הזכות לביטול חוזה עומדת

במסגרת הסכם שנכרת בין חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן: "המערערת") לבין עיריית מעלה אדומים (להלן: "המשיבה") בשנת 1989, רכשה המשיבה מהמערערת זכויות שימוש במשרדים המצויים במרכז מסחרי שהקימה המערערת, כשבתמורה לכך התחייבה המשיבה לשלם למערערת סכום של 909,988 שקל. מחצית התמורה שולמה על ידי משרד הפנים, והמחצית האחרת היתה אמורה להיות משולמת על ידי משרד הבינוי והשיכון עד 1989. בשנת 1994 שלחה המערערת למשיבה מכתב בו עמדה על ההפרה של החוזה על ידי המשיבה, בכך שלא שולמה יתרת התמורה. כן הודיעה המערערת למשיבה, כי אם לא יוסדר תשלום יתרת התמורה, יבוטל ההסכם ויהיה על המשיבה לפנות את הנכס. המשיבה לא שילמה את יתרת התמורה ולא פינתה את הנכס.

המערערת הגישה תביעתה לבית משפט השלום בתל-אביב. היא טענה, כי המשיבה הפרה את התחייבויותיה כלפיה לאור אי תשלום מלוא התמורה. הפרה זו הקימה לה את האפשרות לבטל את החוזה, וביטול החוזה נעשה כדין. לאור זאת, טענה המערערת, כי על המשיבה לפנות את הנכס ולמסור החזקה לידיה. בימ"ש השלום דחה את התביעה מהטעם, שהודעת הביטול ניתנה לאחר שחלף "זמן סביר" לתיתה. הפרת החוזה התבצעה ב-1989 ואילו הודעת הביטול נעשתה ב-1994. חמש השנים שחלפו משקפות זמן העולה על זמן סביר בו ניתן לשלוח הודעת ביטול. לאחר חלוף זמן סביר רואים את הצד הנפגע מההפרה כמי שוויתר על ברירת הביטול. המערערת הגישה ערעור על פסק דין זה לבית המשפט המחוזי בת"א, אשר דחה את הערעור.

על פסק דין זה הגישה המערערת בר"ע לביהמ"ש העליון, שדן בה כבערעור.

בביהמ"ש העליון נחלקו הדעות. פסק הדין העיקרי ניתן מפי הנשיא ברק.

הוראת סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), לפיה הודעת הביטול צריכה להינתן על ידי הנפגע למפר "תוך זמן סביר" לאחר שנודע לנפגע על ההפרה, אינה גוררת אחריה חסינות מלאה של המפר מפני ביטול החוזה עם חלוף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול. חסינות מלאה שכזו אינה מוצדקת, מקום שאין ויתור על זכות הביטול. חסינותו של המפר היא מוגבלת. הוא חסין כנגד הודעת ביטול שאין עימה ארכה. הוא חסין איפוא מפני הפעלה מפתיעה של זכות הביטול, ולא מפני הפעלת הזכות בכלל.

ההלכה הינה, כי אם ההפרה בעינה עומדת בזמן בו מבקש הנפגע לבטל את החוזה, אין כל צידוק להעשיר את המפר על חשבון הנפגע. בכוחו של הנפגע לבטל את החוזה, ובלבד שהוא מעניק למפר ארכה סבירה לקיימו, ומבטל החוזה בתוך זמן סביר לאחר מתן הארכה.

על רקע זה מתעוררת השאלה, אם המערערת רשאית להסתמך על הלכה זו בפרשה שלפנינו?

