נמל יפו: מיליון שקל של נדל"ן על כל שנת היסטוריה

בעקבות דבריו במוסף זה של ראש העיר ת"א, רון חולדאי, "נמל יפו ישוקם וישומר" (גלובס נדל"ן 8-9/5/05), מצאתי עצמי עם "סימנים כחולים", שכן נאלצתי לצבוט ולסטור לעצמי פעמיים. האומנם מדובר באותה תוכנית ובאותו נמל? אין זה יאה לכתוב ואפילו לחשוב, כי ראש העיר הנכבד טועה ומטעה בגדול, לפיכך נתייחס לדבריו כאל "תינוק שנישבה" ע"י מפקידיו.

תב"ע 2378/א', להלן: "תב"ע הנמל", נחתמה ע"י מתכנניה ב-1982 ואושרה ע"י הוועדה המקומית ב-1986. מאותה עת עודכנה התב"ע אין ספור פעמים ע"י הוועדה המחוזית, ואושרה להפקדה ביולי 1997. התב"ע נמצאת על סף אישור.

ראשית, מצוות חכמים מלומדה, ננתח את התב"ע ונרקום לה עור וגידים, כך שהציבור יבין במה דברים אמורים.

א. מגרש 31, 32 - המדובר בשני מחסנים, בואכה מהכניסה הדרומית, צפונה. בתכנון החדש שני מבנים המיועדים למגורים בגובה 7 קומות, 92 דירות בשטח 9,230 מ"ר, שטחי מסחר בשטח 1,540 מ"ר, וחניון בשטח 22,200 מ"ר!

ב. מגרש 21, 41 - שני המחסנים מצפון ומדרום לבית המכס הדרומי, כולל בית המכס. בתכנון החדש, מבנים בגובה 6 קומות עם שטחי מסחר בשטח 16,600 מ"ר (ולא 7,600 כפי שצוין בתב"ע בטעות), ובניית בתי מלון בשטח 4,100 מ"ר.

ג. מגרש 51 - מחסנים ושטחים פתוחים לאורך רחוב הנמל ועד לסוף הנמל דרומה. מתוכננים בתי מלון בגובה 6 קומות בשטח של 27 אלף מ"ר, מסחר בשטח 2,000 מ"ר וחניון בשטח 20 אלף מ"ר.

ד. מגרש 11, 12, 42 - רציף הדייגים ומבנה בית המכס הצפוני (הכניסה הצפונית לנמל) וכן מחסן 3. מתוכננים שטחים למספנה: 6,500 מ"ר, מסחר בשטח 1,500 מ"ר, שימוש ציבורי: 500 מ"ר. באזור זה מתוכנן ייבוש שטחי ים.

מן המקובץ עולה התמונה העגומה הבאה: עדר פילים נכנס לחנות חרסינה, בריצה. הנמל ייסגר לתקופה של חמש עד עשר שנים לצורכי בנייה. כשהנמל ייפתח מחדש, לא תיוותר בו אבן על אבן מהנמל המוכר לנו כיום.

מסחר: סה"כ שטחי המסחר יעמוד על 21 אלף מ"ר. הייעוד המותר עפ"י התב"ע: בתי קפה, מסעדות, פאבים, מועדונים, דיסקוטקים, בנקים, סניפי דואר וחנויות מתמהיל הקניונים. המראה הכללי יהיה שילוב של המרינה בהרצליה עם קורטוב מנמל ת"א, המחודש. ה"אייסים", "סופרפארמים" והסטקיות ישלטו בכיפה, ב"קניון הנמל" המתוכנן.

בתי מלון: מרבית שטח הנמל מיועד לבניית בתי מלון, וליתר דיוק 31 אלף מ"ר של בתי מלון. מוזר, מי צריך כל כך הרבה בתי מלון כשתיירות אין ובתי המלון נאנקים תחת תפוסה חלקית בלבד?

"כמה שאתה תמים", יגיבו הציניים שבינינו. הרי אלו מלונות מסוג "הישראבלוף": קוראים להם מלון, ואח"כ הופכים אותם ל"מלון דירות", כלומר דירות מגורים לאלפיון העליון. רגע, בג"ץ לא אסר את זה לאחרונה, במרינה בהרצליה ובמקומות נוספים? בטח שאסר, אבל תב"ע נמל יפו נעשתה ב-1982 ומאין למתכננים, כי בג"ץ יאסור על קומבינות כגון דא 25 שנה לאחר מכן? היעלה על הדעת, שנתחיל את כל התכנון מחדש?

מגורים: 92 דירות מגורים בשטח 9,000 מ"ר. רגע, רגע, רגע: לא התקבל לאחרונה חוק החופים, האוסר על בנייה למגורים בקרבה לים? האם נמל יפו אינו אזור בייעוד ציבורי, כמו כל חוף ים אחר? האם לא מדובר באתר עתיקות בן 4,000 שנה? "התמימות תאכל אותך", יפטירו שוב הציניקנים, "תבדוק האם יש לבעלי החלקות קשרים מיוחדים". "לא יתכן", אני עונה, "השחיתות לא פשה עד כדי כך. זו אלת המזל שהאירה להם פנים. אך מקרי הוא, שבעלי חלקות 31, 32 התעשרו מהתב"ע ב-50 מיליון דולר" (מחיר דירת מגורים בנמל צפוי להיות כ-7,000 דולר למ"ר, בניכוי 2,000 דולר למ"ר עלויות הבנייה נותר רווח של 5,000 דולר למ"ר, במכפלה של 9,230 מ"ר מגיעים ל-45 מיליון דולר. על כך יש להוסיף 1,500 מ"ר מסחר וחניות, והגענו ל-50 מיליון דולר רווח, לא כולל מע"מ, ואגב פטור מהיטלי השבחה).

