האירוסים ניצחו, וגם היזמים יצאו מרוצים

פשרה מוצלחת, יאמרו כל המומחים בניהול מו"מ, היא זו שכל הצדדים מרגישים שניצחו כתוצאה מקבלתה. כך בדיוק קרה בשבוע שעבר באולמו של נשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב, אורי גורן, בפשרה שהושגה בין החברה לפיתוח קרית נורדאו (חברה משותפת לשיכון עובדים, אזורים ומינהל מקרקעי ישראל), עיריית נתניה, וחבר מועצת העיר לשעבר, הרצל קרן, בפרשה המתמשכת של שמורת האירוסים בנתניה.

ראש עיריית נתניה, מרים פיירברג, אמנם טוענת שהיא לא היתה נותנת ליזמים היתרי בנייה, ובעצם גם היא הסתכנה בתביעות. היזמים מצידם אומרים, שהפשרה רק תיטיב אתם, אך אין ספק שהרצל קרן, שהצליח לגרום ליזמים לשנות תוכנית בנייה ענקית רק כדי להציל את פרחי הבר, עשה כאן מעשה שראוי לשמש כדוגמא לאזרחים רבים אחרים.

השופט גורן, שאישר את הסכם הפשרה בין הצדדים, אמר: "עתירה זו החלה ביוזמה של הרצל קרן, שמטרתו העיקרית היתה לשמור על שמורת האירוסים. ואכן, מטרה זו הוגשמה במלואה ויש לברך את העותר על יוזמתו ודבקותו במטרה חשובה זו".

ראשיתה של פרשת שמורת האירוסים ב-1996, עת אישרה הוועדה המחוזית מרכז את תוכנית עיר ימים בדרום נתניה, שחלקה תוכנן גם על שטח השמורה.

בתוכנית בניית 4,600 יחידות דיור בבנייה רוויה, 3,500 חדרי בית מלון, שטחים ציבורים ושטחים מסחריים על מתחם ששטחו כ-1,700 דונם. 45% מהשטח בבעלות שיכון עובדים ואזורים, 48% בבעלות המינהל ו-7% בבעלות פרטיים ביניהם סאן זהב, יגאל דמארי ואחרים. המתחם הוחכר לשיכון עובדים בראשית שנות ה-50, במטרה להקים עליו שיכונים, אך עד עתה נבנה רק בחלקו.

שנתיים לפני אישור התוכנית החל קרן להתריע על כך, שהיא גורמת להכחדת שמורת האירוסים, אתר טבע מבוקש מאוד על-ידי רבים. קרן טען, שהתוכנית מייעדת לשמורה שטח מצומצם של 70 דונם בלבד, בעוד ששטחה צריך להיות 603 דונם.

לאחר שטענותיו נדחו על-ידי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, הוא הגיש ב-1997 עתירה מינהלית בדרישה לבטל את התוכנית. השופט גורן אמנם מתח ביקורת על שתי הוועדות שעצמו את עיניהן במטרה לשרת את האינטרסים של בעלי המקרקעין, אך יחד עם זאת דחה את העתירה, בנימוק של פגם פרוצדורלי הנובע מאי צירוף כל בעלי הזכויות במקרקעין.

קרן החליט לא לוותר. באמצעות עו"ד שלמה רוזנווסר ואגודת אדם טבע ודין, שיוצגה על-ידי עוה"ד עמית ברכה ואלי בן-ארי, הוא פנה לבית המשפט העליון בטענה, שתסקיר ההשפעה על הסביבה לא התחשב בשטחה הכולל של השמורה. עוד טען, שנמצאו סתירות בין התוכנית כפי שהוגשה על-ידי היזמים, לבין תוכנית המתאר (תמ"א 13) האוסרת בנייה על החוף.

שופטי בית המשפט העליון, ובהם דליה דורנר, אילה פרוקצ'ה ואדמונד לוי, קיבלו את הערעור, וקבעו בנובמבר 2001, שלנוכח אי תקינות הליך התכנון, על בית המשפט המחוזי היה לשקול את ביטולו. עוד קבעו השופטים, שמותר לקרן להביא טיעונים חדשים כדי להביע את עמדתו. כחודש אחר כך, בדצמבר 2001, הגיש קרן עתירה מתוקנת, שוב בפני השופט גורן.

במהלך אפריל 2002 קיבל קרן פנייה ראשונה מהחברה לפיתוח קריית נורדאו, שהודיעה לו שהיא מעוניינת בפשרה. קרן, שהיה חבר מועצת העיר נתניה, הגיע למסקנה, שאולי מוטב לשמוע מה יש ליזמים לומר.

לדברי קרן, במהלך מספר חודשים נערכו כ-20 ישיבות צפופות, בהן הוחלפו עשרות טיוטות ועליהן הצעות שונות. לקראת סוף המו"מ הצטרף גם מנכ"ל שיכון עובדים, אורי שני, שהיה מעוניין מאוד בפשרה.

