פירוק שיתוף מקרקעין: לא צריך הסברים

המחוקק לא קבע כל תנאי בפני בקשה לפירוק שיתוף מקרקעין. אין צורך בשום הסבר, נימוק או ראיה כדי לבקש ולזכות בפירוק שיתוף. שותף אינו יכול לדרוש, שהשיתוף יקויים למרות רצונו של שותפו. המבקש להגביל את דרכי פירוק השיתוף בהסכם, עליו לדאוג לרישומו של ההסכם בלשכת רישום מקרקעין. שאם לא כן, יחייב הסכם פירוק שיתוף כזה רוכשים חדשים של המקרקעין.

עניינו של פסק הדין הוא בתביעת אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נגד ירושמם - חברה לשיווק מוצרי ביטחון בע"מ, לפירוק שיתוף בנכס המצוי בחולון. על פי תוכנית המיתאר, פירוק שיתוף בעין, היינו חלוקה פיזית, אינו אפשרי. לכן התבקש ביהמ"ש להורות על פירוק שיתוף בדרך של מכירה.

התובענה נסמכה על הוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין, הדן בנושא פירוק שיתוף וקובע, כי במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח ביהמ"ש, כי פירוק בדרך של חלוקה יגרום להפסד, יהיה הפירוק בדרך של מכירת המקרקעין. ירושמם טענה את טענת ההגנה היחידה, אולי, הקיימת נגד תובענה כזו והיא, כי קיים הסכם פירוק שיתוף במקרקעין.

החלקה, שגודלה כ-5.5 דונם, היתה שייכת בשלמותה למשפחת ברהום. חלק קטן, בן כדונם, נמכר לחברת ירושמם, ואילו החלק הגדול עבר גלגולים שונים ונמכר לחברת אילנות. ירושמם טענה, כי הרשות המקומית יזמה עוד בשנת 1977 תוכנית בניין ערים חדשה לאיזור בו מצוייה החלקה. בתב"ע החדשה נקבע, כי חלק מתוך החלקה הנדונה, יחד עם חלקה נוספת, שבבעלות ירושמם, יומר למגרש חדש שמספרו 67. מאחר שבבעלותה של ירושמם היה רק חלק המגרש שהיה אמור להפוך למגרש 67, רכשה מתוך החלקה הנדונה רק כדונם, לשם השלמת גודל הקרקע הדרוש, כך שבעתיד, כאשר תאושר התוכנית, יומר חלקה במגרשים למגרש 67 בו היתה מעוניינת מלכתחילה.

על מנת להבטיח את הבעלות בשלמות על מגרש זמני 67, נערך הסכם שיתוף בין משפחת ברהום לבין הקונים המקוריים של החלקות השונות. על ההסכם חתמו הקונים, אשר מכרו בסופו של דבר את המקרקעין לאילנות ולירושמם. ירושמם טענה, כי אילנות ידעה על קיומו של ההסכם, וכי נכנסה בנעלי הרוכשים המקוריים, שחתמו עליו. אילנות הכחישה את קיומו של ההסכם וטענה, כי גם אם קיים הסכם כזה, הוא אינו מחייבה שכן לא נרשם בלשכת רישום מקרקעין.

ביהמ"ש קבע, כי כאמור לעיל, המחוקק לא הציב כל תנאי לדרישה וקבלה של סעד של פירוק שיתוף במקרקעין. המחוקק לא פירט כל טענת הגנה, המאפשרת לביהמ"ש לסרב לצוות על פירוק. משום כך, די בדרישת שותף והודעתו כי הוא מעוניין בפירוק שיתוף, כדי להעניק לו סעד זה.

הרעיון העומד מאחורי הוראות חוק המקרקעין הובהרו על ידי פרופ' וייסמן בספרו "חוק המקרקעין - מגמות והישגים", בו נאמר, כי "היחס של שותפות במקרקעין אינו זוכה לאהדה מרובה... זהו יחס הטומן בחובו זרעים של ריב ומדון". הנשיא מאיר שמגר אמר בע"א 1849/91, כי פירוק שיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצוייה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך פיצול הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם. (פרידמן נ' אחים פנחס פד"י מז (5) 588).

המגרש הזמני 67 אינו מקרקעין שחוק המקרקעין חל עליהם, משום שטרם בוצע רישום על פי התב"ע. לכן ההסכם בין הבעלים המקוריים לרוכשים המקוריים בדבר פירוק השיתוף, בדרך של ייחוד מגרש 67 לבעלים אחד, אינו הסכם שיתוף במקרקעין במובנו של החוק. נושא דומה נדון בה"פ 971/91 פגסוס טרייד סנטר בע"מ נ' ישכונטל - ישראל קונטיננטל (טרם פורסם), שם קבע ביהמ"ש, מפי השופט אורי גורן, כי תוכנית מפורטת אינה יוצרת זכויות קנייניות או אובליגטוריות לטובת בעל הנכס שאליו נוגעת התוכנית. לזכות בעל הנכס עומדות זכויות תכנוניות, שאינן עולות כדי זכויות במקרקעין או במטלטלין.

גם לו היה הסכם לפירוק השיתוף הסכם שיתוף במקרקעין, עדיין אין לו תוקף כלפי מי שאינו חתום עליו. ההסכם לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע, כי כוחו של הסכם שיתוף שנרשם יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן. אין פסול בהסכם לפירוק שיתוף, הקובע כי הפירוק לא ייעשה לאלתר אלא בעתיד, כאשר תגיע התב"ע החדשה לשלב רישום החלקות. אילנות ידעה על קיומו של ההסכם בעת שרכשה את חלקה בנכס. יחד עם זאת קובע ביהמ"ש, כי אין לחייבה לפעול על פיו.

ביהמ"ש בחן את טיוטות החוזים שהוחלפו בין המוכרים לבין אילנות, וקבע כי למרות שאילנות ידעה על קיומו של הסכם, לא הסכימה לכלול בהסכם בינה לבין המוכרת סעיף, המחיל עליה את ההתחייבות. ירושמם ביקשה מביהמ"ש לכלול בהסכם בין המוכרים לבין אילנות סעיף, המחיל את ההסכם מכללא, וזאת הואיל ואילנות ידעה על קיומו. ביהמ"ש סבור, שאין להתערב בחופש ההתקשרות, ולהכניס להסכם המכר בדרך פרשנית את שאין בו באופן מפורש. התוצאה: התביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה מתקבלת. ביהמ"ש דחה את בקשתה של ירושמם להצהיר, כי הסכם פירוק שיתוף חל על אילנות.

מפי השופטת: נורית אחיטוב.

ת.א. 13826/95 התובעת: אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נגד הנתבעת: ירושמם - חברה לשיווק מוצרי ביטחון בע"מ.

בשם התובעת: עו"ד ד"ר א. רפאל ו/או א. דעואל.

בשם הנתבעת: עו"ד מ. בורנשטיין משרד סוכובולסקי. « «פירוק שיתוף מקרקעין: לא צריך הסברים «המחוקק לא הציב כל תנאי לדרישה וקבלה של סעד של פירוק שיתוף מקרקעין. די בדרישת שותף והודעתו כי הוא מעוניין בפירוק, כדי להעניק לו סעד זה עו"ד רחל-בת ערקובי