חניונים: תב"ע הנמל מתכננת חניונים בשטח עצום של 42 אלף מ"ר, דהיינו כ-1,500 כלי רכב בתוך הנמל עצמו, שלא לדבר על אלפי כלי הרכב שיחנו תחת כל עץ רענן ברחובות הפסטורליים הסמוכים. ליבי ליבי עם תושבי עג'מי ויפו העתיקה. עג'מי, למי שלא יודע, הוא המצוק המשקיף לנמל. מדובר באחד האזורים היפים והיקרים ביותר בישראל. הווילות של עג'מי המשקיפות לים ולנמל הינם הבתים המדהימים ביותר, שנבנו ע"י האפנדים העשירים של יפו במאה שעברה. האדריכלות הייחודית, על-פי מיטב מסורת הבנייה הערבית, כמו הנוף לים, משכו כאבן שואבת אמנים ואנשי בוהמה בשנות ה-60 ומיליונרים בפועל בשנות ה-80. כדי לסבר את האוזן, ביפו העתיקה ובעג'מי נמכרו דירות בשנות ה-90 ב-10,000 דולר למ"ר (ראו הפרויקטים של פיבקו וקסטיאל).

תושבי עג'מי ויפו העתיקה, מומלץ לכם להתחיל לארוז מזוודות. גן העדן שלכם עומד להפוך לגיהינום. עשרות אלפי בליינים תוססים צפויים להגיע מדי ערב וסופי שבוע לחגוג ברוב עם, בדיסקוטקים, במסעדות ובבתי הקפה. לקינוח ניתן יהיה לרכוש טיטולים ומוצרי חשמל ב"קניון הנמל המחודש".

אני רואה בעיני רוחי תור של 1,500 כלי רכב עצבניים, עומדים בתור לבדיקת הביטחון. המסיבות צפויות להתחיל כבר בפקק האין סופי. מוזיקת טרנס ואסיד מחרישות אוזניים, בליווי סימפונייטה לכלי קשת וצופרים יהיו ניגוני השבת לכם, תושבי עג'מי ויפו.

דייגים - הו דייגי יפו היקרים, מה הבטיחו לכם כדי להפסיק את המאבק בתב"ע הנמל? אל לכם להיות תמימים. יאכטות ומפרשיות יתפשו את מקום סירות הדייג "הרעועות והמסריחות". לנמל יקראו "מרינה", אח"כ יקרעו לכם את הצורה, בדמי עגינה של יאכטות. מומלץ וכדאי להתחיל להתרגל לאכול טונה מקופסאות שימורים.

יבוש הים - זה דבר מופלא. ארבעת אלפים שנה עומד לו נמל בשקט, ודווקא בדור זה צריך להזיז אותו. נייבש קצת, נזיז קצת, והכל יהיה בסדר.

ועתה, אחרי שיצאנו ידי חובתנו בתיאור תב"ע הנמל, נעבור לציטטות נבחרות של ראש העיר, במאמרו.

א. "החשש הגדול מבחינת העירייה היה כי המקום יהפוך לעוד קניון". נכון - החשש פג.

ב. "התוכנית נעשתה תוך שמירה על אופיו הייחודי של נמל היסטורי בן למעלה מארבעת אלפים שנה" - נכון מאוד, מזה ארבעת אלפים שנה שבנמל יפו שלושים אלף מ"ר בתי מלון, ארבעים ושניים אלף מ"ר חניונים, עשרים ואחד אלף מ"ר מסחר, ותשעת אלפים מ"ר מגורים.

ג. "שטח הנמל ההיסטורי ישומר והמחסנים ישוקמו ולא יהרסו" - נכון אף נכון. מחסן מס' 3 מיועד למעגנה. מחסן, מחסנים, מה זה משנה? במילה "ישומר" הכוונה לקופסת השימורים שיאכלו הדייגים, ולא לשימור.

ד. "הבעלות על הנכסים תישאר בידי הציבור, ולא תועבר לידי אינטרסנטים ונדל"ניסטים" - מה, 50 מיליון דולר רווח במגרש 31, 32 זה נדל"ניסטים? מה, 30 אלף מ"ר בתי מלון ייבנו וינוהלו ע"י העירייה? מה, 42 אלף מ"ר חניה ייבנו וינוהלו ע"י העירייה, ורווחיהם ייכנסו לקופת העירייה? מה, גרוס לא ינהל איזה חניון או שניים? מה, 20 אלף מ"ר מסחר ייבנו וינוהלו ע"י יצחק ממחלקת המים וחמדה ממחלקת התה, וכל הכסף, עד הגרוש האחרון, ישר יגיע לקופת העירייה?

יחד עם זאת, מצאתי במכתבו של כבוד ראש העיר הנכבד משפט מפתח אחד שניתן להסכים עימו: "העירייה תרוויח גרוש וחצי מפיתוח הנמל". צודק גם צודק. כבוד ראש העיר, אנא ממך, "הצילו".

משרד חפש-פרנקו מתמחה במקרקעין, תכנון ובנייה.