בסוף נובמבר 2002 ולאחר לא מעט רגעי משבר, התקבלה הפשרה המיוחלת, שכללה צמצום מספר היחידות שייבנו בשכונה מ-4,600 ל-3,600, כ-650 דירות סמוך לשמורה ועוד כ-350 דירות בחלק עליו חלה תמ"א 13.

על-פי הערכה, הנזק הכלכלי לבעלי הקרקע אמור להיות של כ-60 מיליון דולר, אולם בהסכם הפשרה נקבע, שאמנם היחידות בוטלו, אך יחד עם זאת עומדת בפני היזמים האופציה להגיש לוועדות התכנון תוכניות המחזירות להן את מספר יחידות הדיור שנגרעו מהן בהסכם הפשרה, ולכן הנזק הצפוי הוא של 20% בלבד מכמות הדירות שנגרעו. עוד נקבע, שהפיצוי יהיה באמצעות תוספת קומות לבניינים המתוכננים, או בתוספת של בניינים חדשים על-פי אישור ועדות התכנון.

עוד הוסכם על ביטול הבנייה במגרשים הסמוכים לשמורה, קביעת כללים ברורים של הגנות על השמורה במהלך הבנייה, וקביעת השימושים המותרים בשטחים הציבוריים פתוחים להגנה על אירוס הארגמן. עוד הוסכם, שהחלק המערבי של תוכנית עיר ימים, עליו חלה תמ"א 13, יתוכנן מחדש תוך התאמה מלאה להוראות התוכנית, המייעדת את המגרשים לתיירות ונופש. משמעות הוראה זו היא ביטול כל התוכניות המלונאיות, ואפשרות לתכנונן מחדש. בנוסף, כולל ההסכם הוראות ברורות להסדרים תחבורתיים.

לאחר שהצדדים הסכימו לפשרה, הוצע לעיריית נתניה, למינהל ולבעלי זכויות אחרים, להצטרף להסכם. המינהל הסכים מיד, אך בעלי קרקעות נוספים סירבו להצטרף, שכן משמעות ההסדר היא פגיעה בכמות הדירות העתידות להיבנות בשטח התוכנית. ההסכם בין הצדדים נחתם בסופו של דבר בינואר 2003.

לדעת עו"ד רוזנווסר, מה שמייחד את ההסכם היא העובדה, שהוא נחתם בין עותר בודד המייצג את הציבור, לבין חברות נדל"ן גדולות, וזאת בשעה שבעימותים אחרים בין ארגונים ירוקים לבין חברות נדל"ן, ממשיכים הצדדים לכתוש איש את רעהו במסדרונות בית המשפט. כך קורה בפרשת המרינה בהרצליה, בפרשת דירות הנופש בעין חמד, בפרשת סי אנד סאן, בפרשת מגדלי חוף הכרמל בחיפה ועוד.

"באופן חריג למדי הבינו הצדדים, שמוטב יהיה להגיע להסכם פשרה ולמנוע את ביטול התוכנית מאשר להמשיך בדיונים המשפטיים", אומר רוזנווסר. "קרן ראה לנגד עיניו את הפוטנציאל של משיכת אוכלוסיות חזקות לנתניה, ובכך הסכים לאי ביטול התוכנית, ואילו חברות הבנייה הבינו, שצדק סביבתי חייב להיעשות".

המספרים מגלים מדוע היה כדאי לכל הצדדים, כולל למינהל ולעירייה, להתפשר. שווי קרקע המתחם הוא כ-300 מיליון דולר. ביטול התוכנית היה גורם לצניחת ערכה לפחות בחצי. הדבר היה גורר שורה ארוכה של תביעות, ובראשן תביעה מצד היזמים כנגד העירייה, בטענה לרשלנות. אף אחד מהצדדים לא יכול היה להרשות לעצמו את התענוג הזה.

עו"ד דורית רביב, המייצגת את החברה לפיתוח קרית נורדאו, אומרת שהסדר הפשרה מאפשר את בניית כל היחידות, על-ידי העברתן משמורת הטבע. החברות אמנם נעתרו לדרישות קרן, אך מצד שני שמרו על רוב זכויותיהן. לדעתה, אמנם התוכנית החדשה תהיה מרווחת פחות, אך כאשר שוקלים את מרב השיקולים מתברר שההסדר סביר. "אם לא היינו מקבלים את ההסדר, ייתכן שהינו נאלצים להמשיך ולהתדיין בבית המשפט המחוזי במשך שנים רבות והנזק היה גדול אפילו יותר", מסבירה רביב.

"מהרגע שהגעתי לחברה סברתי, שבמקום להילחם צריך להגיע לפשרה", אומר מנכ"ל שיכון עובדים, אורי שני. "מדובר בפרויקט במקום נהדר, אחד המקומות האחרונים האפשריים לבנייה בקרבת שפת הים, עם נגישות מצוינת, וחבל היה להמשיך ולריב בבתי המשפט".

