כפר מל"ל: לא צפו את ההפשרה

סוגית ההורשה בנחלות סבוכה ומורכבת ביותר. כידוע, נחלה (או משק חקלאי) במושבים הינה חטיבת קרקע, אשר כוללת בדרך כלל שלוש חלקות אדמה: חלקה ראשונה הינה החלקה בשטח כשני דונם בד"כ, בה מצוי ביתו של בעל המשק, מה שמכונה "חלקה א". על מגרש זה ניתן לבנות שלוש יחידות מגורים: זו של ההורים (160 מ"ר), זו של הילדים (160 מ"ר) ויחידה קטנה יותר צמודה (55 מ"ר). בסה"כ מדובר בזכויות בנייה של 375 מ"ר.

בנוסף, יש לבעל המשק זכויות בחלקה נוספת וגדולה יותר, של עד 10 דונם ולעיתים יותר, שהינה חלקה ב' ומיועדת לעיבוד חקלאי. לבעלי המשקים זכויות גם בחלקה נוספת, שהינה החלקה המשותפת לכל בעלי הנחלות במושב והמעובדות על ידם במשותף, הקרויה בדרך כלל חלקה ג'.

ההפשרות שנעשו במושבים במקרקעין בשנות ה-90 הראשונות התייחסו בעיקר לחלקה המשותפת של כל בעלי הנחלות, ועל פיהן, בעת ההפשרה כל בעל נחלה קיבל זכויות ו/או פיצויים בעקבות שינוי הייעוד שנעשו בדרך כלל על בסיס החלטות 727, 717 ו-737 של מינהל מקרקעי ישראל, שכידוע בוטלו לאחר מכן בבג"ץ הקשת המזרחית הדמוקרטית.

לאחרונה בית המשפט העליון נדרש לסוגיה של הזכות, ו/או יותר נכון ויתור על זכות, בחלקה המשותפת. העניין היה בע.א 6253/03, כפר מל"ל מושב עובדים להתיישבות חקלאית נ' שרה הרמן ומירה גולדברג, אשר נידון בפני השופטים א. פרוקצ'יה, ע. ארבל, ס. ג'ובראן. בעניין כפר מל"ל, בעל נחלה שנפטר הותיר שלושה יורשים, שתי אחיות (המשיבות), ונכד אחד, איתן זלמנסון, שהינו מערער 2, אשר יחד עם אשתו קלינה הינם צד להתדיינות.

לאחר מות בעלי הזכויות במשק, ומאחר ועל-פי דין משק חקלאי יכול לעבור רק לאחד היורשים, המשיבות ומערער 2 הגיעו בשנת 1982 להסכמה ביניהם (מעין הסכם חלוקה), אשר לפיה לגבי שתי החלקות (מגרש א' ו-ב') נקבע, כי אם תוך תקופה של 20 שנה ישונה ייעודה ותופשר מקרקע חקלאית לקרקע עירונית לבנייה, תוערך החלקה בייעודה החדש במועד שינוי הייעוד על-ידי שמאי מוסמך, ומוסכם שהמערער ישלם למשיבות סך 2/3 מהשבחת החלקה ע"י הפשרתה. בהסכם זה לא צוין מאום לגבי חלקה ג', המשותפת.

לימים, ולאחר ביצוע העברת הזכויות בנחלה וכל הנלווה אליה, נעשו שינויי ייעוד גדולים באותה חלקה משותפת, הנמצאת במרכז הארץ והושבחה פי כמה. על חלקה זו הוקם פרויקט ההיי-טק הידוע כ"אזורי מל"ל", מצפון לצומת גהה-דרך פ"ת.

המשיבות טענו, כי בעת שחתמו על ההסכם לא ידעו ולא יכלו לדעת על זכויות שיש לבעל הנחלה גם בחלקה משותפת, ובכל מקרה, אי ציון הנושא לא מהווה מעין הסדר שלילי ומגיע להן זכויות בחלקה המשותפת לאחר שינוי הייעוד. לצורך כך המשיבות עתרו בשעתו לבית משפט המחוזי, וביקשו להצהיר על זכויותיהן לקבל רווחים מהחלקה המשותפת.

