ריטים: גילוי הדעת החדש

גילוי הדעת החדש של לשכת שמאי המקרקעין בישראל בהקשר של קרנות ההשקעה בנדל"ן, עתיד להפוך כל חוות דעת שמאית עבור קרן הנדל"ן, כזו המתחייבת על פי החוק המוצע, להערכת שווי לכל דבר ועניין, בדיוק כפי שמקובל לבצע לפני רכישה של פירמה בשוק ההון. מדובר בהגדרת כללים מקצועיים חדשים לחוות הדעת השמאית שלא נראו עוד במחוזותינו", אומר יו"ר הוועדה לכללי השמאות בלשכה, טובי גרש, שהיה שותף לעריכת גילוי הדעת. "גילוי הדעת נמצא אומנם בשלב הטיוטה, אך הוא עתיד להיות מונח על שולחן הרשות לניירות ערך ולהיות מוצג בפני אסיפת לשכת השמאים בטרם יאושר".

מעיון בגילוי הדעת ניתן לראות, כי מדובר בשינוי מהותי ממה שהורגלנו אליו עד היום בכל תחום שמאות המקרקעין וחוות הדעת המוגשות על ידי אנשי המקצוע. כך למשל, חוות הדעת תכלול את כל הפרטים הרלוונטיים לנכס, בין אם ישירות אליו ובין אם לסביבה המקרו כלכלית אליו הוא משוייך.

לראשונה מוצע לכלול בחוות הדעת גילוי מלא של מזמין השומה, מטרתה, הרקע המקצועי של החתומים על חוות הדעת והסכמתו של שמאי המקרקעין לפומביותה. "זהו שינוי מהותי שלא עלה על הפרק עד עתה והוא יוסיף ממד שקיפות מתבקש", אומר יו"ר הוועדה לתקינה חשבונאית בלשכה, יוסף רייטן.

מבחינת הערכת הנכס עצמו, חוות הדעת תכלול תיאור מפורט של המבנה בפירוט של שטחי נטו, שטחי ברוטו ושטחים ברי השכרה, כולל ניתוח היחסים בין השטח נטו לברוטו. מעבר לכך, השמאי יתייחס להתאמת היחס למקובל בסוג הנכס ובסביבת הנכס הנישום בפרט. גרש: "בנקל ניתן יהיה לחשוף את אטרקטיביות הנכס הספציפי, כולל ההתייחסות למצב הפיזי שלו והאם הוא עומד בסטנדרטים המקובלים, בכל פרמטר אפשרי. מדובר בהערכה מעמיקה הרבה יותר מכל מה ששמאי מקרקעין עושים היום".

חוות הדעת במתכונתה החדשה תכלול גם תיאור הציוד שאינו חלק מהנכס, כך שלמעשה ניתן יהיה להעריך את הנכס בלבד, ללא פרטי נכסי המיטלטלין שבו, כמו ריהוט וציוד שונה ומשונה שיש בו, כמו בבתי מלון או בתי אבות, וכן התייחסות ספציפית לתרומתם של הנכסים הללו לשווי הכללי של הנכס.

נקודה מעניינת נוספת היא הגדרת המצב התכנוני של הנכס. קיומן או אי קיומן של זכויות בנייה נוספות ומידת אפשרות מימושן, כולל צפי לוחות הזמנים, התשלומים הצפויים בעת מימוש זכויות בנייה נוספות ומידת התאמת הנכס להיתרים התקפים לגביו. למעשה, אמורה להיווצר שקיפות מלאה של הנכס למשך כל ימי חייו, דבר שלא קיים כיום.

בהמשך ישיר לכך, חוות הדעת תכלול את ההיסטוריה של הנכס, קרי הבעלים הקודמים, מועדי רכישה והעברת בעלות, פרטי הסכמי חכירה וכמובן המחירים ששולמו בכל טרנזקציה. המטרה בסעיף זה, לדברי רייטן, שהיה אף הוא שותף לעריכת גילוי הדעת, היא ליצור מבחן סבירות: "אם הנכס נמכר לפני שנה בסכום מסויים, ניתן מייד להשוות למחיר המבוקש כיום".

