במשתלה יהיה דיור מוגן

לפני חמש שנים, ערב יום הולדתו ה-50, החליט הכלכלן והאדריכל אילן תמיר, יו"ר איגוד בתי האבות בישראל, שהוא רוצה להיות גם עורך דין. תוך יום נרשם למכללה הבין-תחומית, למד ארבע שנים, גם אצל השופט עדי אזר המנוח ("הטוב שבמרצים"), ואשתקד קיבל את תעודת עורך הדין. מה פתאום מתחילים בשנות החמישים פרק ב' אקדמאי?

עו"ד תמיר: "אני יו"ר האיגוד מזה 11 שנים. הגעתי למסקנה, שהדרך היחידה להלחם בגזרות שהממשלה והרשויות המקומיות מבקשים להנחית על הענף, היא במסלול המשפטי. ואכן, בתקופה האחרונה יש לנו כמה הצלחות. באחרונה, למשל, פסק בית המשפט העליון, שעיריית ראשון לציון חייבת לגבות את הארנונה מדיירי בית הדיור המוגן, ולא מהבעלים, ועל כן עליה לתת לדיירים הנחה כאזרחים ותיקים. הדבר יחסוך לנו ולהם מאות אלפי שקלים בשנה".

בית הדיור המוגן שבו מדובר הוא "אחוזת ראשונים" במערב ראשון לציון, אחד מבתי הדיור המוגן המפוארים בארץ. עו"ד תמיר איננו רק יו"ר האיגוד, אלא גם מנכ"ל ושותף ברשת בתי הדיור המוגן של חברת אברהם רובינשטיין. בראיון ל"גלובס" הוא חושף את תוכניות הפיתוח של החברה, ומוסר נתונים על התפוסה ומערך ההכנסות שלה.

קצת מפתיע, אבל עובדה: חברת הבנייה הוותיקה, שהוקמה לפני 70 שנה ובנתה אלפי דירות, עברה בשנים האחרונות הסבה, וחלק ניכר מפעילותה כיום הוא בנושא בעלות וניהול בתי דיור מוגן. החברה מנוהלת כיום בידי גיל רובינשטיין, נכדו של הסב-המייסד אברהם. החברה עומדת להפוך, תוך חודשים מספר, אולי שנה, למובילה, אולי החברה הגדולה בתחום זה בארץ. תמיר, ושותפו צבי הנדלר, הם בעלי חברת אמריקר, שהיא בעלת 7% במערך בתי הדיור המוגן של החברה. הוא גם המנכ"ל, ומבין בנושא זה יותר, אולי, מכל איש עסקים או מנהל אחר בארץ.

גלובס: מה יש לכם כיום ביד? מה מתוכנן?

תמיר: "בבעלות חברת אברהם רובינשטין שני בתי דיור מוגן, אחוזת ראשונים בראשון לציון ובו 350 דירות, ואחוזת פולג, בקיבוץ תל יצחק שבשרון, ובה 265 קוטג'ים. בימים אלו ממש אנחנו מגדילים את אחוזת פולג. התחלנו בבניית בית דיור מוגן שלישי, בן 280 דירות, בירושלים, ואנו עומדים לבנות את הפנינה שבכתר. בית דיור מוגן בצפון מזרח תל-אביב, בן 208 יחידות. עם גמר הבנייה, יהיו לחברה 1,200 דירות, כולל הדירות הגדולות, המפוארות והיקרות ביותר בארץ בתחום זה. שווי רכושה של החברה בדיור מוגן מגיע למאות מיליוני דולרים".

- למה דווקא דיור מוגן?

"בדיקות מקצועיות שעשתה חברת רובינשטיין העלו, שבארץ 650 אלף איש בני 65 ומעלה, ו-75 אלף מהם יכולים, מבחינה כלכלית, לרכוש דירה בבית דיור מוגן. כיום יש בארץ מספר לא גדול של בניינים מסוג זה, המופעלים על-ידי חברות ציבוריות ופרטיות, ובהן מתגוררים 10,000 איש, שהשקיעו 8 מיליארד שקל ברכישתן. זאת אומרת, שהענף גירד רק את קצה הפוטנציאל שלו".