לדעת שני, ההישג הגדול ביותר נעוץ בכך, שקרן לא ויתר על אף אחת מדרישותיו, אך גם היזמים לא יצאו נפסדים. להיפך, הוא כמעט משוכנע שהוויתור לירוקים לא רק שלא יזיק לפרויקט, אלא אולי גם יועיל לו, לפחות מבחינה תדמיתית ושיווקית.

שני: "במהלך הפשרה ויתרנו על איזור בתי המלון, ששווה כ-2,000 יחידות דיור, בשל הטענה שהתוכנית נוגדת את התמ"א. לדעתי, בלי שום קשר לדרישת הירוקים, יש הגיון בתכנון מחודש. אסור לשכוח שבהתחשב במצבה הקשה של המלונאות בארץ אין בכך ויתור גדול מדי.

"בליבת התוכנית אמנם ויתרנו על שטח, אך אני חושב כיום, שהוויתור הזה רק חיזק אותנו. אני מאמין בכנות, שאם אנחנו עוזרים לערכי הטבע זה לא בהכרח פוגע בנו, בעיקר שאין שום הוכחה לכך, שהוויתור הזה יגרום לנו להפסיד כסף. גם כשוויתרנו על קרקע ל-600 יחידות עדיין לא פגענו ברווחיות הפרויקט. אני מאמין שבסופו של דבר נצליח לשווק 4,000 יחידות, בלי לגרום נזק לשמורה או לעצמנו.

"אני חושב שהוכחנו, כיזמים, שאפשר לשמור על ערכי הטבע, מתוך אמונה שזה עוזר לשיווק. ההסכמה שלנו להקים כביש מול השמורה, עם מדרכות רחבות, תאורה טובה, ושביל להולכי רגל, רק יעזור לנו בשיווק. השכנות לשמורה והנוף הפתוח לים יעלו את ערך הפרויקט, וכך גם שביל הולכי הרגל המתוכנן בין השמורות. בנוסף, אסור לשכוח, שזה יהיה פרויקט שקיבל את ברכת הירוקים, ואני מאמין שיהיה לכך ערך מוסף גבוה.

"אני מאמין, שבפעם הראשונה קבענו משוואה, לפיה שמירת טבע היא נכס נדל"ני, ולכן איתן סורוקה (מנכ"ל אזורים) ואני משוכנעים שעשינו עיסקה טובה, וזאת למרות שהשותפים הקטנים יותר במתחם, שהעיסקה נכפתה עליהם על-ידי בית המשפט, חושבים שטעינו".

לעו"ד עמית ברכה מאדם טבע ודין, שייצג את קרן, לא נותר אלא להסכים עם שני. לדבריו, הפרשה הזאת מלמדת יותר מכל, שאדם פרטי, הנתמך על-ידי ארגוני סביבה, יכול לנצח גם את חברות הנדל"ן הגדולות ביותר, שהאינטרס שלהן הוא אך ורק כלכלי.

"אני מקווה שהמקרה הזה יעודד אזרחים נוספים ליטול יוזמה ולפעול למען איכות הסביבה, ונגד תוכניות בנייה הרסניות ובלתי חוקיות", אומר ברכה.

"אם תרצו אין זו אגדה", מצהיר הרצל קרן. "בכל 15 המאבקים שניהלתי עד היום אמרו לי חברים ובני משפחה, שאין לי סיכוי מול גופים גדולים. אני שמח שאני מצליח להוכיח בכל פעם מחדש, שבעזרת נחישות והתמדה ניתן לסלק את העוולות הגדולות ביותר, שנעשות על-ידי החברות החזקות ביותר".

רוצה להיות חבר של קבע

הרצל קרן, מנהל אגף במועצת הירקות וחבר לשעבר במועצת עיריית נתניה, הוא בג"צניק סדרתי, שממרר את חיי הרשויות על עוולות שהן עושות לטבע. מאבק ממושך שלו הוציא את השפכים של רעננה מהים, ואילץ את עיריית רעננה, מועצת אבן יהודה והמועצה האיזורית חוף השרון, להקים מכונים לטיהור שפכים.

בבג"ץ נוסף שלו המתנהל בימים אלה, הוא דורש להשיב את המים המטוהרים לחקלאות במקום להזרימם לים. לפי שעה הוא הצליח להוציא צו על תנאי נגד המכונים, ומשוכנע שיצליח גם הפעם.

באמצעות בג"ץ אחר שלו הוא הציל את שלולית החורף של נתניה מבנייה. הבג"ץ הוגש על-ידי עו"ד אילון ירדן, בטענה שתוכנית הבנייה תהרוס את שלולית החורף הלפני אחרונה במישור החוף. בית המשפט קיבל את דרישתו, והגדיל את שטח השמורה מ-60 דונם ל-350 דונם.

לדברי קרן, עד כה הגיש 15 בג"צים, שאת כולם מימן מכיסו. התחביב הזה שלו עלה לו עד כה כ-30 אלף שקל. סכום לא מבוטל לשכיר.