"אנחנו כבר לא בשוק עם מחירי דירות עולים. המחירים ברעננה, למשל, נמצאים במגמת ירידה". משפט זה נאמר לפני שבועות אחדים בכנס נדל"ן שעסק בהתחדשות עירונית, על ידי יזם של חברת תמ"א 38 הפועל בעיר. "קשה יותר למכור היום דירות ברעננה", אמר לנו בהזדמנות אחרת יזם אחר שפועל בעיר. כשקבלנים ויזמים מדברים על כך שמחירים יורדים, זה כבר מתחיל להיות מעניין.
כדי לנסות להבין מה קורה בעיר רעננה, עיר שכבר שנים ארוכות מחזיקה במחירי הדירות הגבוהים באזור השרון, בחנו את מחירי הביקוש, את העסקאות שנעשות בפועל, את המגמות של החודשים והשנים האחרונות וגם את המלאי התכנוני העתידי. התוצאות, שמיד יפורטו כאן בהמשך, מעידות כי משהו אכן מתרחש בפנינת השרון.
ירידה במחיר שהמוכרים מבקשים
נתחיל בנתוני הביקוש, כלומר מחירי דירות מבוקשים על ידי מוכרים ברעננה. על פי נתונים אלו, שסופקו לנו על ידי אתר יד 2, מחירי הביקוש בכל סוגי הדירות בעיר עלו בשיעור לא מבוטל בשלוש השנים האחרונות. כך למשל, בינואר 2014 מחיר מבוקש לדירת 3 חדרים בעיר עמד על כ-1.328 מיליון שקל, בינואר 2015 המחיר האמיר לכ-1.4 מיליון שקל ובאמצע 2016 עמדו מחירי הביקוש של דירות 3 חדרים כבר על סביב 1.5 מיליון שקל. גם במחירי הביקוש לדירות 4 חדרים המצב היה דומה. בינואר 2014 עמד המחיר על כ-1.87 מיליון שקל, בינואר 2015 על כ-1.97 מיליון שקל וב-2016 המחיר כבר חצה את רף 2 מיליון השקלים. תמונה דומה עולה גם ממחירי דירות 5 חדרים.
עם זאת, בחודשים האחרונים נראה שגם במחירי הביקוש יש התמתנות ואף ירידה ברחבי העיר. כך, על פי נתוני יד 2, בחודשים אוקטובר, נובמבר דצמבר המחירים שינו מגמה כלפי מטה, בכל טיפוסי הדירות. בדירות 3 חדרים, עמד המחיר הממוצע המבוקש באוקטובר על כ-1.52 מיליון שקל, בנובמבר על כ-1.516 מיליון שקל ובחודש דצמבר האחרון על כ-1.471. מדובר בירידה של כ-3.2% מאוקטובר לדצמבר. בדירות 4 חדרים, באוקטובר האחרון עמד מחיר הביקוש הממוצע על כ-2.143 מיליון שקל, בנובמבר על כ-2.138 מיליון שקל ובדצמבר על כ-2.074 מיליון שקל. גם כאן ירידה בשיעור של כ-3.2%. בדירות 5 חדרים, המגמה דומה כאשר באוקטובר 2016 עמד מחיר הביקוש הממוצע על כ-2.63 מיליון שקל, בנובמבר על כ-2.624 מיליון שקל ובדצמבר על כ-2.546 מיליון שקל. ירידה בשיעור 3.2% גם במקרה הזה.
אבל אלו כאמור מחירי הביקוש, המחיר שמוכרי הדירה מבקשים בעבור הדירה. במרבית המקרים, מחיר הביקוש גבוה כמובן ממחיר העסקה הסופית.
ירידה של 3.8%
כדי לבחון את המחירים שבהן נסגרו העסקאות עצמן, ביקשנו ממשרד האוצר את נתוני העסקאות על פי נתוני רשות המסים ומס שבח. במשרד האוצר בחנו את המחירים בשנתיים האחרונות ואת היקף העסקאות, והעלו שתי מסקנות עיקריות.
האחת, שהיקף העסקאות ירד, בדומה למגמה הכללית בעסקאות הנדל"ן למגורים בחודשים האחרונים. על פי הנתונים, במחצית השנייה של 2016 נצפתה ירידה חדה ברכישת דירות יד שנייה בעיר, וזאת לאחר גידול משמעותי במחצית הראשונה של השנה. עוד מציינים במשרד האוצר כי הירידה ברכישות חלה במקביל לירידה חדה במשקל רכישות המשקיעים בעיר, משיעור של קרוב לרבע מהעסקאות לשיעור של כ-16% בלבד. אז על פי הנתונים הללו, השוק אכן התקרר.
ומה לגבי המחירים? נתוני האוצר מעניקים משנה תוקף לטענה שהמחירים שינו מגמה. כך כתבו באוצר: "בשל העובדה שסך העסקאות בדירות חדשות ברעננה נמוך יחסית, ומחירי העסקאות עשויים להיות מושפעים מתמהיל שונה של פרויקטים, נבחנה התפתחות המחירים בדירות יד שנייה, תוך התמקדות בדירות בנות ארבעה חדרים בלבד (הדירות ה'שכיחות' ביותר בזרם העסקאות). הממצאים מצביעים על כך שמאז הרבעון השני של 2016, שבו הגיעה לשיאה רמת מחירי דירות יד שנייה ברעננה (על רקע גידול חד במספר העסקאות), נרשמת ירידה במחירי הדירות בעיר. ברבעון השלישי של 2016 נרשמה ירידת מחירים של 3.8%, ובחודשים אוקטובר-נובמבר מסתמנת ירידת מחירים נוספת".
