ניהלת מו"מ שלא בתום לב והתחמקת מהשלמת העיסקה? תשלם

האחד, בסעיף 12 לחוק החוזים, קובע: "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. צד שלא נהג בדרך מקובלת ובתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), יחולו בשינויים המחויבים". השני בסעיף 39, הקובע: "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".

מן האמור לעיל עולה, כי יש אבחנה לגבי תום הלב לפני חתימת החוזה, קרי, מאז הגישושים הראשונים מצד המוכר ו/או הקונה ועד החתימה, לבין תום הלב לגבי התקופה מרגע החתימה ועד לסיום העיסקה. בתי המשפט מוצפים בתיקים ותביעות על אכיפה ו/או ביטול של הסכמים, ואין לך תביעה שאחד מהסעיפים האמורים לעיל לא מהווה את אחת מעילות התביעה, ולעיתים קרובות גם שניהם יחדיו.

עניין תום הלב נקבע ביחס להתנהגות בפועל של הצדדים, ועד כמה התנהגותם חרגה מסטנדרט של האדם הסביר, הפועל מתוך גילוי לב נאות. לאחרונה נדרש בית משפט השלום בתל-אביב לסוגיה זו, בהיבט של תום לב במו"מ לקראת חתימת הסכם שלא נחתם, ובחן את התנהגותו של בעל הקרקע, אשר, לאחר מו"מ ארוך, שכלל מספר רב של טיוטות חוזה, פרש מהמו"מ בטענה כי הוא לא מסכים לעיסקה.

המקרה היה בעניין ת.א 116232/01 ס.א.מ שירותי בריאות וסיעוד בע"מ ואח' נ' ריעני חיים, שנדון בפני השופטת שושנה אלמגור. בעניין ריעני, הנתבע הינו חוכר של מגרש בשטח 1.7 דונם בעיר יהוד. התובעים הינם חברה העוסקת בהפעלת בתי אבות. בשנת 1997 התובעת החלה לחפש מגרש מתאים לצרכיה להקמת בית אבות סעודי, והמו"מ בין הצדדים הבשיל לכדי משלוח של טיוטות רבות עד 1999. בין לבין הוכן גם חוזה שכירות, באשר מבנה העיסקה היה כך, שהנתבע היה אמור לבנות את המבנה של בית האבות, והתובעת היתה אמורה לשכור מהנתבע את המבנה לעשר שנים, עם אופציה לעשר שנים נוספות.

התובעת החלה גם להיעזר באנשי מקצוע כגון אדריכל, ולתכנן את המקום.

דא עקא, כי לקראת סוף שנת 1999, הנתבע בא בהצעה להקים את הפרויקט על דרך של עיסקה משולשת עם יזם נוסף, וביצוע עיסקת קומבינציה עימו.

התובעת הסכימה לאמור לעיל, וכך החל מו"מ משולש בין כל המעורבים, שגם כן כלל טיוטת חוזים למיניהם, לרבות חוזה שכירות.

לאחר שנה וחצי של מו"מ וקבלת חוות דעת מקצועית, שאישרה שאכן העיסקה הוגנת, לפתע הנתבע ביקש להגדיל את האחוזים שלו בפרויקט. לאחר מספר חודשים, לקראת סוף שנת 2000, הנתבע ביקש, כי היזם שיבצע את עיסקת הקומבינציה יוחלף לאחר, וגם לתנאי זה הסכימה התובעת. אך לאחר תקופה קצרה גם זה לא סיפק את הנתבע, שהודיע על סיום המו"מ בשל העובדה, כי אשתו של הנתבע לא מסכימה לעיסקה כלל וכלל.

התובעת לא ישבה בחיבוק ידיים, והגישה תביעה דנן לקבלת פיצויים בגין כל הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהמו"מ הארוך והמייגע, לרבות שכ"ט לאנשי מקצוע למיניהם.

השופטת אלמגור, בקבלה את התביעה, קובעת בין היתר: "החובה לנהוג ביושר והגינות במהלך המשא ומתן לקראת כריתת חוזה ולאחר כריתתו כוללת, בין היתר, את החובה להתחשב בציפיות הסבירות של הצד שכנגד, ומבלי לפגוע בזכותו של כל אחד מהצדדים לדאוג ולהבטיח את האינטרסים שלו עצמו. שני הצדדים מחויבים לפעול באופן הוגן ונאמן להגשמת מטרתה המשותפת של העיסקה עליה הם נושאים ונותנים".

השופטת אלמגור לא מצאה בתשובות של הנתבע תשובות מספקות למצב שנוצר, ואף לא קבלה את "התרוץ המוזר", כלשון השופטת אלמגור, על שאשתו של הנתבע התנגדה לעיסקה.

השופטת אלמגור קבעה, כי מבנה העיסקה לפרטי פרטיה היו מסוכמים וברורים. התובעת פעלה להשגת תוכניות בנייה דרך אדריכל, ואף מצאו בנק שיהיה מוכן לממן את הפרויקט. כלומר, כל המרכיבים החיוניים של הפרויקט היו ברורים, ורק דרישות בלתי פוסקות והתחמקות בלתי הגיונית של הנתבע מנעה את קיום העיסקה.

השופטת אלמגור, תוך הסתמכות על ספרה של פרופ' גבריאלה שלו: דיני חוזים, עמ' 51, קובעת, כי התנהגות זו של הנתבע היא "בניגוד לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". דרך מקובלת משמע: כאשר נבחנים היבטי המיסוי בעיסקת קומבינציה, ובין היתר מהם המיסים המוטלים על המוכר, לא יתכן לבוא בסופו של תהליך המשא ומתן בדרישות המחזירות את הצדדים לנקודת האפס, כאילו לא נשאו ונתנו וכאילו לא פעלו בהתאם להסכמות שהושגו עד לנקודת הסיום.

לבסוף, השופטת אלמגור חייבה את הנתבע בתשלומים ששילם התובע לאדריכל, וכך בגין ביטול זמן מנהלי התובעת על-פי יחס מסוים למשכורתם. לסיכום, הנתבע חויב בתשלום של מאות אלפי שקלים בשל התנהגות שאינה בתום לב במו"מ.

בטוחני כי שורות אלו מזכירות לרבים וטובים מקרים בהם היו מעורבים במו"מ, אשר התפוצץ בשל סיבות בלתי הגיוניות. פסק דין זה ממחיש את חשיבות הגילוי הנאות ותום הלב, אשר בתי המשפט מייחסים לסוגיה, גם אם החוזה לא נחתם.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין.