קרקע איננה נגזלת

השורה האחרונה של פסק הדין היתה כדלהלן - תום-הלב שבו מדובר בסעיף חייב להתקיים לא רק במועד רכישת הזכויות במקרקעין מוסדרים, אלא גם בשעת רישומן כדין. עם זאת, מעבר לאותה "שורה אחרונה", מכיל פסה"ד קביעות חשובות נוספות שראוי לעיין בהן, בנושאי מהותו, טיבו והיקפו של תום-לב לצורך סעיף 10 לחוק. קביעות אלה, ראוי להן כי ינחו בעתיד צדדים לעיסקאות מקרקעין (בנסיבות דומות).

משיב 1, תושב ארה"ב (להלן - הבעלים המקורי), רכש בשנת 74' דירת מגורים. באותה השנה נרשמו הזכויות בדירה על שמו. בשנת 96' פנה משיב 2 (להלן - המוכר) לבית המשפט המחוזי בתביעה לסעד הצהרתי, לפיו לכאורה מכר לו הבעלים המקורי את הדירה, אלא שבהיעדרו מן הארץ לא נערכו מסמכים מסודרים לביצועו הפורמלי של רישום הזכויות על שמו. בית המשפט איפשר למוכר לבצע תחליף המצאה של כתב התביעה בדרך של פרסום בעתונים בארה"ב. משהבעלים המקורי לא התגונן, ניתן בחודש מרץ 97' פס"ד לטובת המוכר.

בחודש מאי 97', בעוד הזכויות רשומות ע"ש הבעלים המקורי, מכר המוכר את הזכויות בדירה לקונה (המערערת). בחודש ספטמבר 97' נודע לבעלים המקורי על פסק הדין שניתן נגדו והוא הגיש בקשה לצו מניעה זמני, שיאסור לרשום את הזכויות בדירה על שם הקונה. בית המשפט התנה את מתן הצו בהגשת בקשה לביטול פסק הדין.

מסיבות שונות נעלמה מעין הבעלים המקורי החלטתו האמורה של בית המשפט, ולפיכך בוטל צו המניעה הזמני, ומיד לאחר מכן, בחודש אוקטובר 97', העביר המוכר את הזכויות בדירה ע"ש הקונה. הבעלים המקורי הגיש לבית המשפט המחוזי בקשה לביטול פסק הדין שניתן לטובת המוכר, בצירוף בקשה לצו מניעה זמני. בתום שמיעת הראיות קבע בית המשפט המחוזי כי זכותו של הבעלים המקורי עדיפה על זכותו של הקונה, שכן באחרון לא נתקיים תום הלב הנחוץ לסעיף 10 האמור לעיל.

תשעת שופטי בית המשפט העליון אישרו את מסקנתו של בית המשפט המחוזי, בקובעם את ההלכה שתוארה בראש הרשימה. דרכם של השופטים יעקב טירקל ויצחק אנגלרד, שכתבו את שתי חוות הדעת העיקריות בפסה"ד, לא היתה זהה לחלוטין (על עמדתם השונה באשר לזיקת האירוע הנדון להלכות שנפסקו בפרשת קורצפלד (ע"א 599/77) ובפרשת הרטפלד (רע"א 2267/95), מופנה הקורא לפסה"ד גופו). תמצית גישתו של השופט אנגלרד היתה, ש"מאחר שהרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הרוכש, מן הראוי כי יסוד תום הלב יימשך וילך עד למועד הרישום. איני רואה מקום ליצור הפרדה בזמן בין קיום תום הלב לבין ביצוע הרישום".

השופט טירקל הרחיב את הדיבור על היות סעיף 10 כמעין תקנת שוק במקרקעין. מתוך השוואה לתקנות שוק אחרות (שגם בהן נדרש תום הלב עד לשעת הקניית הנכס ממש) ומטעמים שבמדיניות שיפוטית, היתה מסקנתו הסופית זהה לזו של השופט אנגלרד. "בנכסי מקרקעין תהיה הנטיה להסיט את נקודת האיזון לטובת הבעלים", קבע השופט טירקל, וזאת מחמת מהותן וחשיבותן של זכויות במקרקעין, ועל רקע ההלכה במשפט העברי, לפיה "קרקע אינה נגזלת". "ואילו בנכסי מטלטלין תהיה הנטיה להסיט את נקודת האיזון לטובת הקונה", מחמת הרצון להקל על חופש המסחר בשוק הפתוח.

