לאחרונה הופקדה במחוז ת"א תוכנית 2650ב'. תוכנית זו מהווה חוליה בשרשרת תוכניות שימור שהוכנו בעיריית ת"א, ומעולם לא הגיעו למעמד סטטוטורי מאושר. התוכנית כוללת רשימת מבנים לשימור, ולראשונה רשימת מתחמים לשימור. הכנת תוכנית שימור גוררת בעטיה מגבלות ומטלות המשפיעות על שווי המקרקעין.
מבלי להיכנס להיבטים הציבוריים, לצורך שבשימור ולשיקולים האדריכליים שבבחירת האתרים, אבקש להפנות את הקורא להיבטים השמאיים כלכליים, ולהתייחס לתרופות וסעדים המוצעים למי שנפל בחלקו, ורכושו נכלל בהוראות השימור.
תוכניות בניין עיר במסגרת חוק התכנון והבנייה עלולות לפגוע בשווי מקרקעין. חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קבע, שאין פוגעים בקניינו של אדם. היכן שמשיקולים ציבוריים נפגע הקניין, בא חוק התכנון והבנייה, ומציע פיצוי לפי גובה ירידת הערך, וזאת במסגרת סעיף 197.
התוכנית האמורה קובעת רשימת מבנים עליהם יחולו הוראות שימור. הרשימה כוללת 1,126 מבנים. על חלקם הגבלות מחמירות, ובחלקן דרגות שימור אחרות. בין הוראות השימור ניתן לקבוע, כי רבות פוגעות בערך הנכס: 1. איסור הריסה: ההוראה גורעת לעתים מאפשרויות מימוש זכויות בנייה נוספות, בין במרתפים ובין בקומות.
2. דרישות במסגרת שינויים: נקבע שכל פעולה חיצונית ופנימית המשנה את מעטפת המבנה ואת מערך החללים הפנימיים תעשה באישור הוועדה המקומית או רשות הרישוי. מי שמכיר את הבירוקרטיה הסבוכה שבהוצאת היתרי בנייה, ייתקל מעתה ברמה בלתי אפשרית של דרישות, לרבות חומרי גמר, שילוט, צביעה וכיו"ב, הוראות אשר יכבידו אפילו על שיפוץ בניינים קיימים.
3. מהנדס העיר יהיה רשאי לדרוש שיחזור חלקים מקוריים שנהרסו.
4. בכל מבנה לשימור תחול חובת שיפוץ ואחזקה על פי חוק עזר עירוני.
5. מגבלות בנייה - הוועדה רשאית להגביל תוספות בנייה. בסעיף זה יש אף התייחסות לשינויים פנימיים, אשר לא מחייבים אף היתר בנייה לפי סע' 145, ויש בהתערבות בשינויים פנימיים משום פגיעה חמורה באפשרויות הניצול וכפועל יוצא בשווי הנכסים.
6. גם במבנים שאינם עם מגבלות מחמירות, ניתנה סמכות לוועדה המקומית להגביל הבנייה.
7. הוועדה המקומית תדרוש פתיחת כל המרפסות הפונות לחזית הראשית ולחזיתות הצד המקוריות. משמעות הוראה זו - לעתים קרובות יאבדו שטחים המשמשים מזה שנים רבות כחדרי מגורים.
8. מוצע שמהנדס העיר יורשה להגביל צפיפויות וגודל יחידות דיור, כך שלא יקטן שטח דירה מ-50 מ"ר ברוטו.
בנוסף להוראות הנוגעות במבנים לשימור, נקבעו הוראות בנוגע למתחמים לשימור. במסגרת זו סומנו רחובות וצירים רבים כמתחמים לשימור. במקומות אלו נקבעו מגבלות והתניות, ובהם חובת שיפוץ המבנים והגבלת האפשרות לאחד מגרשים. כמו כן, מאפשרת הוועדה להגביל את מס' חדרי היציאה לגג (המותרים כיום לפי תוכנית מאושרת).