- מהו המחזור השנתי של הענף?

"הדיירים משלמים לחברות הניהול של בתי הדיור המוגן דמי אחזקה של 1,000 דולר לחודש ליחיד, בממוצע, או 1,100 דולר לזוג. אצלנו קצת יותר יקר, בגלל הרמה הגבוהה. זה אומר, שדמי האחזקה לבדם מכניסים לענף 550 מיליון שקל, המיועדים כמובן בעיקר לכיסוי הוצאות. בנוסף, יש רכישות שוטפות של דירות, כמה מאות בשנה. אני מעריך את המחזור הכולל של הענף ב-900 מיליון שקל לשנה, והוא ילך ויגדל. המיתון לא השפיע, כי המקורות העיקריים לרכישת הדירות הם מכירת הדירה הנוכחית של היחיד או בני הזוג ומימוש חסכונות; מחירי הדירות קצת ירדו, אבל הנכס נשאר וניתן כמעט תמיד למכרו, וגם החסכונות כמעט ולא נפגעו".

- מהי התפוסה אצלכם?

"בית אחוזת ראשונים בראשון לציון מלא, התפוסה כמעט 100 אחוז, ויש דירות ריקות כמעט רק במקרים של תחלופה כתוצאה ממוות טבעי. הבניין מבוקש מאוד, בזכות מיקומו המרכזי, המדיקל סנטר שלו המעסיק 50 רופאים, המרכז המסחרי הצמוד שלו, בריכות השחייה, חדר הברידג', והחיים הנוחים שהוא נותן לדיירים. מגרש החניה מלא, ורבים מהם, צעירים יחסית, עוד יוצאים לעבודה יום יום. באחוזת פולג, שבה יש לקיבוץ תל יצחק 26%, מכרנו עד עתה כ-100 מתוך 265 הקוטג'ים, ומתנהל מו"מ על כ-30 עסקאות נוספות. פרויקט זה בנוי בדמות כפר שוויצרי, עם קאונטרי קלאב בן 15 דונם ובו כמעט כל מתקן שאתה יכול להעלות על דעתך".

- מה המחירים? מהי שיטת התשלום?

"דירת 2 חדרים באחוזת ראשונים עולה 153 אלף דולר, וקוטג' בן 100 מ"ר באחוזת פולג עולה 220 אלף דולר. הדיירים מקבלים דירות עם מיזוג אוויר מלא, ריהוט חלקי וזכות שימוש במתקנים המגוונים של הפרויקט. התשלום הוא בשיטת דמי הפיקדון, והדיירים אינם מקבלים בעלות מלאה. מצד שני, הם או יורשיהם זכאים, במקרה של יציאה מהדירה, לקבל חזרה את הכסף, בניכוי של 2.5% לשנה עד לתקרה של 12 שנים (30% בסה"כ). בשנה האחרונה עברנו מהצמדת הכספים לשער החליפין של הדולר להצמדה למדד. דמי האחזקה החודשיים מכסים ניקיון, אחזקה, מיסים עירוניים וכדומה. בנוסף, יכולים הדיירים לאכול במסעדה צמודה, בתשלום נמוך יחסית. רבים מהם מזמינים גם את בני המשפחה לסעוד אתם. לחברתנו יתרון ייחודי - אם הדייר נאלץ לעבור למחלקה סיעודית, שלפי החוק קיימת בכל בית דיור מוגן, הוא פטור מכל תשלום נוסף, וזאת בניגוד למקובל בענף".

- מה אתם בונים בירושלים?

