הלל שוקן: לשלב מלונות בוטיק בבתי דירות

את הרעיון מבסס שוקן על ההנחה לפיה לא כל התיירים מעוניינים להסתגר בחדר קטן במלון תיירות, וכי רבים מהם היו מעדיפים לחוות למספר ימים את החיים האמיתיים בעיר - לרדת לקניות במכולת ולהכין לעצמם ארוחה קלה, לראות שכנים "בשר ודם" ולא רק תיירים כמוהם. עבורם מציע שוקן להקים מלונות דירות צנועים, שמזכירים באופיים את תרבות הצימרים שהתפתחה לתיירות מחוץ לעיר. מלונות אלה יאפשרו לתייר לשכור דירה קטנה ובה מספר חדרים ומטבחון, בהוצאה סבירה ונמוכה יחסית לעומת לינה במלון.

להרגיש כמו תושב

"כשאני נוסע לחו"ל", אומר שוקן, "אני מעדיף לשכור דירה, או דירה במלון קטן, שיש לי בה אפשרות לא רק לשבת על המיטה, אלא גם לאכול, לעבוד ולהרגיש כמו תושב. בחלק מהערים הגדולות, ובהן תל-אביב, ניתן אמנם למצוא מלונות ובהן סוויטות רחבות ידיים, אך אלה יקרות מאוד ולא מתאימות לכל כיס. הכוונה שלי היא לאפשר לתייר לגור בצימר עירוני שנמצא בבית דירות. מקום שבו האורח יוכל לטגן חביתה לילד, ולא ייאלץ להזדקק כל הזמן לשירותי מסעדה".

את המלונות האלה מציע שוקן למקם באזורים עם אווירה מיוחדת, כמו בתי הבאוהאוס של תל-אביב, אזור לב העיר ושדרות רוטשילד, בירושלים במרכז העיר ובערים אחרות במקומות בעלי נגישות טובה למוקדי התרבות והעניין של העיר.

צימר על הגג

"זה לא מסובך להפוך בניין מגורים לבית מלון", אומר שוקן, "בלב תל-אביב יש הרבה מבנים בעלי פוטנציאל מצוין לרעיון זה. למשל, בסמוך להיכל התרבות יש בית דירות גדול, שעל גגו נוספו כמה דירות. יזם יכול לרכוש דירות אלה, לשנות את ייעודן ולהפוך אותן למלון עממי. להערכתי, זו יכולה להיות דוגמה למלון, הפועל בתוך בית דירות רגיל לחלוטין, כאשר הקומות הראשונות בבניין משמשות למגורים ואילו הקומות העליונות משמשות כבית מלון.

"ברחוב דב הוז יש בניין שנקרא בעבר 'בית הפועלות'. גם הוא, לדעתי, יכול להפוך באמצעות השקעה לא גדולה מדי למלון דירות מבוקש, בשל מיקומו ובשל האווירה המיוחדת המאפיינת אותו". בית הפועלות הוא מבנה רחב ידיים בעל מדשאה בחזיתו וקרוב יחסית למרכזי בילוי ולחוף הים. כיום הבניין מוזנח ואף שימש השראה לתוכניות שערכו סטודנטים לאדריכלות בעבודות הסיום שלהם.

לדברי שוקן, רעיונות דומים מיושמים מזה זמן רב בערים גדולות ברחבי העולם, גם על-ידי יזמים ישראלים. למשל, בית דירות ברחוב 53 בניו-יורק, במרחק שני בלוקים מהמוזיאון לאומנות מודרנית, שנקנה והפך אותו למלון דירות סטודיו, להשכרה לטווח קצר. שוכרי הדירות משלמים 150 דולר ללילה עבור חדר מאובזר, כולל אינטרנט אלחוטי. הדייר מגיע לבעלי הדירה בדרך כלל באמצעות האינטרנט, מקבל מפתח כניסה לבניין ומפתח כניסה לדירה. בבניין אין שוער, אין לובי ואין את כל שאר הפונקציות הכרוכות בתחזוקת בית מלון.

התיירים מקבלים דירה מרווחת במחיר סביר מאוד בהשוואה למחירי המלונות באזור, ובעל הדירה משיג תשואה גבוהה הרבה יותר מזו שהיה משיג אם היה משכיר את הדירה לדיירים רגילים. דירות כאלה ניתן למצוא בכל הערים הגדולות במערב ובמזרח אירופה, שם משכירות משפחות בתקופת הקיץ חלק מהדירה לתיירים. בקובה, למשל, זו השיטה העיקרית לאכסון תיירים: השכרת חדר בדירה הפרטית של משפחה מקומית - לשבת אצלם בסלון, ולזפזפ בשלט.

בתל-אביב קיימים מספר מלונות בפורמט זה, אולם ההיצע מצומצם והדירות מותאמות להשכרה ממושכת יותר - בטווח שבין שבוע לחודש. בעוד שפיתוח מערכת השכרת דירות קטנות לימים בודדים עשויה לפנות לפלח שוק תיירותי נוסף.

לדברי שוקן, לפי שעה קשה להעריך את הביקוש לדירות מסוג זה בארץ, וזאת בשל התנודתיות הרבה ממנה סובל ענף התיירות בארץ. להערכתו, בשנים טובות צפוי ביקוש של כמה מאות של דירות מסוג זה בערים הגדולות. בשנים קשות, הביקוש עלול לרדת. אז ניתן יהיה להשכיר את הדירות לתושבי קבע, לטווח ארוך יותר.