אין צורך בשאלות הבהרה

תיקון שבוצע בתקנות סדרי הדין שבוועדות הערר לפני כשנה, הוסדר מעמדו של השמאי המכריע הממונה על-ידי ועדות הערר בסוגיות של ירידת ערך. תחת צירופו של השמאי כמשיב לערר בנושא שומתו, נקבעו חלופות של זימון השמאי למתן מענה לשאלות ו/או העברת שאלות הבהרה לשמאי המכריע, הכל בכפוף לאישורו של יו"ר הוועדה. התיקון המתואר יצר את הסימטריה המתבקשת למבנים משפטיים אחרים במובן זה, שהערכאה הראשונה אינה נדרשת להגן על עמדתה בפני ערכאת הערעור, לפחות לא בהיבט הפורמלי - כמשיבה.

המשטר החדש מקים שיקול דעת רחב ובלעדי ליושבי ראש ועדות הערר; ברצותם יתירו לצדדים להרחיב את היריעה, וברצותם יסרבו לעשות כן. בסיס ההחלטה ממוקד בהשקפת עולמו של יושב הראש לעניין מעמדו של השמאי המכריע: אלו שרואים בשמאי כבורר יעדיפו את סופיות החלטתו, ואלו שרואים בו כמומחה הממונה על-ידי הוועדה יאפשרו לצדדים להציג את השגותיהם להחלטתו של השמאי המכריע.

פסק הדין שניתן על-ידי השופטת וסרקרוג לאחרונה (עמ"נ 418/04, ביהמ"ש לעניינים מנהליים בחיפה) מנסה, וניתן לומר אף מצליח, להתוות את העקרונות לקביעת היקף ההתערבות הראויה בהחלטת השמאי המכריע.

סיפור המעשה כולל תביעה לירידת ערך עקב אישור תוכנית. התביעה נתגלגלה לפתחה של ועדת הערר המחוזית, לאחר שנדחתה על-ידי הוועדה המקומית. לאור המחלוקות שבין הצדדים באשר לשיעורה של ירידת הערך, מונה השמאי פנחס שפירא על-ידי ועדת הערר לשמש כשמאי מכריע.

כפי שעולה מפסק הדין קיים השמאי המכריע את ההליך המתבקש לקביעת החלטתו, ובכלל זה שמיעת טענות ב"כ הצדדים והשמאים מטעמם, ובסופו של יום קבע את החלטתו.

הוועדה המקומית, שמיאנה להשלים עם ההחלטה, פנתה ליו"ר ועדת הערר בבקשה, כי יורה לשמאי להשיב על שאלות הבהרה, בקשה אשר סורבה והביאה לפתיחת ההליך דנן.

בין הנמקותיה לדחיית הבקשה ציינה ועדת הערר, כי התיקון המתיר הגשת שאלות הבהרה אינו משווה את מעמד השמאי המכריע למעמד של עד מומחה הממונה על-ידי בית המשפט, וכיוון שכך, הרי הוא במעמד של בורר, כשהעילות לתקיפת החלטתו מצומצמות הן. למעלה מכך, קבעה ועדת הערר, כי אפילו היה מקום לקביעת מעמד שונה לשמאי המכריע, שיקול דעתו עדיף ככל שהדבר נוגע לתחום המקצועי.

בעתירתה ביקשה הוועדה המקומית להשיג על קביעות אלו של ועדת הערר, ולאפשר לה להגיש שאלות הבהרה המתבקשות, לגישתה, על מנת ללמוד מחוות הדעת אילו מטיעוני הצדדים נתקבלו ואילו נדחו, כמו מהם השיקולים שהנחו את השמאי בהכרעתו.