"חברת אברהם רובינשטיין זכתה לפני כשנתיים במכרז של מינהל מקרקעי ישראל, וקנתה מגרש בבית הכרם, מול בית החולים שערי צדק. שילמנו 17.5 מיליון דולר. התמודדנו מול 14 חברות בנייה ירושלמיות. רצינו מאוד לזכות במגרש, ולכן הצענו 3 מיליון דולר יותר מהחברה שהגיעה במקום השני. הקבלנים הירושלמים רצו לבנות במקום בנייני מגורים רגילים. חברת רובינשטיין החליטה לבנות במקום את בית הדיור המוגן מספר 1 של ירושלים, ובו 280 דירות ברמה גבוהה. הקבלן הראשי היא חברת עומר הנדסה, והבנייה בשלב שלד. הופתענו לטובה: עד היום, כמעט לפני תחילת הבנייה, מכרנו 120 דירות, וזאת בניגוד למקובל בענף, שמוכרים את רוב הדירות רק עם גמר הבנייה. הקונים הם פקידי ממשלה בכירים, עורכי דין, רואי חשבון והרבה מרצים ופרופסורים מהאוניברסיטה העברית. דירות 2.5 חדרים, 54 מ"ר, נמכרו ב-180 אלף דולר, ודירות 3 חדרים נמכרו ב-300-250 אלף דולר. הדירה היקרה ביותר שנמכרה עד היום היא פנטהאוז בן 80 מ"ר, עם מרפסת בת 40 מ"ר, שמכרנו ב-417 אלף דולר. יש לנו גם פנטהאוז גדול יותר, בן 90 מ"ר ועוד מרפסת בת 60 מ"ר, אבל הוא לא למכירה כיום".

- מתי תתחילו לבנות בתל-אביב?

"כבר לפני שנים רכשנו מהמינהל ומעיריית תל-אביב מגרש במשתלה, לבניית בניין בן 208 דירות. השכנים מנסים במשך שנים למנוע את הבנייה, כי הם חוששים מרעש ומטרדים אחרים. הודענו שאין בסיס לחששותיהם, אבל הם לא נרגעו. הוועדות לבניין ערים אישרו את הפרויקט, ועדת הערר של משרד הפנים דחתה את התנגדות התושבים. הם הגישו עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי בת"א, ובימים אלו מצפים לפסק הדין. התושבים לא ביקשו צו מניעה, כי ידוע להם שאם יקבלו צו כזה, ואחר כך יפסידו במשפט העיקרי, הם יהיו חשופים לתביעת נזיקין. אנחנו מצפים לקבל בכל יום את התר הבנייה מהעירייה".

- כמה יעלו הדירות במשתלה? איך יראה הפרויקט?

תמיר: הדירות יהיו יקרות יותר מדירות רגילות, בגלל רמת הגימור הגבוהה והשירותים הנלווים. דירות 2.5 חדרים יעלו 220 עד 250 אלף דולר, ודירות 3 חדרים יעלו 280 עד 350 אלף דולר. לא יהיו דירות גדולות יותר. בפרויקט יהיו מסעדות, בריכת שחייה, חדרי כושר, חדרי אירועים ותרבות. הוא יפאר את שכונת המשתלה, ולא יפגע בה. רוב דייריו יהיו ותיקי רמת השרון, שהתאגדו לעמותה, שרכשה מאתנו מראש את רוב הדירות".

- מי יכול להרשות לעצמו לקנות אצלכם דירה?

"כל מי שיש לו את הכסף הדרוש, והוא כבן 60 ויותר. התנאי המגביל העיקרי הוא, שעל הקונה להיות אדם המסוגל, בריאותית, לתפקד באופן עצמאי. בין הדיירים שלנו נמצאים בעלי עסקים ובעלי מקצועות חופשיים. הם יכולים לחיות במקום כאות נפשם, להיכנס ולצאת ללא הגבלה, מצידי, שאפילו לא יהיו במקום, רק שישלמו את דמי האחזקה".

- האם יש תוכניות נוספות?

