התניות אסורות בחוזה אחיד

ההגיון שעמד מאחורי החוק הינו, כי בחוזים מעין אלו, בדרך כלל אין שוויון בין שני הצדדים, והקבלן או נותן השירות נחשב כצד שמגובה בייעוץ משפטי הולם, שיודע לשמור על האינטרסים שלו, ואילו הצד השני הינו האזרח והצרכן מהשורה, שלא תמיד מחזיק בידע ומסתייע באיש מקצוע. חוק חוזים אחידים מזוהה יותר מכל עם חוזים של קבלני בניין.

חוק חוזים אחידים יצר גם את מנגנון בית דין לחוזים אחידים, המורכב לפחות משופט אחד בדרגת שופט מחוזי. בית דין זה מוסמך לפסול או לבקש תיקונים בסעיפים שונים של חוזים אחידים.

יש והקבלן מבקש מראש את אישור בית הדין, ובכך למעשה מקבל מעין "הכשר ראשוני" על החוזה שהוא משווק לציבור הרחב, אך עדין אין באישור זה כדי למנוע התערבות של ביהמ"ש.

בית הדין לחוזים אחידים, שהתכנס בבית המשפט המחוזי בירושלים בראשות כב' השופט י. עדיאל, דן לאחרונה בחוזה קבלני של חברת א. דורי, בתיק ע"ש (י"מ) 7050/99 א. דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ נגד היועמ"ש לממשלה והמועצה הישראלית לצרכנות.

בתיק דנן, בית הדין התמודד עם מספר סעיפים הכלולים בהרבה מאוד חוזים קבלניים, ויש בהחלטת בית הדין כדי להאיר את עיני אנשי מקצוע כגון עורכי דין, ובמיוחד את ציבור הקבלנים וכל מי שעוסק בתחום.

חברת דורי ביקשה להגביל את זכות התביעה של הדיירים על ליקוי בנייה בנוגע לרכוש משותף, אך ורק לליקויים שיימסרו ע"י נציגות הבית, שתורכב משלושת הדיירים הראשונים שיאכלסו את הבניין, ושתוך זמן סביר יודיעו לחברה על הליקוי.

בית הדין קבע, כי סעיף כזה הינו התניה על חוק המכר (דירות), והוא חושף את שלושת בעלי דירות אלו לתביעות מצד יתר הדיירים, אם ולא יפעלו נכון. עוד נקבע, כי יש בסעיף כזה כדי להגביל את יכולתו של כל דייר ודייר לפנות בהתאם לחוק אל החברה ולדרוש את תיקון הליקויים.

חברת דורי טענה, כי מאחר וחלק מהדירות לא מאוכלסות עד תקופה ארוכה לאחר איכלוס הדירות הראשונות, יוצא מכך שלגביהן אחריות הקבלן לרכוש המשותף תימשך לפרק זמן ארוך. יש להדגיש, כי לפי החוק תקופת הבדק מתחילה מיום שהקבלן העמיד לרשות הדייר את הדירה שלו. יש הגיון מסוים בטענה זו של חברת דורי. אמנם בבניין שמתאכלס תוך חודשים ספורים, האחריות של הקבלן לליקוים השוטפים, כולל תקופת הבדק, תסתיים פחות או יותר באותו זמן, אך בבניין שמתאכלס שלא בקצב אחיד ובפרק זמן ארוך, תיווצר בעיה של אורך זמן האחריות, כי יש גבול כמה שניתן לצפות מקבלן שבנה בניין להיות אחראי על הליקויים הלא יסודיים ברכוש המשותף. למרבה הצער, בית הדין לא התמודד חזיתית עם הטענה הזו. יודגש, כי גם המחוקק לא נתן את דעתו לעניין, והפסיקה טרם התמודדה עם שאלה זו באופן ישיר.

עניין אחר שבית הדין ראה לנכון להתערב בחוזה של חברת דורי היתה ההוראה, אשר על פיה רוכש שמתכוון למכור את הדירה שלו לפני שקיבל את החזקה, צריך להחזיר את ערבות חוק המכר.

בית הדין קבע, כי יש בסעיף זה כדי לגרום למצב שלא תהיה ערבות בנקאית, לא לטובת הרוכש הראשון ולא לטובת הנעבר. בית הדין קבע, שאו שהחברה תוציא ערבות בנקאית לטובת הנעבר, או שהערבות תישאר בידי הרוכש הראשון, שיוכל להפעילה אם והחברה לא תסיים את חיובה.

סעיף אחר שנמצא כמעט בכל חוזה של קבלן בנין הינו החזרת הערבות הבנקאית כתנאי למסירה. במקרה זה, חברת דורי הציעה, כי הערבות תוחזר לעורך דין של החברה, שיחזיק בה בנאמנות. בית הדין לא קיבל את הדרך הזו בקובעו, כי הזכות להחזיק בערבות הבנקאית הינה של הרוכש ושל הרוכש בלבד, ואין לאכוף עליו להחזירו עד שלא קיבל או הערת אזהרה או חוזה חתום עם מנהל מקרקעי ישראל לפי הצורך.

בית הדין קבע, כי עורך דין של החברה נמצא בניגוד אינטרסים, ובעת הצורך להחזרת הערבות לרוכש הוא עלול לשקול שיקולים לא ענייניים, ועל כן אין למנותו כנאמן לצורך זה, כי כידוע בחוזים קבלניים עורך דין של הקבלן מייצג רק את הקבלן לעניינים מהותיים בהסכם.

מתעוררת השאלה, אם לא ניתן היה לפתור בעיה זו, או לפחות להקל עליה, בדרך שהרוכש יחויב להחזיר את הערבות לידי הבנק שהוציא את הערבות, מבלי שכמובן הבנק יבטל את הערבות?

אמנם יש מידה של הגיון בטענת חברת דורי, ובפרקטיקה קורה לא פעם, שרוכשי הדירות מעכבים בהיסח הדעת את החזרת הערבות, שלא לדבר על מצבים שהרוכש מאבד את הערבות. מועד מסירת הדירה הינו מועד, שממנו והלאה לדייר לעתים לא אכפת מנושאים אחרים. בכל אופן, בית הדין לא ראה במנגנון המוצע ע"י חברת דורי כמנגנון המותר על פי החוק.

בית הדין דן גם בסעיף בוררות בחוזה, לפיו נקבע כי הבוררות תהיה בחיפה. בית הדין לא ראה בזה תנאי מקפח. כמו כן, בית הדין דן בסעיף המקנה לחברה לשנות תוכניות בניין עיר, ובתנאי שלא יפגע בבניין ו/או ייעודו ובשטח הדירות. בעניין זה הוכנס רק תיקון שדורש, כי התכנון הפנימי של הדירות לא ישונה.

האמור לעיל מעיד, כי אמנם חוזה קבלני בניין הינו חוזה אחיד, אך לא מן הנמנע כי מעצם המטרייה המסובכת על המחוקק לתת פתרונות למצבי ביניים. זאת, תוך התחשבות בפרקטיקה ובאילוצי השטח, ושמירה על עקרון של אי מתן יתרון לקבלן, ומצד שני לאפשר לו, מבלי לפגוע ברוכש, לדאוג גם לאינטרסים שלו.

הכותב הינו גם אדריכל ומתמחה בדיני קניין ומקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.