין קצין העיר, כשהציע 180 מיליון שקל על המתחם. 

בעלי הדירות המשכירים טענו מנגד, כי החברה המנהלת של הפרויקט, IPC בבעלות משפחת רייכמן שיזמה את הפרויקט, היא זו שגם מנהלת את הפרויקט ושניסחה את תקנון הבית המשותף. כל הנתבעים טענו, כי לא הפרו את תקנון הבית המשותף.

שניים מהם סיפרו, כי אחד מבני משפחת רייכמן אף הציג להם את האפשרות להשכירן לטווח קצר, כיתרון שיינתן להם אם יבחרו לרכוש את הדירות. במקרה אחד נמכרו לאנשים יחידות דיור שפוצלו מראש לשתי יחידות דיור, ו-IPC נתנה יד להשכרות שביצעו.

המפקחת שרייבר עמדה על הסעיף בתקנון הבית המשותף שעליו ביססו הצדדים את טענותיהם. סעיף זה אומר, כי "דירות המגורים תשמשנה למגורים בלבד, לא ייעשה בהן שימוש למטרות מסחריות, או כל מטרה אחרת שאינה מגורים".

השאלה, כמובן, אם השכרה לטווח קצר ולהשכרות לנופש נכללות בפרשנות של "מגורים", כפי שטענו המשכירים, או שלא.

המפקחת בדקה פסקי דין שעסקו בדיני מסים ותכנון ובנייה, ומצאה כי "מרבית פסקי הדין האמורים עסקו בהבחנה בין דירות המיועדות לנופש ובין דירות המיועדות למגורים, כאשר ההבחנה העיקרית נוגעת לשאלה האם מדובר בדירה המשמשת, או המיועדת לשמש, למגורים לזמן ממושך באופן המהווה עבור המתגורר את מרכז חייו. בהקשר זה, השכרת הדירה לטווח קצר נתפסת כמאפיין של דירת נופש, ועל כן נמצא שאינה נכללת במושג 'מגורים'". ואולם, כשמדובר בתקנון בית משותף, הדברים אחרים, והמפקחת מצאה, כי רק פסקי דין בודדים תמכו בפרשנות המגבילה של "מגורים".

לאחר שבחנה את התקדימים ואת המצב הספציפי בפרויקט כתבה המפקחת, כי "בענייננו, אקדים ואכתוב שבמכלול הנסיבות, ועל בסיס הראיות שהוצגו בהליך, שוכנעתי שהמושג 'מגורים' כפי שהוא מופיע בתקנון הבית המשותף, בשונה מפרשנותו בפסיקה האמורה לעיל, יכול להכיל גם מגורים במסגרת 'נופש', ובוודאי שאין כוונתו למגורים של קבע, המהווים את מרכז חייו של המתגורר בהם. על בסיס האמור, ומכיוון שהתקנון לא הגביל את המגורים האמורים לבעלי הדירות או לאורחיהם, מסקנתי היא שלא ניתן לשלול, על פי פרשנות התקנון, השכרת הדירות גם לטווח קצר.

"דהיינו, כוונת המושג 'מגורים' שבתקנון הבית המשותף הוא שהשימוש שייעשה בתוך היחידות עצמן יהיה כזה המקובל בדירות מגורים - דהיינו, אכילה, מנוחה, לינה וכד', להבדיל משימוש ביחידות לפעילות מסוג אחר, כגון למשרד או לחנות". עוד כתבה, כי אין מחלוקת שחברת הניהול של הפרויקט ידעה על ההשכרות, הסכימה להן ואף שיתפה פעולה עימן.

ולבסוף: מכיוון שחלק ניכר מבעלי הדירות הם תושבי חוץ, חלק מהדירות בפרויקט הן "דירות רפאים". "הן מעדויות התובעת והן מעדויות הנתבעים עולה כי חלק משמעותי מהדירות בבית המשותף אינן מהוות את מרכז חייהם של המתגוררים בהם, אלא משמשות כדירות נופש עבור בני משפחתם של בעלי הדירות, המתגוררים מרבית השנה בחו"ל, ובשאר השנה הבניין עומד ברובו ריק. בעלי הדירות אף מאפשרים שימוש בדירות למכרים שלהם לתקופות קצרות", כתבה המפקחת.