"חברת שייקה אלה בונה בימים אלו 90 דירות באחוזת פולג, בהשקעה של 15 מיליון דולר, כדי להגדיל את היקף הנכס לכ-350 דירות. יש כבר התעניינות ברכישות. אנחנו מנהלים מו"מ על שתי עסקאות נוספות, לרכישת מגרשים במרכז ובאיזור חיפה והצפון. לאחר רכישות אלו, תהיה חברת אברהם רובינשטיין, בשליטת גיל רובינשטיין, הגורם מספר 1 בענף, ללא ספק".

מה שתמיר לא אומר הוא, שלא הכל נוצץ. רובינשטיין היא חברה פרטית, שמצבה טוב, ככל הידוע. אבל, היו כבר בתי דיור מוגן שנקלעו לקשיים. הדוגמא הבולטת היא בית דיור מוגן ברחובות, שמצבו היה כזה, שלא היה לו אפילו כסף להחזיר לדיירים שיצאו את דמי הפיקדון. רואה החשבון משה ליאון מונה ככונס נכסים, ולאחר מו"מ ממושך הצליח למכור את הנכס לאחת מקופות החולים.

ית הדיור המוגן טוב בעיקר לבודדים, אלמנים ואלמנות, המהווים את רוב דייריו. הוא פחות מבוקש על-ידי זוגות, המעדיפים לעתים קרובות, אם רק אפשר, להישאר בדירה שלהם, בסביבה מוכרת ועם שכנים וידידים ותיקים. גם הבנים לא רואים תמיד בעין יפה את מעבר ההורים לבית דיור מוגן, שהרי בצורה כזו "מבזבזים" ההורים חלק מהירושה. אלו הן הסיבות העיקריות לכך שהענף אמנם מתפתח, אבל לא במהירות.

מצד שני, כדאי לזכור שהיזם חיים כצמן, שתמיד יודע להריח הזדמנויות עסקיות טובות, רכשה בשנה האחרונה את השליטה בחברת משכנות כלל, בעלת בתי דיור מוגן בבת ים ובכפ"ס. אם הוא נכנס לענף, לצד יזמים פרטיים כמו אמפל ושלום בלושטיין, זהו אות לכך שבניהול נכון, אפשר להרוויח כסף טוב בתחום נדל"ני זה.

- האם הרשויות עוזרות או מפריעות לפיתוח הענף?

"אין שום עזרה. רק מנסים לפגוע. בעבר, ביקשו לחייב את הדיירים לשלם מע"מ על דמי הפיקדון, והיה דרוש מאבק משפטי לא פשוט כדי להקפיא, לפחות, את הדרישה. הממשלה אינה מסייעת במאום, למרות שהיזמים פותרים למדינה בעיה סוציאלית לא קטנה, ודואגים לדיור הוגן לאלפי משפחות, וכן לאשפוז סיעודי לתשושים ביותר. עכשיו אנחנו עומדים בפני גזירה חדשה - המדינה, שלא עוזרת לענף בשקל אחד, רוצה לפגוע בו על ידי כפיית חוזה אחיד על כל העוסקים בענף".

גלובס: מה הרע בכך?

תמיר: "בדיקות משפטיות שלנו העלו, שבחוזה המוצע יש תנאים מקפחים חמורים. החוזה אוסר על היזמים לדרוש מהדייר או ממשפחתו תשלום נוסף בעד העברתו למחלקה סיעודית, למרות שהדבר כרוך בהוצאות נוספות. היא גם מטילה על היזמים אחריות מוחלטת על כך נזק שנגרם לדיירים מכל סיבה שהיא. בנוסף, מחייב החוק את היזמים להציג בפני רשות שתקבע כל מסמך כספי של הפרויקט. האם היית מעלה על דעתך, שידרשו מסתם אזרח להציג בפני רשות כלשהיא, בכל עת שתרצה בכך, את חשבון הבנק שלו?"