בפסק הדין נקבע, כי במחלוקת שאינה נוגעת לעצם זכות הפיצוי, כי אם לשיעורו, הכרעת השמאי היא עובדתית ונובעת מהמומחיות הנתונה לו. בנסיבות אלו, הביקורת השיפוטית יכולה לנוע סביב אופן קבלת ההחלטה, קרי מידת פירוט התשתית העובדתית, מילוי חובת השימוע, עיון במסמכים השונים והגשת חוות דעת מנומקת התואמת את כללי האתיקה. היעדר הכימות של הנתונים השונים - אין בו כדי לפגוע בתוקפה של חוות הדעת.

מדד נוסף שנקבע בפסק הדין הוא, האם התשובות לשאלות שמבקש בעל דין להציג, הן אכן תשובות לגבי מידע חסר שאינו עולה מחוות הדעת, וכן באם השאלות נוסחו באופן שהתשובות שיינתנו יהיה בהן כדי לשנות מהותית את ממצאי חוות הדעת. מאחר ובמקרה הנתון הוועדה לא הצביעה על כל פגם שנפל בדרך קבלת ההחלטה על-ידי השמאי המכריע, לרבות פגם בתוכנה של חוות הדעת, אין להתיר את הצגת שאלות ההבהרה.

בית המשפט בחן את שאלות ההבהרה המתבקשות וקבע, כי המדובר בשאלות כלליות, שכל מטרתן לנסות לאתר כשלים אפשריים. שאלה בנוסח "הסבר ונמק שיקוליך" אינה ראויה להצגה בפני מומחה, ועל אחת כמה וכמה בפני שמאי מכריע, קובע פסק הדין.

פסק הדין מנחה לכיוונים הרצויים במסגרת שאלות הבהרה ראויות; הצגת עובדות אחרות, אסכולות שמאיות הסותרות את אלו שננקטו על-ידי השמאי המכריע ושיש בהן להביא לתוצאה שונה באופן מהותי, או להצביע על היותה של חוות הדעת בלתי מבוססת, מידע מקצועי וספרות מקצועית רלוונטיים המצויים בעל דין - כל אלו יכולים לשמש כמצע לשאלת הבהרה.

באשר לסיווג החלטת השמאי המכריע נקבע, כי השמאי אינו מגיש חוות דעת נוספת, כי אם החלטה מקצועית, שתכליתה להכריע במחלוקת שבין הצדדים, כשדרך קבלתה תהיה תוך שמירה על עקרונות המנהל התקין.

הוראות חוק הבוררות חלות על ההליכים בפני השמאי המכריע, להבדיל ממעמדו של השמאי עצמו ו/או הכרעתו. לפיכך נקבע, כי עילות הביטול אינן מצומצמות לאלו הקבועות בחוק הבוררות. הסמכות להכריע בתביעה נותרת בידי ועדת הערר, בין אם השמאי מונה בהסכמת הצדדים ובין אם על-ידי ועדת הערר.

מעמד השמאי מוגדר בפסק הדין כמומחה מכריע הממונה מטעם בית המשפט או מטעמה של ועדת הערר, כשהגוף הממנה הוא המחליט באם לאשר את החלטת השמאי המכריע ואם יש לקבל או לדחות את הערר בכללותו.

מאחר והשמאי מונה מלכתחילה לצורך מתן הכרעה בתחום מומחיותו, ההיגיון והסבירות מחייבים, שבהיעדר פגם או דופי חמור בשיקול הדעת ו/או בדרך קבלת ההחלטה, לא תהיה התערבות בהחלטת השמאי.

כבונוס, כולל פסק הדין באמרת אגב פרשנות להיתר שניתן בס' 198 ל"שמאי שמונה" לקבלת נתוני עסקאות מרשויות המיסים; דעה אחת היא, כי המדובר בשמאי שמונה כשמאי מכריע ואין בלתו, גישה אחרת גורסת כי המדובר בכל שמאי, בין שמונה על-ידי צד ובין שמונה כשמאי מכריע.

פסק הדין מפנה להוראת הטקסט המסמיך "שמאי שמונה" וקובע, "בין שמאי סתם ובין שמאי מכריע", לאמור מעתה - אף שמאי מהצדדים להליך מוסמכים לקבלת הנתונים.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.