כאשר השותפים שוב אינם שותפים

משפטי חלוקת מקרקעין מתנהלים בבתי משפט השלום, והעירעורים - במחוזיים. לביהמ"ש העליון מגיעים בנושא זה רק אם ניתנת רשות עירעור, וכידוע, השופטים העליונים לא במיוחד נלהבים לתת רשות כזו - מה שבדרך כלל לא בדיוק מוצא חן בעיני עמיתינו עורכי הדין, וכמדומה כדין. משום כך, מעטים יחסית המקרים שבהם נדרש העליון למשפטי חלוקה.

אם הזכרנו את הבקשה לרשות עירעור - דהיינו עירעור שני על פסק דין של השלום - נעיר, כי השופטים העליונים בפסקיהם בעירעורים הללו או בבקשות רשות העירעור הללו, מזכירים את הרכב העירעורים של המחוזי, ונמנעים מלהזכיר את שמו של שופט השלום שדן בעניין בערכאה הראשונה, וחבל. מעוות זה ראוי לתיקון.

ב- 25.10.98 פסק מישאל חשין (הסכימו עימו תיאודור אור ויוסף גולדברג) ברע"א 1017/97. המבקשים-המערערים היו יצחק רידלביץ ומנוחה חידקל (עורכי הדין יצחק גולדשטיין, עמוס לוזון ודורון עצמון) והמשיבים: יצחק ומישל מודעי (עו"ד אבי גביש).

כמה מילים על הרקע העובדתי, שהרי הוא אופייני למדי בנכסים לא מעטים בתל-אביב: ברחוב מוהליבר 45 בתל-אביב עומד בית בן שלוש קומות. בקומת הקרקע שתי חנויות ודירה; בקומה הראשונה שתי דירות; בקומה השנייה שתי דירות שהפכו דירה אחת ועליה גג. רידלביץ הם הבעלים של 16/96 חלקים. המשיבים, מודעי, הם בעלים של 80/96 חלקים של הבית. רידלביץ ומודעי הם, איפוא, בעלים במשותף של הבניין כולו; וכלשון סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, "בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים, ואין לשום שותף חלק מסויים בהם".

רידלביץ מחזיקים בדירה אחת המצוייה בקומה הראשונה; מודעי מחזיקים בדירה שבקומה השנייה באורח בלבדי, וכן מחזיקים הם בשאר יחידות הנכס המושכרות לדיירים מוגנים; ולהם זכויות בנייה בגג.

מצב הבניין אינו בכי טוב וטעון הוא שיפוץ. מינהל ההנדסה של העירייה דרש זאת מהבעלים, אולם השיפוצים לא בוצעו. מודעי הגישו תביעה לפרוק שיתוף וביקשו מכירת הנכס למרבה במחיר. השלום החליט, כי הפירוק ייעשה על דרך רישום כבית משותף. המחוזי, בערכאת עירעור, החליט להעמיד את החלקה למכירה פומבית. העליון ביטל את החלטת המחוזי והחזיר על כנו את פסק הדין של השלום.

הסעיפים הבאים בחוק המקרקעין נוגעים לעניין:

"הזכות לתבוע פירוק השיתוף. 37 (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.

"פירוק דרך חלוקה. 39 (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה, יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

"(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין.

"פירוק דרך מכירה. 40 (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".

"פירוק דרך הפיכה לבית משותף. 42 (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת על המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

"(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין".

ביהמ"ש העליון פסק, כי עקרונות היסוד הקובעים בפירוקו של שיתוף הם אלה: עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף (סעיף 37(א) לחוק). עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף (סעיף 37(ב) לחוק). ככל הנראה, כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות, כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנה של דוקטרינת תום הלב.

יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים, מבקש החוק להקל ככל הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש זאת: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו (ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' אנגלנדר, פ"ד כ"ז (1) 334, 336; ע"א 540/75 דגני נ' פניג, פ"ד ל"א (2) 637). בהעדר הסכם מראש על שותפות לתקופה קצובה (כהוראת סעיף 37(ב) לחוק), שותפות במקרקעין כמוה כשותפות "מיום ליום", ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא, כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה - או אף שותפים המתקשים להגיע להבנה זה עם זה - ובהעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות.

לעת חיי השותפות, ישלוט העקרון הדמוקרטי של שלטון הרוב באשר לניהולם של הנכסים המשותפים והשימוש בהם. וכלשון סעיף 30(א) לחוק המקרקעין: "בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם". כך לעת חיי השותפות במקרקעין; לא כן בפירוק שותפות: כאן לא תשרור דמוקרטיה, והמיעוט יכול וזכאי לכפות את דעתו על הרוב.

עקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהעדר הסכמה בין השותפים), ולפיו יש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק); ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין. כהוראת סעיף 39(ב) לחוק, על פי הצורך והעניין, רשאי בית המשפט לקבוע "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה.

עקרון שלישי (חריג לעקרון השני) בא בסעיף 40(א) לחוק, ולפיו לא יורה בית המשפט על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (הדבר מובן מאליו), וכן לא יורה בית המשפט על חלוקה בעין, אם נוכח לדעת "כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם". במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה המחיר.

גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למקצתם, בכל זאת שומה עליו, על בית המשפט, להורות על חלוקה בעין. רק אם ההפסד יהיה הפסד ניכר, כי אז יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפידיון.

עקרון רביעי הוא זה הקבוע בסעיף 42 לחוק: במקום בו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

ולבסוף: מתוך שהפרימאט הוא בחלוקת מקרקעין בעין, הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלקה בעין, עליו נטל השיכנוע. ובלשונו של השופט חיים כהן בפרשת רוטשילד נ' פרנק (ע"א 587/78, פ"ד לג(3)33, 35): "הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף מקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל.

"הפיכתו של נכס בית לבית משותף דומה לחלוקתו בעין, כי לפי סעיף 54 של החוק, דירה בבית משותף היא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעיסקאות. משום כך, בדרך כלל יש להעדיף את הדרך של הפיכת נכס בית לבית משותף על פני מכירתו".

ההנחה של חלוקה בעין הוא כה חזק וכה אמיץ, עד שבכוחו להדביר כל שיקולים שכנגד, אלא אם יימצא לו, לבית המשפט, כי בנסיבותיו של עניין פלוני עשיית צדק לאחד מן הבעלים המשותפים תובעת אחרת. הנחת המוצא היא, כי פירוק שותפות בבית ייעשה על דרך רישומו כבית משותף והקצאת דירות לשותפים.

אלה עיקרי פסיקתו של חשין, אך חוות דעתו נוגעת ומתייחסת לסוגיות נוספות העשויות להתעורר במקרה של משפט חלוקה, כגון מה בין "הפסד ניכר" לבין "הפסד", על מי נטל ההוכחה ועוד כיוצא באלה.

(כל הזכויות שמורות לחברת רת"ק בע"מ, פקס: 03-7523311)