אומדן לזכויות פולש

אחד השיאים נרשם בינואר 1999. במכרז תא/250/98 החליט מינהל מקרקעי ישראל לאשר את זכיית פרידמן-חכשורי בקרקע ל-1,196 דירות, בשטח מבונה של 152 אלף מ"ר, על מגרש של 69 דונם, בשכונת הארגזים בדרום תל-אביב. ההצעה של חכשורי עמדה על 1.25 מיליון שקל, כלומר - כאלף שקל לקרקע ליח"ד בתל-אביב. המחיר האפסי נבע מקיומם של מאות פולשים במקום, אותם חייב היזם לפנות כדי לקבל אישורי בנייה. אותו "פינוי", כך מוכיח מכרז חכשורי, משמעותו קניה בכסף מלא של הקרקע מידי הפולשים.

כך נוצר שוק ו"שווי שוק" לזכות חסרת כל הגיון משפטי או מוסרי: זכות של פולש בלתי חוקי, לקבל פיצויי עתק על חשבון משלם המיסים, וזאת ללא כל קריטריון סוציאלי.

הפולשים טוענים, למשל, כי התיישבו על חורבות כפרים ערביים והיו חשופים בשנות הארבעים והחמישים להתנכלויות, וכן מציגים עצמם כאנשים קשי יום, שחיו עשרות שנים בתנאי מעברה, ויהיה זה עוול לפנותם ביום בהיר אחד ולהשליכם לרחוב לצורך פרויקט נדל"ן רווחי.

ואולם, גם אם חלק מהפולשים ראויים, סוציאלית, לדיור חלוף, הם לא לבד. מדינת ישראל שולחת רבבות משפחות בסביבות קו העוני, למצוא לעצמן דירות להשכרה בשוק החופשי. הן נאלצות לשלם את מרבית הכנסתן עבור קורת גג, ומתחייבות בחוזה לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות או במקרה של אי עמידה בתשלומים. לעומתם מתגוררים הפולשים עשרות שנים בקרקעות שתפסו, ללא שיוציאו אגורה אחת מכיסם, וללא כל חוזה המגביל אותם. באשר לטיעון, כי חרפו נפשם בעבר - הרי שלפי הגיון זה צריכים היום לחלק דירות בחינם בקרית שמונה.

ה"מסר" מקבל ביטוי בשטח. פולשים זריזים מיקמו בחודשים האחרונים קראוואנים בחורשה ליד רחוב יוסף אריכא באפקה, ובמתחם המשתלה בצפון תל-אביב. פולשים אלו מצטרפים למאות פולשים אחרים בתל-אביב-יפו: בעג'מי שביפו, בכפר שלם, ברחובות נס לגויים ובן-צבי בדרום, ובסמוך לתחנת החשמל ברידינג.

הסיבות לתופעה ידועות: השופטים נוהגים בפולשים בכפפות של משי, והמשטרה, שגם כך פועלת רק נגד פלישות טריות (30 יום) או בהוראת הלשכה להוצאה לפועל, מתמחה בתירוצים והשתמטויות מפני פינוי בכוח של הפולשים.

כך או כך, קבלן שזכה במכרז פינוי-בינוי, צריך כעת להעריך את הסכום הראוי אותו עליו להציע לפולשים בתמורה להתפנותם. מטבע הדברים, הוא יפנה לאיש המקצוע המתאים ביותר לעניין זה - לשמאי המקרקעין. הפולש, מצידו, ימהר אף הוא להזמין חוות דעת "אובייקטיבית" יותר, משמאי אחר.

שמאי מקרקעין מחויב לכללי אתיקה האוסרים עליו לאמוד שווי של זכויות לא חוקיות. כיצד יוכל לאמוד את שווי הזכויות של אדם שאין לו, בעצם, שום זכות חוקית במקרקעין? (בהנחה שאין עילה להתיישנות).

שיטה אחת היא לאמוד שווי של דיור חלוף. יש לזכור, כי בהשוואה לדייר מוגן יש ל"זכויות" הפולש אופי שונה למדי: הוא לא כפוף לחוזה ולא משלם דמי שכירות, עם או בלי תקרה, אך גם אינו יכול למכור את "זכויותיו", כפי שדייר מוגן יכול למכור את דמי המפתח. כמו כן נושא הירושה הרבה פחות ממוסד, אך כבר היו מקרים של פיצויים למשפחה המורחבת.

במקרים בהם ההנחה שקיבל היזם על מחיר הקרקע חריגה בגודלה, כמו במכרז שכונת הארגזים, ייתכן והפולש לא יסתפק ב"דירה תמורת דירה". כיצד תחולק ה"מתנה"?

כאן אין מדובר בשומה רגילה של שמאי, אלא במודל כלכלי חסר כל תוקף משפטי, שנועד להעמיד כלים מקצועיים המתרגמים את תוצאות המכרז לדמי הפינוי הראויים.

קל מאוד ליישם כאן את המודל הרגיל של פרויקט נדל"ן:

היקף הפרויקט יהיה גובה ההנחה במחיר הקרקע. עלות הבנייה תהפוך לתשלום הפיצויים בפועל, מרכיב הקרקע יהיה התשלום לראשוני המפונים, עלויות ההנהלה יממנו את צוות ניהול המו"מ והיועצים, ועלויות המימון יכללו את הריבית על התשלום למינהל ולראשוני המפונים. את מקום מכירת הדירות "על הנייר" יתפסו המגרשים הראשונים שישוחררו לבנייה.

מרכיב הרווח היזמי הוא הסעיף שאמור לתמרץ הן את היזם והן את הפולשים: הרווח היזמי הוא פונקציה של הסיכון, וכאן הסיכון גבוה (פיצוץ המו"מ, פולשים סרבנים או סחטנים). לדעתי, נקודת המוצא צריכה להיות רווח יזמי של 35%. ואולם, סיכום מהיר עם כל הפולשים יצדיק הקטנת הרווח היזמי. מנגד, ככל שהפרויקט ייתקע, כך יצמחו העלויות, הסיכון ימריא ועימו גם הרווח הנדרש. היזם גם צריך להבין, כי לא זכה בפיס מן ההפקר, ועליו להעביר את רוב ההנחה במחיר הקרקע לידי הפולשים. זאת, לאחר ניכוי רווח יזמי בשיעורים המתאימים לאופי הסיכון.

הכותב הוא שמאי מקרקעין.