בית המשפט המחוזי (השופט נ' ישעיה) קיבל את התובענה והצהיר, כי המשיבות זכאיות לקבל מהמערערים 2 ו-3 חלקים משווי ההשבחה או מרווחי ההשבחה שיקבלו המערערים הנ"ל מהקרקעות שבחלקה המשותפת.

המערערים טענו מספר טענות, אשר החשובות שביניהן היתה עניין של התיישנות תביעת המשיבות, והשנייה, כי אי ציון זכויות בחלקה המשותפת משמעותה ויתור, והמשיבות לא רשאיות כעת לבוא ולנסות לקבל רווחים.

השופט ג'ובראן קיבל את הערעור משני טעמים אלו, וביטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי. שתי השופטות האחרות הסכימו עמו. בעניין טענת ההתיישנות, המשיבות טענו, כי מירוץ ההתיישנות מתחיל מיום שנעשה שינוי ייעוד, ולא מיום עריכת ההסכם.

השופט ג'ובראן קבע: "רצון הצדדים היה למצות את כל התנאים והתמורות הכלכליות שירשו לאחר פטירת אמם, והם הגיעו להסכמותיהם לאחר שניהלו משא ומתן בשיתוף פרקליטיהם. בהסכם הסכימו המשיבות להעביר למערער את זכויות החכירה בשתי החלקות, ובתמורה לכך פוצו על ידן".

השופט ג'ובראן קובע, כי עילת התביעה נולדה עם הסכם החלוקה בשנת 1982 ולא עם שינוי הייעוד, ולא משנה מה היה ערך המקרקעין.

ולעניין הסדר השלילי, השופט ג'ובראן מקבל את טענת המערער שהמדובר בהסדר שלילי, עת המשיבות לא דאגו לרשום ולציין דבר כלשהו לגבי זכויות בחלקה משותפת.

בעניין זה, השופט ג'ובראן, תוך הסתמכות על פרשנות ההסכם על-פי פסק הדין אפרופים (ע.א. 4628/93), מנסה ללמוד על פרשנות העדר התייחסות בנוגע לחלקה משותפת, דרך נסיבות כריתת ההסכם. השופט ג'ובראן קובע, שהמשיבות היו אמורות לבדוק את מכלול הזכויות בנחלה לפני שחתמו על ההסכם, ואם לא עשו כן אין להן אלא להלין על עצמן. השופטת פרוקצ'ה מסתייגת מלדון בהיבט ההתיישנות, אך מקבלת את עמדת השופט ג'ובראן בעניין הסדר שלילי. אין ספק כי פסק דין זה, מוסיף נדבך חשוב לפרשנות הסכמים שנחתמים לאחר מות בעל המשק.

לעניין הסדר שלילי נראה, עם כל הכבוד, כי פסק הדין מבוסס על כללי הפרשנות הנקוטים בבתי משפט מזה עשור.

אך לעניין ההתיישנות, מתעורר היבט מסוים, באשר נוסח התביעה והסעדים שנתבקשו יכולים לסייע לנו במתן תשובה: האם העילה נולדה עם חתימת ההסכם, או רק עם שינוי ייעוד במקרקעין? אם התביעה הינה כספית, אזי כל עוד אין שינוי ייעוד אין מה לתבוע. אך אם התביעה הינה הצהרתית על זכויות, אז באמת לא משנה, כלשון השופט ג'ובראן, אם הערך עלה או לא?

ייתכן וזהו מן המקרים המעניינים, שהסעד וניסוח התביעה יכולים להוליד או להמית את עילת התביעה. בכל אופן, יש בפסק דין זה כדי לחייב גם אותנו עורכי הדין ביתר זהירות ומיומנות בעריכת הסכמים מעין אלו בנחלות.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.