פולין: מגמת ההשקעות תתחזק

שני טעמים עיקריים לסיור: האחד, העניין שמגלות חברות ישראליות בשווקי חו"ל, והשני לימוד השוואתי של תהליכים בשווקים מתפתחים.

ורשה, כתל-אביב, נבנתה בעיקרה ב-60 השנים האחרונות, לאחר שנהרסה כמעט כליל במלחמת העולם השנייה.

העיר נבנתה מחדש בארכיטקטורה שאפיינה את הגוש המזרחי, ועיקרה, שדרות רחבות ופארקים רחבי ידיים.

מההיבט השמאי, עיקר ההתפתחות הנדל"נית חלה בוורשה עם פתיחתה למערב וכניסת חברות רב-לאומיות.

בדומה לפריחה שנצפתה בישראל של הסכמי השלום בתחילת שנות ה-90'.

דווקא לאור הדמיון מעניין לבחון את מצב שוק הנדל"ן וההשקעות בוורשה אל מול השוק הישראלי. יש לזכור את מיקום פולין באירופה (מרכז אירופה כפי שהם מבקשים לציין) כמו את עודף האוכלוסייה (40 מיליון איש) המהווים עתודה לביקוש ופיתוח, וכן את ההצטרפות לשוק האירופי המשותף.

כל הסיבות האפשריות לאופטימיות, יחד עם פריחה נדל"נית, משכו משקיעים רבים לפולין וביניהם גם חברות ישראליות, בראשן קרדן (שאירחה חלק מכנס השמאים בפולין, וראשיה הציגו את שוק הנדל"ן הפולני).

חברת קרדן היא בעלת השליטה בחברת G.T.C מאז 1994, ופעילה בתחומי המסחר, משרדים ומגורים.

החברה יזמה ובנתה מרכזי משרדים ומסחר מהמצליחים שבפולין, וכן מספר פרוייקטים למגורים, וזאת כחלק מפעילות ענפה של החברה באירופה.

בעלי המניות המחזיקים בחברה כוללים, בנוסף לקרדן, גופים פיננסיים בינלאומיים בהם דויטשה בנק והבנק האירופאי לפיתוח ולבנייה.

גם לחברת אזורים אחזקות בחברת G.T.C הנשלטת בידי קרדן. ההאטה המאפיינת את שוק המשרדים פסחה לכאורה על פרויקטים מסוימים, ובהם נכסי G.T.C.

מבחינה זו מצאתי עניין מיוחד באבחון המאפיינים מתוך תחושה שתכנון נכון, ניהול נכון וערנות עשויים לשמר "איים של שפיות", גם בסביבה של האטה כלכלית וירידה בתפוסות ובמחירים.

ואכן בוורשה מצויים מבני משרדים רבים, שחלקם עומדים ריקים בזמן שפרוייקט דוגמת Mokotov Buisness Park - מרכז משרדים בן 110,000 מ"ר - מצוי בתפוסה מלאה. סוד ההצלחה נעוץ בבנייה לפי סטנדרטים בינלאומיים, ובתכנון פונקציונלי מוקפד ולא בזבזני.

הכלל השמאי הידוע "מיקום, מיקום, מיקום" איננו כלל ברזל, וניכר שהפרויקטים שאינם עומדים בתקנים בינלאומיים, לא ישווקו לחברות בינלאומיות המשוועות להשקעות, גם אם הם ממוקמים במרכז הביקוש.

שוק המשרדים בוורשה כולל כ-1.8 מליון מ"ר, מהם כ-50% במרכזים העסקי והעירוני.

היצע בבנייה מגיע לכ-205,000 מ"ר נוספים. שיעור התפוסה, שנע ב-2002 סביב 85% במרכז העיר ו-82% בפרוורים, ירד בשנת 2003 לכ-82.5% במרכז העיר, בעוד שבפרוורים עלתה התפוסה ל-85%.

התנועה מהמרכז לפרוורים מוכרת גם בת"א (ראה רמת החייל והרצליה). דמי השכירות בוורשה של 2003 עומדים במרכז העיר על 23-20 דולר למ"ר (במקומות מעולים יגיעו ל-28-25 מ"ר), ובאזורים מרוחקים יותר בין 17-14 דולר למ"ר.

שוק המסחר - פולין, כמדינה שהשתייכה לגוש המזרחי, אופיינה בחוסר מהותי של שטחי מסחר. בשנים האחרונות נפתחו קניונים בעלי אופי, גודל, איכות ומגוון מערביים.

גלריה מולוטוב (בחלק הדרומי של וורשה) לשם דוגמא - אתר בו ערכה לשכת השמאים סיור מקצועי, כוללת כ-60,000 מ"ר (נטו), שטחי מסחר בתפוסה מלאה; מרכז ארקדיה (ייפתח במהלך 2004 בחלק הצפוני של וורשה) כולל כ-100,000 מ"ר (נטו).

השכירויות המקובלות הן לתקופות של 5 שנים פלוס או 10 שנים פלוס, ומבוססות על דמי שכירות בסיסיים בתוספת אחוזים מהמחזור. שטחי מסחר מעולים יושכרו לפי 60 דולר למ"ר לחודש (עלייה של כ-20% מאז 2002), בנוסף לדמי אחזקה בין 7.5-5.5 דולר למ"ר לחודש.

אתרי מסחר לא מוצלחים הסובלים מתפוסות נמוכות נאלצו להוריד מחירים במסגרת מו"מ (הנתונים שצוטטו מקורם בדוחות של חברת John Lang La Sall ובאדיבותם).

בישראל שיערוך התשואה במשרדים עומד כיום על 8%-%7, והירידה החדה בדמי השכירות, שלוותה בירידה בתשואות, יכולה לרמז על צפי לירידה נוספת בשווי הנכסים.

לעומת זאת, הצפי בפולין הוא לעליית מחירים לאור הצטרפותה הצפויה לשוק האירופאי, ביקושים לאפיק השקעה מקרנות פנסיה מקומיות וזרות, וכן אוכלוסיות יעד של כ-40 מליון נפש, שטרם הגיעה למיצוי ההכנסה והביקושים.

לאור זאת, נראה כי מגמת המשקיעים לחיפוש השקעות בחו"ל, בנתונים כפי שמציע השוק הפולני, צפויה להתחזק.

הכותב הוא לשעבר יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.