התוכנית ביטלה את התוכנית המתירה בניית דירות על מבנים ישנים (תוכנית "ס") לגבי כל המבנים בעלי המגבלות המחמירות, והגבילה התוספת לקומה אחת בלבד בכל המבנים לשימור. רבות מהמגבלות קשות לאבחון עד לבדיקה מדוקדקת ונקודתית. משתאושר התב"ע, יהיה מימוש זכויות הבנייה קשה ביותר, משום שיוטלו מגבלות אדמיניסטרטיביות מהותיות.
הוועדה המקומית היתה ערה לפגיעה בשווי הנכסים כתוצאה מהשימור, ולכן קבעה תמריץ לשימור המבנים. התמריץ מבוסס על האפשרות להעתיק זכויות בנייה לא מנוצלות, ולנצלן באתר אחר. למעשה, נקבעו זכויות לתוספת בנייה בהיקף של עד 25% מהזכויות המותרות בכל מגרשי העיר הגדולים. באיזורי מגורים תוספת של קומה אחת, ובאיזורי מע"ר ותעסוקה - 5 קומות. נקבעו גם קריטריונים כיצד לשפות ובכמה אחוזי בנייה.
כן יפוצו הנפגעים בגין אחוזי בנייה שלא יוכלו לנצל, בגין עלויות שימור ושיפוץ, העדר אפשרות להקמת מרתפים, פתיחת מרפסות, שיהוי הנובע מהצורך להכין תוכנית וכן נקבעו תמריצים להאצת השימור. פיצוי זה מותנה בכך שלא תוגש תביעה לפי סע' 197. דהיינו, מי שהגיש תביעה לתשלום פיצויים - לא יזכה בתמריצים המוצעים.
לאחר שסקרתי באופן כללי ביותר את הוראות התוכנית, יש להתייחס למס' נקודות בעייתיות:
1. התפישה הקניינית המקובלת הינה שבעל מקרקעין הינו בעל זכויות הבנייה בהם, ללא כל מגבלה. חוק התכנון והבנייה מגביל את הניצול האפשרי, וזאת משיקולים שבתכנון עיר וטובת הציבור. להבנתי, משהוחלט תכנונית שאין מניעה לאפשר תוספת קומות וזכויות בנייה באיזורים נרחבים בעיר, אין מקום לקבוע הוראות של מכירת זכויות אלו על ידי הוועדה, או מסחורם.
הזכויות ראוי שיוקנו לבעלים אשר ישלמו עליהם מיסים והיטלים כחוק. רכוש זה אינו רכוש הוועדות, ואין הן יכולות לעשות בו שימוש.
2. התוכנית מציעה פיצוי שלדעתי במרבית המקרים איננו מספק, וגורם בכל מקרה לפגיעה בשווי. אכן יש בתמריצים משום הפחתה מסוימת של הפגיעה, ולפיכך לא נהירה הגישה המוצעת לפיה משתוגש תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך - יבוטלו התמריצים. גישה זו תפגע בקופת העירייה בראש ובראשונה, ותגרום לפיצוי גבוה יותר על חשבון קופת הציבור.
3. היה והתוכנית תאושר, צפויה העירייה להיחשף להערכתי לכ-30 אלף תביעות ירידת ערך. אינני משוכנע שהוועדה נערכה לכך הן מההיבט התקציבי והן מההיבט האדמיניסטרטיבי.
אמנם התביעות יתחלקו על פי 3 שנים, אולם לדעתי רבים יוכלו לקבל ארכה משר הפנים בשל העובדה שאין לדעת את גודל הפגיעה, לאור שיקול הדעת הרחב שניתן לוועדה בנושאים שונים (מהנדס העיר יכול להחליט בדבר תוספת או הגבלת צפיפויות גם שנים רבות לאחר שתמו אותן 3 שנים שהוגדרו בחוק להגשת תביעות). אי וודאות זו תגרור בוודאי הגשת תביעות רבות מאוד, ולו לשם הזהירות בלבד.