הנשיא ברק הוסיף, ש"כל עוד לא נרשמה העיסקה במרשם, נתונה בידי הקונה התחייבות של המוכר - הרשום במרשם שלא כדין ושאינו הבעלים האמיתי - לעשות עיסקה במקרקעין. התחייבות זו - אפילו נרכשה בתום לב - אינה גוברת על זכות הקנין של הבעלים האמיתי (שהרי אין לנו עניין בעסקאות נוגדות)".

כאמור לעיל, בצידה של הקביעה הראשית שבפסק הדין, מצויות קביעות-משנה בעלות חשיבות מעשית לעצמן. ראוי להם לעו"ד ולצדדים לעיסקאות במקרקעין כי יקדישו תשומת-לב לאותן קביעות. להלן נפרט את עיקריהן:

* ידיעת הקונה (במקרה הנדון) כי הבעלים המקורי מעלה טענות כנגד חוזה המכר שנערך בינה לבין המוכר, הגם שידיעה זו התרחשה לאחר רכישת הזכויות בדירה (אך לפני רישומן ע"ש הקונה), היתה חייבת לשמש כ"צלצולי פעמון אזהרה" בעוצמה מפליגה. התעלמות הקונה מאותם "צלצולי פעמון אזהרה" משולה לעצימת עיניים מכוונת, השוללת את תום ליבה של הקונה.

* לעיתים מוכר אדם נכס מקרקעין, בעוד הזכויות בנכס רשומות על שם קודמו. תופעה זו מוכרת בשיגרת חיי המסחר, שכן ישנם גורמים מגוונים שבגינם מתעכב רישום הזכויות ע"ש בעליהם. ובכל זאת, ראוי לו לקונה (ולעו"ד המטפל בעיסקה) לברר היטב את פשר ההשתהות שחלה ברישום הזכויות ע"ש מוכר הנכס. העובדה לפיה זכויותיו של מוכר נכס מקרקעין טרם נרשמו כדין איננה נטולת משמעות. היא מחייבת בדיקה זהירה.

* לכאורה, תום-לב הוא תום-לב, לכל עניין ודבר, ומידתו היא אחת. ועדיין, לעניין סעיף 10 לחוק המקרקעין ידקדקו בתי המשפט בבחינת תום ליבם של הצדדים לעיסקת מכר זכויות במקרקעין.

* בהתקיים חשד באשר לזכויות במקרקעין, אל לו למי שחושד לנקוט גישה של "שב ואל תעשה". עליו לערוך בדיקה ממשית לליבונן של העובדות כהוויתן, להימנע מ"עצימת עיניו".

* ועדיין ראוי להבהיר - מי שהיה צריך לחשוד - אך הוא לא חשד בפועל, ולא "עצם עיניו" מלראות את העובדות כהווייתן - לא ייחשב כחסר תום לב לעניין סעיף 10 לחוק (אם התרשל מלנקוט באמצעי בדיקה ראויים, ייתכן שהתרשלותו תהא בעלת משמעות משפטית. וראו ד"נ 21/80, פ"ד ל"ה(3), 253).

* חשד העלול להטיל צל על תום-לב לעניין סעיף 10 איננו חשד לקיום זכות בנכס בידיו של צד שלישי. גם חשד הנובע מטענת זכות של צד שלישי מחייב בדיקה זהירה של רוכש הנכס (ובא כוחו). * יש שהיחפזות לרשום זכויות בנכס מקרקעין (בנסיבות שבהן מאן דהוא קורא תגר על זכויות הרושם) יהא בה כדי להעיב על תום הלב שייוחס לנחפז.

(ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ. סונדרס ואח', פס"ד מיום 23.1002. הנשיא ברק, מ"מ הנשיא לוין והשופטים אור, חשין, שטרסברג-כהן, טירקל, אנגלרד, ריבלין ופרוקצ'יה. בשם המערער עו"ד מילשטיין, בשם משיב 1 עו"ד נחמה ציבין, בשם משיב 2 עו"ד טייטלבאום)