רישום מקרקעין וחברה משכנת - האגדות והסכנות

הרישום בטאבו הינו חיוני מבחינה משפטית ומבחינת דיני הקניין. כל עוד לא נרשמה הדירה (או החנות) בטאבו על שם הרוכש, אין לו זכות קניינית בה, אלא אך ורק זכות חוזית כלפי מי שמכר לו את הדירה. כל עוד לא נרשמה הדירה - לא נרשמת גם המשכנתא הבאה להבטיח את ההלוואה שנטל הרוכש לרכישת הדירה. כך, מאות אלפי הלוואות שאמורות להיות מובטחות במשכנתא אינן כאלה.

המשכנתא, שהיא שעבוד של הנכס, אינה קיימת, והבנקים אינם מוגנים. כל אשר יש לבנק זו התחייבות לתשלום, שערכה המשפטי אינו עולה על התחייבות בעל הדירה לבעל המכולת. נושא זה עולה מעת לעת ובחריפות גדלה והולכת, אולם פתרון אין. ועדות שונות מונו לטפל בנושא, מינהל מקרקעי ישראל הוציא מכרזים לגופים שינהלו את הרישום, מבצעים נעשים, אך תוספת הדירות השנתית למלאי האמור היא גבוהה מכמות הדירות שנרשמות בטאבו.

במדינתנו, מדינת ה"כאילו", נולד המושג "חברה משכנת". מונח זה הינו אגדה בלשון העם. אין לחברה משכנת ביסוס בחקיקה כלשהי. המונח בא לתאר את אותן חברות, בעיקר חברות ציבוריות, המנהלות רישום בצורות שונות של זכויות הרוכשים שרכשו מהן את הדירות, אך טרם נרשמו בטאבו.

חברות משכנות אינן מנהלות כל מרשם או ספרי זכויות. זו אגדה מבחינה משפטית. כאשר מי שרכש דירה מחברה משכנת מוכר אותה, ביצוע ההעברה בחברה הנ"ל מתבצע לפי חוק המחאת חיובים. בעצם, המוכר מעביר לקונה זכויות חוזיות, הנחשבות כמטלטלין ולא זכויות במקרקעין. מקור החובה של החברות הנ"ל לבצע רישומים היא בהסכם המכר בינן לבין הרוכש הראשון.

התוקף המשפטי של העברת הזכויות בחברה המשכנת, לכאורה, הוא בהתחייבות של החברה לרשום בעתיד את הנכס על שם הקונה. אין בכך כל הגנה על זכויות הרוכשים מבחינה קניינית, או זכויות הבנקים מבחינת הבטוחה שבידם להבטחת המשכנתא.

בעיית אי הרישום בטאבו פוגמת בזכות הבעלות או החכירה של חלק ניכר מאזרחי המדינה, וחושפת את הבנקים לחוסר בבטוחות בהיקף של מיליארדי שקלים. ביום 19.6.05 אישרה הממשלה את דו"ח ועדת גדיש לעניין מינהל מקרקעי ישראל. בין יתר ההמלצות שאושרו - מאמץ לביצוע רישום בטאבו של מאות אלפי יחידות דיור שטרם נרשמו. החלטות כאלו כבר היו בעבר, והן מס שפתיים למצב שאינו פתיר ללא שינוי דרך מחשבתית ומשפטית.

כיצד ניתן לפתור את העניין? הרישום בטאבו מתבצע בשלושה שלבים עיקריים: בשלב ראשון - מתבצעת פרצלציה של השטח. זהו השלב המקצועי, המסובך והאיטי, הבא לקבוע את גבולות החלקות ואת חלוקת השטח בין הבעלים הפרטיים, הרשויות המקומיות, זכויות המעבר, כבישים וכיו"ב. זהו השלב ש"תוקע" את כל התהליך בהיותו טיפול רב שנים בגופים רבים והדורש מדידות, אישורי מדידות ובדיקות;

השלב השני - הוא רישום הבית המשותף, המתבצע לאחר שנקבעה חלקה ספציפית בפרצלציה; והשלב השלישי ואחרון הוא רישום זכויות וחובות המשתכן בדירה הספציפית שנוצרה מרישום הבית המשותף. דהיינו - רישום זכותו של הקונה בדירה ורישום המשכנתאות לטובת הבנקים.

אין כל בעיה טכנית ברישום הבית המשותף או זכויות וחובות המשתכנים. הבעיה היא רק בעיה של תוספת כח אדם בטאבו. צוואר הבקבוק הוא הפרצלציה. לא ניתן יהיה לקדם בצורה משמעותית את רישום המקרקעין אלא אם כן ישונו העקרונות המשפטיים וחוקים הנוגעים לרישום. אין חשיבות רבה בחיי היום יום לגבולות המדויקים של החלקה. גבולות החלקה קיימים בשטח. הבניינים בנויים. מן הראוי לתקן את החוק בצורה מהותית ולהפריד בין שלושת השלבים. בית משותף ירשם על מגרש זמני לפי תוכנית בניין עיר, לפי הגבולות הקיימים בשטח. הבית המשותף יאפשר רישום דירות ורישום זכויות הרוכשים בדירות. במקביל - אנשי המקצוע ימשיכו את המדידות והפרצלציות. כאשר תושלם המדידה, יותאם המגרש, עליו נרשם הבית המשותף, לחלקה שתיווצר בפרצלציה.

אין להמשיך במצב שבו מאות אלפי דירות לא נרשמות בגלל העיכובים בפרצלציה. יש לשנות את התפיסה המשפטית והמינהלית לעניין באמצעות חקיקה לדרך מהירה וחדשה, כדי לפתור את הבעיה שהיא בעייתם של רבים בציבור.

הכותב הוא ממשרד עו"ד באום הנגבי ושות', מומחה בתחומי בנייה, ייזום, תכנון עיר ומקרקעין.