אשטרום מאג"חת את קניון בת-ים וחוצות המפרץ

אשטרום נכסים, זרוע הנכסים המניבים של קבוצת אשטרום, צפויה להנפיק אג"ח לגופים המוסדיים בהיקף של 91.4 מיליון שקל. האג"ח, שדורגו בדירוג A על-ידי מעלות, יגובו בשני נכסים של החברה - בכל מניות חברת אלדר נכסים, שמחזיקה בשרשור ב-50% מקניון בת-ים, וכן בשליש ממניות חברת א.כ.א לפיתוח, שבבעלותה נמצא מרכז חוצות המפרץ בחיפה.

במקביל לדירוג האג"ח, שיונפקו בהקצאה פרטית למוסדיים ולא ירשמו למסחר בבורסה, העניקה מעלות תוקף לדירוג A לאג"ח מסדרה 1 של אשטרום נכסים, שנסחרת בבורסה. מדובר באג"ח סטרייט, שהונפקה בבורסה עוד בשנת 1993, ושצפויה להגיע לפדיון מלא בסוף השנה. האיגרת, בהיקף של 10.8 מיליון שקל, נסחרת כיום בבורסה בתשואה של 7.44% (צמוד למדד).

אשטרום נכסים מייעדת את מלוא תמורת הגיוס בעיקר לצורך החלפת אשראי בנקאי יקר לטווח קצר באשראי ארוך וזול יותר. הריבית שישלמו האיגרות טרם נקבעה, אך נקבע כי הקרן תיפרע ב-8 תשלומים שנתיים לאחר שנתיים של גרייס.

מעלות קבעה לאשטרום שורה של התניות לדירוג האיגרות. בין היתר קובעת מעלות, כי בנוגע להלוואת הבעלים שהעמידה החברה לא.כ.א לפני כחודשים, בהיקף של 21.5 מיליון שקל והלוואה שהעמידה בעבר לחברת קניונים בישראל (שמחזיקה בקניון בת-ים) בהיקף של 1.1 מיליון שקל - כל החזרי ההלוואות שישולמו על ידי שתי החברות הבנות ייעודו לפירעון מוקדם של האג"ח, או, לחלופין, ישועבדו לטובת מחזיקי האיגרות. כלל זה יחול גם על כל הדיבידנדים שישולמו על ידי שתי החברות הבנות לאשטרום, וכן דמי הניהול שיגבו מהן, כשאשטרום מחויבת שלא לשנות את רמת דמי הניהול מרמתם הנוכחית.

אשטרום גם מחויבת שלא למשוך כספים נוספים מהחברות הבנות, בין אם זה בהלוואות או בכל דרך אחרת, ולהצביע נגד כל יוזמה של ייזום או רכישת נכסים על-ידי החברות, שעלולה לפגוע לרעה בשווי הנכסים. במקרה של מכירת הנכסים המגבים את האיגרות, תצטרך החברה את אישור הנאמן למחזיקי האיגרות, ולפעול בצורה שדירוג האיגרות לא ייפגע.

מעלות מרחיבה גם על שני הנכסים שאשטרום מעמידה כבטוחה לאיגרות:

* א.כ.א חוצות המפרץ (33.3%): החברה מוחזקת בחלקים שווים על ידי אשטרום נכסים, כור נכסים, ועופר מרכזי מסחר, של משפחת עופר, שמחזיקה גם בבעלות על מליסרון (שבבעלותה נמצא גם הקריון).

החברה היא בעלת מרכז חוצות המפרץ, שממוקם בצומת וולקן במרכז מפרץ חיפה, ומשמש כמרכז מחסני מכר (סטריפ-מול) מזה כעשור. במתחם מבנים שונים בשטח כולל של 52,500 מ"ר ועתודות מקרקעין בהיקף משמעותי. המתחם נחשב מרכז מסחרי מוביל באיזור חיפה והקריות.

למרות המצב הכלכלי הקשה של השנים האחרונות, שפגע במרבית הקניונים והנדל"ן המסחרי, חוצות המפרץ הצליחה להציג צמיחה עקבית בהכנסותיה משכר דירה - מרמה של 18.7 מיליון שקל ב-1998, לכ-20.5 מיליון שקל ב-2000, 23.2 מיליון שקל אשתקד וצפי ל-27.5 מיליון שקל השנה.

מבחינת הסביבה של המרכז, הוא מצוי בלב אוכלוסיה של 600 אלף נפש (האיזור האורבני השלישי בגודלו בישראל, אחרי גוש דן וירושלים). איזור צומת וולקן היה בעבר איזור תעשייה, וכיום הוא בעיקר איזו מסחר מרכזי, המשרת בעיקר חנויות רשת ובתי עסק, הדורשים שטחי מסחר גדולים יחסית. בין המתחרים של המרכז ניתן למנות את מרכז BIG קרית אתא, מתחם אדמירליטי בצומת קריית חיים והקריון (של מילסרון).

