בהייטמן לא הזדרזו לחתום, אז זיסר סיכם עסקה משופרת עם קלפייר

אלביט הדמיה הודיעה על ביטול הסכם עקרונות שחתמה בתחילת פברואר עם קרן הייטמן, לפיו אמורה הייתה הקרן האמריקאית לרכוש מידיה 90% ממניות החברה-הבת פלאזה סנטרס (PC), המנהלת 19 קניונים בהונגריה ובפולין, תמורת כ-100 מיליון אירו במזומן ולפי שווי נכסי של 449 מיליון אירו (כולל ההתחייבויות בגין הקניונים).

בנעליה של הייטמן נכנסה חברת הנדל"ן המניב הצרפתית קלפייר, המנהלת כ-320 נכסים, רובם קניונים וחנויות סופרמרקט של "קרפור" במערב אירופה (בעיקר בצרפת), ונסחרת בשווי של 2.2 מיליון אירו בבורסה הצרפתית. עסקת המכירה לקלפייר מצומצמת יחסית וכוללת 12 קניונים, כולם בהונגריה, שתמורתם תשלם כ-90 מיליון אירו במזומן, לפי שווי נכסי של כ-285 מיליון אירו.

ברם, הרווח בשתי העסקאות דומה ואף עשוי להיות גבוה יותר בעסקה הנוכחית (עד 30 מיליון אירו שהם כ-165 מיליון שקל). עם השלמתה, יקטנו החובות של אלביט הדמיה לבנקים בכ-1.2 מיליארד שקל (לעומת כ-2 מיליארד שקל בעסקה עם הייטמן).

מדוע בוטלה העסקה עם הייטמן? לדברי זיסר, בעל השליטה באלביט הדמיה, "הסיפור פשוט: הייטמן היא קרן הנוהגת לגייס כספים מחברות ביטוח, קרנות וגופים פרטיים ומחויבת לתשואה של 15%-35% על ההשקעה, אחרת היא לא תוכל לגייס בעתיד.

"כתוצאה מכך נוהגת הקרן לרכוש נכסים במחיר המינימום האפשרי ומנצלת הזדמנויות כדי לממשם, לעיתים לאחר תקופה קצרה של שנה-שנתיים בלבד. מבחינתנו זה לא היה כל כך רע להתקשר עמם, אבל ידענו שהמחויבות שלהם לעסק איננה רבה, וכעבור שנתיים היינו יכולים למצוא את עצמנו עם בעל בית הרבה פחות נחמד וידידותי כלפינו.

"בהסכם עמם התחייבנו שבמשך 30 יום לא ננהל מגעים עם אף גורם אחר, למכירת הנכסים. כשחלף הזמן ולא נחתם הסכם מחייב, בחנו הצעות נוספות ובסופו של דבר בחרנו בקלפייר".

זיסר מוסיף, כי "ברגע שפורסם דבר מכירת הנכסים להייטמן, 6 החברות הכי גדולות באירופה שאלו 'למה אתם לא נותנים גם לנו להגיש הצעות'. ביניהן היו 2 הצעות מאוד מעניינות של קרן גרמנית גדולה הדומה להייטמן בפילוסופיה העסקית שלה ושל קלפייר, שהיא חברה-בת של הבנק הגדול ביותר בצרפת ואחד הגדולים בעולם, פריבה. קלפייר, שהיא זרוע הנדל"ן של הבנק, קיבלה החלטה אסטרטגית להיכנס למזרח אירופה וחיפשה חברה עם עומק אסטרטגי. ההצעה שלהם מדהימה ומשקפת תשואה של 9.2% על הנכסים, לעומת 9.5% בעסקת הייטמן".

עוד טוען זיסר, כי "החיבור עם קלפייר יאפשר לנו לבנות כל שנה 8 קניונים נוספים. הבנק השולט בחברה הצרפתית מגייס כסף בערכים נמוכים, דבר שיאפשר לה להמשיך ולתמוך בהתפתחות של פלאזה סנטרס לאורך 20-30 השנים הבאות. אלביט הדמיה נהנית כיום מאמון ואפילו מהערצה בעולם, והמערכת הבנקאית בארץ ובחו"ל מעמידה לה מימון מלא, כך שיכולתה להמשיך ולהתרחב תלויה בהיקף ההון העצמי שהיא מביאה ושכעת יגדל באופן משמעותי".

במסגרת העסקה, תמכור אלביט הדמיה לקלפייר גם 50% ממניות חברת הניהול של הקניונים בהונגריה תמורת כ-5 מיליון אירו. לקלפייר אופציה לרכוש את יתרת הזכויות בחברת הניהול, החל מתום חמש שנים ממועד סגירת העסקה, ולאלביט הדמיה אופציה לחייב את החברה הצרפתית לקנות את המניות.

PC, החברה-הבת של אלביט הדמיה, תותיר בידיה שטח של כ-11.2 אלף מ"ר משרדים, בצמוד למרכז המסחרי "דונה פלזה" בבודפשט (שצפוי להימכר במסגרת העסקה).

הסכם העקרונות כולל הסכמות בדבר רכישה עתידית ע"י קלפייר, של שטחים נוספים בהיקף של כ-12 אלף מ"ר שייבנו (אם ייבנו) ע"י PC כהרחבת המרכז המסחרי הנ"ל תמורת כ-30 מיליון אירו וברווח של כ-10 מיליון אירו. בכפוף למילוי תנאים שונים לביצוע הבנייה, היא צפויה להתבצע במהלך השנים 2005-2006.

לאחר השלמת העסקה ייוותרו בבעלותPC 4 מרכזים מסחריים פעילים בהונגריה וכן שטחי משרדים שמושכרים לג'נרל אלקטריק ולבנק ארסט הגרמני, 3 מרכזים מסחריים פעילים בפולין ועוד שמונה קניונים - בפולין (4), צ'כיה (2) , לטביה ויוון.

"קלפייר אינה נוהגת לרכוש שטחי משרדים מחוץ לצרפת", מסביר זיסר, "וגם בתחום הקניונים היא איננה נכנסת למקום שבו אין לה מסה קריטית. זו הסיבה שבינתיים הם לא רכשו את הקניונים שלנו בפולין. עם זאת, בהחלט יתכן שבשנה הבאה, כשנשלים את הקניונים שבבנייה, תתכן עסקת מכירה נוספת של הנכסים בפולין, צ'כיה ויוון".

השלמת העסקה הנוכחית למכירת הנכסים לקלפייר צפויה להתבצע בסוף חודש יולי, בכפוף לביצוע בדיקת נאותות ע"י הרוכשת, חתימת הצדדים על הסכמים מפורטים, קבלת אישורי הבנקים המממנים ואישורים רגולטורים שונים, אם ידרשו. בעקבות השלמת העסקה, דיווחה אלביט הדמיה לבורסה, כי תרשום רווח הון (ברוטו, לפני מס), של 130-150 מיליון שקל (לא כולל רווח צפוי מביצוע הרחבת קניון דונה פלזה והשלמת מכירת השטחים הנוספים שייבנו בו). היום טענו ראשי הקבוצה, כי מדובר בתחזית שמרנית והרווח אף עשוי להגיע, כאמור, ל-165 מיליון שקל. ?