בדרך לחוק הגנת הדייר מס' 2

התערבות כמו זו שהוצעה לאחרונה, כי שכר הדירה ייקבע בשקלים, אם תצא לפועל, היא ניסיון בוטה לפגוע הן בכלכלת שוק הנדל"ן החופשי בארץ והן בקניינו של בעל הרכוש שמוגן על ידי חוק יסוד "כבוד האדם וחירותו" (סעיף 3 המגן על קניינו של אדם).

כידוע, מחירי הנדל"ן בכלל והשכירויות בפרט הינם בראש ובראשונה פונקציה של היצע וביקוש.

המדינה שולטת במישרין או בעקיפין על כ-93% מנכסי הנדל"ן בארץ באמצעות המנהל וגופים דומים והיא אשר משווקת את עיקר קרקעות לשוק לפי ייעודים שהיא קובעת, כך גם לגבי תוכניות בניין ערים אשר מאושרות על ידי גופי התכנון הנשלטים גם הם במישרין או בעקיפין בידי המדינה (משרד הפנים, משרד הבינוי והשיכון). כמו כן, חלק ניכר מרכיבי עלויות הבנייה והמיסים נקבעים בראש ובראשונה על ידי הכנסת והרשויות המקומיות, כמו גובה מיסי הרכישה, המכירה, השבח והיטלי ההשבחה.

לא מכבר התבשרנו שעלות חלק גדול מרכישת דירה חדשה הם רכיבי המיסים השונים המושתים על בוניה ורוכשיה. כשאדם ממוצע מן הישוב רוכש דירה להשקעה או למגורים, מחיר הדירה מלכתחילה גבוה יחסית ולכן הוא זקוק לתשואה אלטרנטיבית סבירה שתשקף את מחיר ההון והסיכון שהוא השקיע ברכישתה. התשואה הצפויה אותה אמור לקבל המשקיע מהדירה אמורה לכסות את כל הסיכונים בינהם פחת, עלויות החזקת דירה ורכוש משותף, סיכון באי פינוי הדירה על ידי השוכרים והוצאות משפטיות.

גם כיום, עדיין אי אפשר לומר שמשתלם לרכוש דירה להשקעה בארץ (התשואה הממוצעת במרכזי ערים לדירות לא מפוצלות הינה בין 3% ל-4%). בעלי דירות רבים עוסקים בפיצולן בכדי להגדיל את התשואות ואת היצע הדירות, היצע אותו לא דואגת הממשלה להגדיל בזמן סביר עקב בעיות רגולציה קשות.

להציע דווקא היום, עוד מנגנון של התערבות ממשלתית בשוק החופשי, יהיה זה כמעט חזרה לתקופות חשוכות של פגעי חוקים מנדטוריים ובראשם חוק "הגנת הדייר" שהתחיל כפיקוח תמים על דמי שכירות והפך ברבות השנים לאחד החוקים העיקריים שבולמים, מזה שנים רבות, התפתחות במרכזי הערים הוותיקות בארץ.

מוטב יהיה שהכנסת תבטל בצעד אמיץ ובאופן הדרגתי את חוקי "הגנת הדייר" ותאשר את הגדלת דמי השכירות המוגנים אשר הקפאתם מגבילה השתחררות מאות דירות במרכזי הערים הוותיקות, במיוחד בת"א, בה דמי השכירות מאמירים עקב מחסור חריף בדירות.

הכותב הוא היועץ המשפטי של התאחדות בעלי הבתים בישראל