חמש השנים שחלפו בין הפרת ההסכם לבין הודעת הביטול לא ביססו ויתור של המערערת על החוב שחבה לה המשיבה. כך קבע בית משפט השלום. בנסיבות המקרה שלפנינו, קשה לראות כיצד זה תוותר המערערת על כמחצית מכספי התמורה המגיעים לה על פי החוזה בין הצדדים. אומנם בית משפט השלום הוסיף וקבע, כי "לאחר חלוף הזמן הסביר רואים את הנפגע כמי שוויתר על ברירת הביטול". קביעה משפטית זו, קובע הנשיא ברק, אינה משקפת את הדין הנוהג. זכות הביטול ניתנת לחידוש כאשר בשעת החידוש ההפרה עדיין עומדת בעינה.

אכן, ניתן יהיה לראות לעתים בנפגע כמי שוויתר על זכותו לבטל את החוזה בגין ההפרה. יחד עם זאת, אין די בעצם חלוף הזמן הסביר למתן הודעת ביטול על מנת לבסס מסקנה זו.

בענייננו, עולה מחומר הראיות, כי במשך הזמן שחלף ממועד הפרת ההסכם ועד לביטולו, לא שקטה המערערת על שמריה. נעשו מצידה מאמצים לקיים את ההסכם ולהשיג מימון עבור המשיבה, על מנת שתוכל לשלם חובותיה למערערת.

הנשיא ברק לא מקבל את הצעתו של השופט טירקל, לסטות מההלכה של בית משפט זה לעניין חידוש זכות הביטול. לשיטתו של השופט טירקל, יש להחיל את ההלכה, שלפיה יש במתן ארכה כדי להאריך את 'הזמן הסביר' המקורי. הנשיא רק קובע, כי עמדה זו מטה את האיזון שבין האינטרס של המפר לבין האינטרס של הנפגע לטובת המפר באופן שאינו ראוי. היא מתמרצת באופן לא ראוי על ביטולם של חוזים על ידי נפגעים.

אכן, הארכה עד אין קץ את תקופת אי הוודאות, בה עומד לנפגע הכוח לחדש את ברירת הביטול אינה רצויה, אך עלינו לזכור, כי גם את הזכות לביטול יש להפעיל בדרך מקובלת ובתום לב. לא כך הוא במקרה שלפנינו. לכן, מציע הנשיא ברק, לקבל את הערעור. אליו הצטרפה השופטת שטרסברג-כהן. השופט טירקל, בדעת מיעוט, קובע, כי חלוף תקופה של 5 שנים בהם לא ניתנה למשיבה כל ארכה, משמעותה ויתור על זכות הביטול. אם כי אין בכך כדי לקבוע כי המערערת ויתרה על קיומו של ההסכם.

השופט טירקל קובע כי אין זה רצוי - מבחינתם של המתקשרים ואף של צדדים שלישיים - להאריך עד אין קץ את תקופת "אי הוודאות", שבמהלכה יכול הנפגע לבטל את החוזה. לדעתו, הדבר גם אינו מתיישב עם משמעותו הברורה של סעיף 8 לחוק התרופות, שבא לתחום את התקופה שבמהלכה ניתן לבטל את החוזה בגבול של "זמן סביר" אחרי ההפרה.

השופט טירקל מגייס לעמדתו אף את שיקולי הצדק, המטים את הכף לזכותה של המשיבה. הראשון, התקופה הממושכת שחלפה מן היום שנמסרה לה החזקה במשרדים ועד היום - כתשע עשרה שנים; והשני, ההשקעות שהשקיעה במשרדים כדי להתאימם לייעודם.

יתר על כן, בנסיבות העניין השימוש בזכות הביטול הינה שלא בתום לב, בניגוד להוראת סעיף 39 לחוק החוזים. וגם מטעם זה אין להכיר בתוקפו של הביטול.

התוצאה הסופית: הערעור נתקבל ברוב דעות. נקבע כי ביטול החוזה נעשה כדין, וניתן צו לפינוי המשיבה מהמשרדים.

רע"א 7956/99 ביהמ"ש העליון, השופטים ברק, שטרסברג-כהן וטירקל.

בשם המערערת: עוה"ד באום וברכה.

בשם המשיבה: עו"ד רוגל.