הדולפינריום: מחלקים את הירושה שלנו

עיריית ת"א חתמה לאחרונה על הסכם לפינוי הדולפינריום. פורסם בעבר במרוצת השנים, כי הפרויקט "לידתו בחטא" שבין יזם לבין ראש העיר, כי השטח נמסר ללא מכרז, וכי מלכתחילה היתה הכוונה בניית מגדל מגורים על שפת הים (עניין שסוכל ע"י התנגדות ירוקים וחובבי סביבה). מפה לאוזן עברה השמועה, כי העזובה וההזנחה הרבה השוררים במקום נעשו מתוך כוונה, כך שהדולפינריום יהווה עצם בגרונה של העיר, מורסה מוגלתית פתוחה, שכל תכליתה הריסת הדולפינריום ובניית פרויקט מגורים יוקרתי צופה לים. אגב, זה שפורסם כידוע אינו ראיה לאמיתות הדברים.

עוד פורסם, כי על פי החוזה שנחתם, יפנה היזם את הדולפינריום בתמורה לקבלת קרקע עירונית בשטח 12 דונם, לבניית פרויקט מעורב של מגורים מלונאות ומסחר, לפי זכויות בניה בסך 400%, קרי 48 אלף מ"ר לבנייה מול הים (2 מגדלים, האחד 36 קומות והשני 26 קומות, וכן שטחי מסחר וציבור). פורסם? פורסם! יחד עם זאת, טרם פורסם כמה שווה השטח המפונה וכמה שווה הקרקע החלופית.

כמה שווה הדולפינריום? בדולפינריום בנה היזם 4,700 מ"ר. נעשה חסד עם היזם ונעריך את שווי המבנים לפי 1,000 דולר למ"ר. לפיכך, שווי כל המבנים בדולפינריום כ-5 מיליון דולר. חסד - שכן לא הורדנו פחת ובלאי, לא לקחנו בחשבון תשואה שהניבה ההשקעה במרוצת השנים, ואף לא לקחנו בחשבון את מצב המבנים המוזנח, את ההרס הקונסטרוקטיבי והקורוזיטיבי. ספק אם המבנים במצבם AS IS שווים 500 דולר למ"ר.

לשווי המבנים הנדיב בסך 5 מיליון דולר נוסיף את עלות חכירת הקרקע. עניין זה טרם פורסם. לא פורסם הסכם החכירה של היזם מול המינהל, מתי יפוג, האם הופר, ומהם דמי החכירה השנתיים וכד'. נעשה חסד נוסף עם היזם, ונקח סכום דמיוני של 15 מיליון דולר עבור חכירת הקרקע (ייעוד הקרקע אינו למגורים).

מכאן, כי סה"כ שווי ההשקעה בפרויקט המתקרא דולפינריום כ-20 מיליון דולר לכל היותר. כמה שווה הקרקע החלופית המוצעת ליזם?

לא צריך להיות שמאי בן-שמאי כדי לדעת, כי שווי מטר בנוי מול הים נע בין 7,000 דולר ל-10 אלף דולר למ"ר. נעשה שוב חסד עם היזם ונקח שווי נמוך של 5,000 דולר למטר. מכאן, כי שווי הפרויקט (48 אלף מ"ר X 5,000 דולר) כ-250 מיליון דולר (רבע מיליארד דולר!).

עלות הבנייה של הפרויקט מוערכת בנדיבות ב-70 מיליון דולר (48 אלף מ"ר X 1,500 דולר למ"ר).

חשבון מהיר מלמד, כי היזם מקבל לכאורה מתנה בסך 160 מיליון דולר! (שווי הפרויקט החלופי בהפחתת שווי הבנייה ושווי הדולפינריום).

אם מישהו לא הבין, נבחר דרך אחרת להצגת העניין. היזם מוסר את הדולפינריום, ששוויו כ-20 מיליון דולר, ומקבל בתמורה רווח של 180 מיליון דולר. דרך נוספת להצגת העניין: שווי שוק מטר מבונה מול הים כ-2,000 דולר למ"ר. שווי זכויות הבנייה בפרויקט 96 מיליון דולר (48 אלף X 2,000 דולר, ובהפחתת שווי נדיב לדולפינריום, כ-20 מיליון דולר, נמצא רווח צנוע של כ-80 מיליון דולר.

ניתן לעשות חישוב גם בדרך נוספת. היזם יכול לשבת רגל על רגל ולקבל בעיסקת קומבינציה 50%. 24 אלף מ"ר בנוי X 5,000 דולר למ"ר, עושים 120 מיליון דולר, ובהפחתת שווי הדולפינריום (20 מיליון דולר) נותר רווח צנוע של 100 מיליון דולר.

איך שלא מסתכלים על זה, תושבי ת"א (אני ואתה) מקבלים חירבה מצ'וקמקת להריסה בפרויקט כושל ונטול ביקוש, ששווייה כ-10 מיליון דולר, ומשלמים בנכס חלופי ששוויו בין 180-80 מיליון דולר. אז מי אמר שיש מיתון בנדל"ן?

יחד עם זאת פורסם, כי היזם נטל על עצמו 2 מטלות גדולות וחשובות. האחת, היזם התחייב להרוס את הדולפינריום בעצמו. והשנייה, כי האנדרטה להנצחת נפגעי הפיגוע בדולפינריום לא תפונה.

וואלה, זה משנה את כל התמונה.