אחד הסעיפים המהותיים לעסקאות ריט, הוא הסעיף המחייב פירוט מערכת היחסים הפיננסיים בנכס, קרי שיעורי המינוף, סך המשכנתאות, הריבית, התשלומים והתייחסות לסעיפים מיוחדים בעיסקת מינוף החורגים מתנאי השוק. "זהו סעיף חדשני שמקובל מאוד גם בחו"ל", אומרת שמאית המקרקעין מרגלית מור-מנשה, המתמחה בחוות דעת מסוג זה גם בשוק האמריקאי ושהיתה שותפה להכנת נייר העמדה. "אנחנו מקבלים פה אינדיקציה מלאה לגבי מחירו של הנכס והמחיר המבוקש עליו".

ידוש בולט נוסף בגילוי הדעת הוא תיאור השוק של הנכס. השמאי יתבקש לתאר את המטרה אותה משרת הנכס, קהל היעד אותו הוא משרת, מי השוכרים והמשתמשים הפוטנציאליים, תיאור השוק, דמי השכירות בפועל, תיאור מגמות בעבר ותחזיות לעתיד, כולל נתונים דמוגרפיים, וכן דיווח על נכסים או מתקנים אחרים המתחרים בשוק באותו ענף. למעשה, מדובר בניתוח שוק המקובל בכל הערכת שווי של פירמה בשוק ההון.

השומה תיערך על פי שלוש גישות שונות. גישת ההשוואה לעסקאות דומות, שתכלול פירוט על תיאור העסקאות, מיקומן והשטח שלהן, מי המוכרים והרוכשים, מחיר מדווח, וכן גילוי של מקדמי ההתאמה וההמרה שניתנו לנכס ביחס לנכסי ההשוואה.

גישה נוספת היא גישת העלות, הבוחנת את שווי הקרקע על סמך עסקאות השוואה. ההשוואה תתבצע עם לפחות שלוש עסקאות. כן תבחנה עלות הבנייה על סמך חוזים בפועל של מבנים דומים, וכן הסבר ואומדנים לפחת פיזי, כלכלי ופונקציונאלי, ככל שקיים.

גישה שלישית היא גישת ההכנסות. לדברי מור מנשה, גישה זו קריטית ביותר: "כאן תיבחן גם איתנות השוכרים, על בסיס מקורות מידע גלויים, הענף, דיווח מלא של אופציות וסיכויי מימושן, ניתוח דמי השכירות בפועל. זו תהיה למעשה התייחסות איכותית לגבי כלל ההשפעות על הנכס, בכלל זה היבטי הניהול של שוויו".

שיטה זו תציג ללקוח מחיר ממשי אותו הוא יוכל לראות, בין אם יהיה שימוש בשיטת היוון תזרים המזומנים או בשיטת היוון ישירה. התוצאה תכלול גם הסבר מתודולוגי על השיטה הנבחרת ומבחן רגישות לאחוזי היוון שונים.

חדשה נוספת אותה מציע גילוי הדעת היא הביקורת על חוות הדעת השמאית. לדברי רייטן, שמאי חיצוני שיפעל מטעם הרשות לניירות ערך, יקבע האם חוות הדעת הוכנה בהתאם לכללים, והאם התוצאות שהתקבלו סבירות, או שמא יש מקום להזמין חוות דעת נוספת.

רייטן: "המטרה היא, שגברת כהן מחדרה תוכל לקרוא ולהבין לא רק על מה היא משלמת את מיטב כספה, אלא גם הפוטנציאל האמיתי הגלום בנכס. כך למעשה, יהיה הרבה יותר קשה להכניס ולמכור נכסים שאינם אטרקטיביים לפורטפוליו של הריט".

גילוי הדעת בניסוחו זה מהווה מהפכה בתחום. אין עוררין על כך שעלויות חוות דעת מסוג זה יהיו גבוהות הרבה יותר מחוות דעת המוגשות כיום, אך ללא ספק, המוצר אותו יקבל הרוכש הפוטנציאלי, יהיה לאין ערוך איכותי הרבה יותר.

את הנוסח המלא של גילוי הדעת ניתן לראות באתר גלובס נדל"ן - www.globes.co.il, במדורים "שמאות" ו"מימון והשקעות".