4. התמריצים המוצעים אינם יעילים ואינם אפשריים למימוש במרבית הנכסים, וזאת משום שיש לקבל הסכמת הדיירים/בעלים כולם במבנה. חלק מההתניות מתייחסות לשינויים ביחידות המאוכלסות על ידי דיירים מוגנים, שאין להם, בלשון המעטה, אינטרס כלשהוא. בנוסף, העברת זכויות הוגבלה למגרשים מעל 3 דונם, ולהיקף שטחים של עד 25% מהמותר.
5. קיימים בעלי קרקע ובעלי דירות אשר יפגעו כתוצאה מכך שלמגרשים סמוכים יתווספו זכויות במסגרת התוכנית. אין פתרון מוצע בתוכנית לתביעות אלו.
6. נוצר שוק נדל"ני חדש, הוא שוק מכירת זכויות הבנייה. שוק זה, היה ותאושר התב"ע, יכלול באופן גס כ-500 אלף מ"ר מבונים. במימוש שוק זה קיימת בעייתיות רבה, בעיקר בשל נושאי המיסוי: לרשויות המס עדיין אין תשובות ברורות בנוגע למס שבח, מס מכירה, מס רכישה ועוד. כמו כן, היקף השטחים גדול מהביקוש לאין שיעור, ולפיכך המחיר צפוי להיות נמוך מאד. הביקושים הצפויים יהיו מצומצמים, לאור מגבלות התב"ע.
7. מסחור זכויות הבנייה עלול להפוך את מערכות התכנון העירוני לחסרות ערך. לבטל שיקולים אדריכליים וציבוריים ולא להשיג את המטרה הכלכלית המיוחלת, שכן במקום שתאושרנה תוכניות בניין עיר לפי שיקולים עניינים והעירייה תזכה להיטל השבחה - המערכת התכנונית צפויה לעבור טלטלה. הזכויות בת"א ייגזרו ממכירה מחוץ למערכת. העירייה תפסיד את כל תקבולי היטלי ההשבחה הצפויים, וכן את השליטה על התכנון האורבני העירוני.
לסיכום: סוף מעשה במחשבה תחילה. התוכנית, היה ותאושר, תחשוף את העירייה להיקף תביעות בלתי אפשרי. אמנם "התוספת הרביעית" מאפשרת לעירייה מהלך של חזרה לאחור, ואולם נראה שהמערכה כולה מיותרת כשהתוצאה ברורה. מוצע לפני הגשת תוכנית בעלת משמעויות מרחיקות לכת לבצע תחשיבי עלות תועלת, ולהעמיד תקציב ראוי.
בתביעה שהוגשה בנושא שימור בת"א ע"י ארגון הקבלנים בעיר, מצוטטת הגב' ניצה סמוק - אחראית לשימור מבנים בת"א שקובעת, בין השאר, כי לצורך שיקום העיר ההיסטורית, העירייה זקוקה לאשראי של כ-2 מיליארד דולר כדי להשיב עטרה ליושנה.
ראוי שהעירייה תבחן ההיבט הכלכלי, אובדן הכנסות, טיפול אדמיניסטרטיבי, תשלום פיצויים וכיו"ב לפני הפקדת תוכנית כה חסרת אחריות ציבורית. נדמה לי שהמתאים ביותר לתאר התוכנית המוצעת הינה הפרזה: "תפשת מרובה, לא תפשת". לפיכך, מאחר ואני מתומכי השימור והשחזור, אני מציע לבחון תוך מחשבה יצירתית כל מבנה לגופו, ולא לנסות לגרוף את העיר למערכה נפסדת מראש.
הרצון לשמר את כל המבנים על כל פרטיהם עלול לגרור תוצאה הפוכה, לפיה לא ישומר דבר. ראוי שהגורמים המעוניינים לשמר נכסים יצטרפו למערכה כנגד התוכנית ויתמכו בהכנת תוכנית אפשרית.
הכותב הוא שמאי מקרקעין וכלכלן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
