ישראלום: מקוריות בעסקי הנייר

הנפקת ישראלום ריכזה הרבה תשומת לב לאחרונה, עקב ההטבה הגדולה שיקבלו במסגרתה יחזקאל ורד ומרדכי גבע - בעלי השליטה בחברה. כזכור, היו אמורים השניים לקבל הטבה של 6.4 מיליון שקל בהתחלה, אבל נוכח ביקורת מצד גופים מוסדיים המחזיקים במניה, צמצמו השניים את ההטבה בשליש, והיא תסתכם ב-4.3 מיליון שקל "בלבד".

ההטבה לשניים נוצרת כתוצאה מהחזקתם באופציות לא סחירות ומהנפקת הזכויות שתבצע ישראלום בתחילת השבוע הבא. אלא שהנפקת הזכויות קטנה בהיקפה ותסתכם ב-1.9 מיליון שקל בלבד. לפני כן, תבצע ישראלום הנפקה רגילה לציבור, של אג"ח להמרה ואופציות לאג"ח, בהיקף של 37.2 מיליון שקל.

בהנפקה, שתתבצע מחר, מונפקות האג"ח בריבית שתנוע בין %0.1 במינימום ל-%4.35 במקסימום. בנוסף, רוכשים המשקיעים את האג"ח בניכיון של %7. אם מתעלמים משוויה של האופציה המונפקת בחבילה, אשר מיועדת למימוש תוך חצי שנה לאג"ח, משקפת ריבית המקסימום תשואה של %5.6, לפני עמלות כלשהן.

האג"ח שמנפיקה ישראלום אינן מדורגות על ידי מעלות, ואין להן שיעבוד כלשהו. זהות המשקיעים המוסדיים בהתאם - קרנות נאמנות, חברות ביטוח מקבוצת מנורה וכמובן - קופת התגמולים של עובדי האוניברסיטה העברית, שמנהל ההשקעות שלה לא החמיץ כמעט אף מכרז מוסדי השנה. הריבית במכרז המוסדי, המקיף %40 מהאמיסיה, נסגרה כמעט במקסימום - %4.3, ריבית שמשקפת תשואה של %5.55 על האג"ח.

למרות שניירות הערך שתנפיק ישראלום מחר הם בהיקף של 37.2 מיליון שקל, יסתכם הגיוס של ישראלום ב-25 מיליון שקל בלבד. הסיבה היא, שהחברה הבת של ישראלום תרכוש בהנפקה שליש מניירות הערך.

מנהליה של ישראלום מאמצים למעשה את שיטת ההנפקה הדו שלבית: בשלב הראשון מפרסמים תשקיף, כאשר חלק ניכר מניירות הערך נרכשים על ידי החברה הבת. בשלב השני, בעתיד, תמכור החברה הבת את האג"ח והאופציות בבורסה, ואז יתבצע למעשה גיוס יתרת הכספים.

ישראלום היתה בעבר חברה בבעלות משותפת של קונצרן כלל, בנק טפחות, חברת שיכון עובדים, חברת הבנייה של משפחת רובינשטיין, חברת פילץ ואזורים. יחזקאל ורד, בעל השליטה בחברה, החל לרכוש מניות של ישראלום בשנת 83', וכעבור עשור שנים השלים את השתלטותו, כשאחרונת מחזיקי המניות ההיסטוריים - שיכון עובדים - מכרה לו את אחזקותיה.

בשנים האחרונות "סומנה" החברה כמי שמתבצעות בה עסקות בעלי עניין רבות, לא תמיד בצדק. ככל הנראה נובע הדבר מפעילות רבה של ישראלום עם חברת אליאב, חברה קבלנית פרטית בבעלות מרדכי גבע, חתנו של ורד. גבע משמש גם כמנכ"ל ישראלום ושותפו של ורד לשליטה בה.

ישראלום, היוזמת בניית מבני תעשייה, מסחר ומשרדים וכן פרויקטים למגורים, מסרה בשנים האחרונות את מרבית הפרויקטים לביצוע אצל אליאב. פתרון פשוט למצב זה יכול היה להיות מכירת אליאב לתוך ישראלום.

"אם זה היה תלוי רק בי, הייתי מכניס את חברת אליאב לתוך ישראלום מזמן. אבל אליאב היא לא רק שלי, זו חברה משותפת שלי ושל בני משפחתי. אני לא יכול לגרום למשפחה להכניס את אליאב לישראלום, שכן הדבר יגרום לי בעיות משפחתיות קשות מאוד", אומר גבע.

לפני כשנה זכתה ישראלום לפרסום רב, בעקבות עסקה שחתמה עם פלאפון: "בית הורד" - בניין משרדים בשטח כולל של 17 אלף מ"ר - שאותו בנתה ישראלום בגבעתיים, הושכר כולו לחברת הטלפונים הסלולריים. ישראלום מחזיקה בשליש מהבעלות בבית הורד, והכנסות השכירות ממנו מסתכמות ב-5 מיליון שקל בשנה.

בית הורד הוא הפרויקט הגדול ביותר שמחזיקה ישראלום, אך לצידו קיימים מספר פרויקטים נוספים. החברה מחזיקה ב-%50 מהבעלות על מבנה בקרית אריה בפתח תקוה, בשטח של כ-13 אלף מ"ר. נכס זה מניב לה הכנסות של 3.7 מיליון שקל בשנה. גם בחו"ל מחזיקה ישראלום נכסים - המדובר בבעלות בהיקף של %50 על 30 יחידות דיור במנהטן.

ליד המבנה שמחזיקה ישראלום בפתח תקוה אמורים להיבנות עם הזמן ארבעה מבנים נוספים, כולם על חטיבת קרקע אחת שנמצאת בידי החברה. בסמוך לבניין הבנוי נבנה בימים אלה - בשיתוף עם קופות הגמל של בנק לאומי - המבנה השני, שיהיה בשטח של כ-7,000 מ"ר. גבע אומר שבניגוד לראשון, בבניין השני קיימת בינתיים אדישות בין מכירת המבנה ובין השכרתו.

באשר ליתרת השטח, שוקלים בחברה שינוי ייעוד לקרקע. "האזור הסמוך למגרש בבעלותנו הפך לאזור מגורים, וייתכן שגם אנו נבנה במקום דירות למגורים או מגדל משרדים", אומר גבע. זו גם הסיבה שבחטיבת קרקע זו עדיין לא הכניסה החברה שותפים, שכן בחירת השותף תיעשה על פי ההחלטה על סוג הבנייה.

עם כניסתם להנבה של הפרויקטים שבבעלות החברה, הלכו הכנסות החברה משכר דירה וצמחו בשנים האחרונות. אשתקד הסתכמו הכנסות השכירות ב-6.7 מיליון שקל, ובמחצית הראשונה של 97' ב-3.6 מיליון שקל.

גם הרווחים של ישראלום גדלו עם הזמן, אם כי בקצב איטי. ברבעון השני של 97' היא מכרה שישית מבית הורד (מה שהביא אותה לשיעור האחזקה הנוכחי %33) תמורת 28.8 מיליון שקל. המכירה הניבה לחברה רווח גולמי של 10 מיליון שקל. «מאת שלמה פרידמן «ישראלום: מקוריות בעסקי הנייר «לאחר ששככו הדי ההטבה הגדולה לבעלי השליטה, יחזקאל ורד ומרדכי גבע, מפגינים השניים שוב חדשנות בתחום ניירות הערך: שליש מהנפקת האג"ח ישווק בעתיד בבורסה, על ידי החברה הבת