ריבוי המרכזים המסחריים באיזור מביאה לרמת תחרותיות בינונית-גבוהה, והמשך פיתוח האזור כאיזור מסחר בטוח הבינוני-ארוך מחריף את התחרות לרמה גבוהה, ואפילו גבוהה מאוד.

בנוגע למרכז עצמו - במעלות מציינים את הנגישות התחבורתית הגבוהה (מיקומו צמוד לתחנת הרכבת שמשרתת את קו תל אביב-נהריה והקו הפרברי לקריות), את מיקומו הנוח ואת כמות מקומות החניה, שתורמים להגדלת כמות העוברים במקום. המרכז מאופיין בשיעור תפוסה בינוני-גבוה - 89%, כשהשטחים הפנויים נובעים בעיקר מרכישת מבנה ריק בגודל 3,800 מהקו-אופ. השטחים מושכרים על-ידי 70 שוכרים שונים, שחלקם הגדול נחשב לרשתות מובילות, ובראשן רשת מגה של הרבוע הכחול.

החברה מתכננת להגדיל את היקף השטח הבנוי במתחם בעוד 80 אלף מ"ר, שיגדילו את היקף השטח במקום ל-135 אלף מ"ר (לחברה זכויות בנייה להגדלת המתחם אף ל-200 אלף מ"ר).

לסיכום ההתייחסות לחוצות המפרץ, מציינים במעלות לחיוב את איכות חברת הניהול של חוצות המפרץ, ואת מיצובו כמרכז מוביל באיזור חיפה והקריות.

* חברת קניונים בישראל - החברה מוחזקת בחלקים שווים על-ידי שופרסל ואשטרום נכסים (שמחזיקה בו באמצעות חברת אלדר נכסים). החברה היא הבעלים של קניון בת ים, שגודלו 16.5 אלף מ"ר ב-3 מפלסי מסחר, בנוסף למרתף ול-6 קומות חניה. הקניון נחשב, לדברי מעלות, למוביל בבת-ים.

בת-ים נחשבת לאחת הערים הצפופות בישראל, עם 132 אלף תושבים. מסביבה לעיר נמצאות מספר קניונים גדולים, שנחשבים למוצלחים מאוד: קניון חולון, קניון הזהב בראשון לציון והבתימון.

קניון בת ים ממוקם במקום טוב במרכז העיר, ובמקום נוח מאוד מבחינה תחבורתית, כשבתוך 5 שנים מתוכננת להגיע לאיזור גם הרכבת, עם סלילת הקו הפרברי באיזור. הנגישות הגבוהה, התכנון הטוב של הקניון ואיכות הביצוע הגבוהה - כל אלה ממצבים אותו גבוה על ידי מעלות.

נתון בולט נוסף הוא שיעור התפוסה החריג של הקנון - 99%-100%, עם רשימת המתנה של שוכרים חדשים, שמחכים להיכנס לקניון. בקניון 130 חנויות בגדלים שונים, ו-1,300 מקומות חניה - כמעט כפול מהדרישה התקנית.

חברת הניהול של הקניון מקדמת בימים אלה תוכנית לשינוי שטח של עוד 1,600 מ"ר ממרתף הקניון לשטח מסחרי נוסף, שיגדיל את הפידיון הכולל ממנו. בנוסף, בסמוך אליו עומד מבנה בין 2 קומות של השקם, כשביניהם קיים מעבר שכיום חסום על-ידי מחיצה. הנהלת הקניון מנהלת כיום מו"מ kפתיחת שתי הקומות הללו והסרת המחיצה, במהלך שיגדיל את השטח המסחרי הכולל במתחם ויאפשר ניצול יתרונות הגודל הרב של האתר.

מלבד שתי האחזקות הללו, מחזיקה אשטרום נכסים ב-35.6% מחברת אשלד, וב-10% ממניות נצבא החזקות. במעלות מעריכים את מיצובה העסקי של החברה כגבוה ביחס לענף, כשהשתייכותה לקבוצת אשטרום - אחת מ-3 הקבוצות הגדולות בתחום הנדל"ן בישראל (לצד שיכון ובינוי וקבוצת הנדל"ן של אי.די.בי, שכוללת את נכסים ובניין על בנותיה ואת אזורים).

החברה פזורה בין מגוון תחומים - מסחר, משרדים, מבני תעשיה ומלונות, וכן בפריסה גיאוגרפית נרחבת על פני הארץ. שיעור התפוסה הממוצע של נכסיה גבוה - 87% בממוצע, על פני 217.5 אלף מ"ר, כולל חלקה היחסי באשלד. אומנם לחברה כמה שוכרים עיקריים - אמדוקס, אורבוטק וק.ל.א, אך אלו חברות בעלות איתנות גבוהה, שלא מעלה את הסיכון שבתלות החברה בהן.