יחסים מסוכנים: בין מוכר, קונה פיקטיבי, ובנק ממשכן

היחסים שבין בנק הנותן הלוואה לקונה למימון רכישת מקרקעין הינם מן היחסים המורכבים ביותר מבחינה משפטית. כל עוד הקונה שלקח משכנתא עומד בתשלומים, אזי המוכר והבנק לא פוגשים זה את זה, למעט התחייבות לרישום משכנתא ורישום המשכנתא (שמתבצע לאחר רשום הזכויות על שם הקונה). דא עקא, לעיתים המוכר והבנק מוצאים עצמם אחד כנגד השני, וזאת בשל מעשה או מחדל של הקונה. לדוגמא: כשהקונה מפסיק לשלם החזרי משכנתא או כשהוא מפר חוזה עם המוכר, ולעתים שני מצבים אלו באים זה אחרי זה.

הסיבוך נובע מכך, שאמנם הבנק נותן רק הלוואה לקונה, אך בפועל הבנק הוא השותף של הקונה, ולעיתים קרובות השותף הבכיר. זאת בשל העובדה, כי במרבית העסקאות (במיוחד בעסקאות של רכישת דירות) המימון הבנקאי עובר את גבול ה-50% ולעיתים מגיע ל-90%-80%.

הבנקים הינם גופים החשופים ביותר לספוג נזקים או הפסדים בשל מעשי רשלנות ו/או מחדלים ו/או רמייה בביטחונות שהם מקבלים. בנק, מטבעו, נותן תמורה מלאה להסכם שהוא חותם (הכוונה להסכם ההלוואה), להבדיל מקונה רגיל המשלם את התמורה בתשלומים ותוך קבלת חזקה ותמורה נגדית כלשהי. הבנקים מעמידים את מלוא הכסף ואת התמורה לידי הלווה, ואמורים לקבל את ההחזרים ברבות השנים.

בשלב הראשון הבנק מעמיד את ההלוואה לטובת הקונה ע"י שיק על שם המוכר (ובכך לפחות הבנק מבטיח לעצמו במידה רבה כי השיק לא ימומש למטרות אחרות). בשלב השני, כשהקונה נרשם כבעלים של הנכס, הבנק נרשם כבעל משכנתא, ובכך לבנק יש שיעבוד מדרגה ראשונה ובטוחה טובה, אותה הוא יוכל לממש בעת צרה.

התמונה מסתבכת עת מתגלה, כי הקונה אינו קונה והחוזה אינו חוזה, וזאת כשהבנק בתום לב סבר, כי מולו עומדים אנשים הגונים ושחרר כספים שנותבו למטרות אחרות ולא למוכר, ללא ידיעת הבנק.

נשאלת השאלה, מה מצבו של הבנק מול מוכר הטוען, כי החתימו אותו על הסכם פיקטיבי וכי לא קיבל את כל הכסף בשעה שהבנק אכן שחרר את הכסף לפי הוראת הקונה הפיקטיבי? בשאלה זו דנה לאחרונה השופטת הילה גרסטל בעניין ה.פ. 1364/02 בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נגד קלרה איס. בעניין קלרה איס, המשיבה חתמה לפי בקשת בנה על הסכם לפיו מכרה דירתה לקונה. המבקשת נתנה הלוואה לקונה האמור למימון הרכישה, כנגד התחייבות לרישום משכנתא שחתמה בשעתו המשיבה.

לימים הקונה נפטר, והמשיבה סירבה לרשום את הזכויות של העיזבון בדירה בטענה, כי כל חוזה עם הקונה היה פיקטיבי וכי לא הבינה על מה חתמה. בין העיזבון של הקונה והמשיבה התנהלו הליכים משפטיים ארוכים, שהגיעו לבית המשפט העליון, עד שנפסק, שאכן במישור היחסים שבין המשיבה לבין הבנק, הסכם המכר תקף, גם אם במישור היחסים שבין המשיבה לבין הקונה ההסכם בטל.

קביעה זו הסתמכה בין היתר על סעיף 13 לחוק החוזים, הקובע כי "חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל, אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".

הבנק מצדו הגיש עתירה חדשה, וביקש לחייב את המשיבה לרשום את המשכנתא, תוך שהבנק היה מוכן לפנים שורת הדין להתחייב לא לממש את המשכנתא כל עוד המשיבה בחיים.

השופטת הילה גרסטל, בקבלה את העתירה, קבעה, כי חרף הדמיון שיש בין הפרשה כאן לבין מה שהתעורר בשעתו בפרשת שטיינמיץ הידועה (רע"א 8792/00), יש לעשות אבחנה (ועם כל הכבוד - נכונה ביותר). השופטת גרסטל קבעה, כי לפי "הלכת שטיינמיץ", שהיו לה נסיבות דומות, כתב התחייבות לבנק לא יכול ליצור משכנתא על נכסי המוכר. יחד עם זאת, אין בכוחה של הקביעה זו בהלכת שטיינמיץ בכדי למנוע מהבנק לעתור לאכיפת ההתחייבות בדרך של תובענה כנגד המוכרת. ב"פרשת שטיינמיץ" פנה הבנק ישירות ללשכת ההוצאה לפועל לצורך פינויו של המוכר מהדירה, וזאת מכוח ההתחייבות לרשום המשכנתא, מבלי שנרשמה משכנתא. בשעה שבמקרה של איס פנה הבנק תחילה לאכיפת ההתחייבות ורישום המשכנתא, שמכוחו של הרישום ניתן יהיה לאכוף את המימוש.

ובהמשך השופטת גרסטל קובעת: "לאחר שכהן חדל לשם את חובו לבנק, פנה הבנק למשיבה למען תסלק את החוב. משלא נענה פנה בתביעה לאכיפת ההתחייבות בה התחייבה המשיבה לרשום משכנתא על הדירה לטובת הבנק. העובדה שהלכת שטיינמיץ קובעת שאין בכוחו של כתב התחייבות ליצור משכנתא על נכסי המוכר, אינה מונעת מהבנק לעתור לאכיפת ההתחייבות בדרך של תובענה נגד "המוכרת" היא המשיבה מבחינת הבנק".

נשאלת השאלה, מה היה קורה במצב דומה, כשההסכם אינו למראית עיין וההסכם בין מוכר לקונה עדיין בתוקף? כלומר, הקונה הפר רק את חוזה ההלוואה עם הבנק, והבנק מבקש לממש את הדירה. האם הבנק רשאי לממש את הדירה ולהשלים את התמורה למוכר? האם למוכר יש זכות להתנגד לכך?

נראה כי במצב זה, להבדיל ממצב של פסק דין בוקובזה, למעשה יש לנו קונה חדש (הבנק) תחת הקונה הקודם, ולמוכר לא צריך להיות עניין מיהו המשלם. שאלה זו בוודאי תגיע להכרעה בשלב כשלהו לבית משפט. פסק הדין דנן של השופטת הילה גרסטל מהווה סייג מיוחד להלכת שטיינמיץ, אשר כידוע הקשתה את החיים על הבנקים, ויש בפסק הדין זה כדי להקל על הבנק, אשר מוצא עצמו ללא בטחון כלשהו.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י .