לגבי החודשים האחרונים מציינים באוצר כי מדובר בנתונים שאינם סופיים. עם זאת, כאשר מחירי הביקוש לדירות, כפי שראינו על פי נתוני יד2, מעידים גם הם על ירידה, ייתכן שהמוכרים כבר הפנימו את הירידה ומלכתחילה מבקשים סכום נמוך יותר.
שכונה חדשה, תמ"א 38 ומחיר למשתכן
עיון בטבלאות העסקאות למכירת דירות בחודשים האחרונים, נתונים שסיפקה לנו רשות המסים, מעיד כי מספר העסקאות בעיר באמת צנח דרמטית. בעוד שבמחצית השנה הראשונה של 2016 עמד מספר העסקאות על כ-80 בחודש, ביולי ירד המספר ל-62 עסקאות, באוגוסט ל-28 בלבד והמספר ממשיך לרדת.
מעבר לסנטימנט הכללי ולרמות השיא אליהם הגיעו המחירים, שלושה דברים נוספים עשויים להשפיע על המציאות הנדל"נית ברעננה: הראשון הוא שאחרי שנים ארוכות נבנית בעיר שכונה חדשה עם היצע לא מבוטל של דירות. השני הוא תנופת ההתחדשות העירונית בעיר, מספר גדול מאוד של מיזמי תמ"א 38 שהגיעו לביצוע וגם תוכניות פינוי בינוי שמתקדמות במהירות. השלישי הוא מכרזי מחיר למשתכן שפורסמו אף הם בעיר: שלושה מכרזים שכבר פורסמו ונסגרו ועוד מכרז אחד שנמצא באוויר. שלושת המכרזים שנסגרו כוללים סך הכל 129 דירות מוזלות והמכרז שצפוי להיסגר ב-13 לפברואר, בשכונת נאות שדה, כולל 82 דירות מוזלות.
ייתכן שהיצע חדש של דירות ברעננה, ועוד כאלה שעתידות להימכר בהנחה, משפיע על רמת המחירים. תוכנית מחיר למשתכן מעמידה את הרוכשים הזכאים בהמתנה, למרות הסיכוי הנמוך לזכות בדירה. פרויקטים במסגרת תמ"א 38, עם דגש על מסלול תוספת בנייה, מתומחרים לא פעם מעט פחות ממחיר השוק, והשכונה החדשה הממוקמת בצפון העיר עשויה להתקשות בהשגת מחירי היעד שנכתבו בתוכנית השיווק.
נוסף לכך, בדיקה במינהל התכנון שבמשרד האוצר אודות תוכניות עתידיות לעיר, בטווח הקרוב, מעלה כי היצע נוסף צפוי לצוף. כך, במהלך 2016 אושרו תוכניות ל-407 יחידות דיור חדשות, 154 יחידות דיור במסגרת תוכנית פינוי בינוי במתחם ויצמן ועוד 253 יחידות דיור בכניסה המזרחית לעיר.
המעמד נסדק: היחס מול השכנות הרצליה וכפ"ס
שנים רבות הייתה רעננה היקרה ביותר בין שכנותיה. על פי הסקירה שנעשתה על ידי אתר מדלן, קצב עליית המחיר ברעננה היה נמוך יותר מאשר אצל שכנותיה ממערב וממזרח. "בשנים 2008-2016 רשמה רעננה עליית מחירים מתונה יחסית. בעוד שעליית המחירים ברמה הארצית באותן השנים עמדה על כ-105%, ברעננה שיעור העלייה הכללי במחירי הדיור עמד על כ-60%, בכפר-סבא על כ-70% ובהרצליה על כ-80%", נאמר בסקירה.
"בעוד שבשנת 2008 המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים יד שנייה במרכז העיר רעננה היה גבוה בכ-15% מדירה דומה במרכז העיר הרצליה, בשנת 2016, התמונה התהפכה, עם פער לטובת הרצליה.
"בהשוואה לכפר-סבא, בשנת 2008 מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים יד שנייה במרכז רעננה היה גבוה בכ-27% ממחיר דירה דומה במרכז כפר-סבא ובשנת 2016 הפער הצטמצם לכ-14% בלבד".
על פי הנתונים, התמונה בכל הנוגע למחירי דירות 4 חדרים דומה: "בשנת 2008 המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה במרכז רעננה היה גבוה בכ-7% ביחס לדירה דומה במרכז הרצליה. לעומת זאת, ב-2016 יחס המחירים התהפך, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים במרכז הרצליה גבוה בכ-5% ביחס לדירה דומה במרכז רעננה. כמו כן, בעוד שהפער בין מחיר דירת 4 חדרים יד שנייה במרכז רעננה לבין דירה דומה במרכז כפר-סבא עמד על כ-27% ב-2016 הפער הצטמצם לכ-14%".
רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן, מנתח את הנתונים: "לפני כמה שנים, רעננה הייתה ממותגת כעיר המבוקשת בשרון, וכיום התמונה מאוזנת יותר. בהובלת השכונה הירוקה בהרצליה, רמת המחירים בעיר עקפה את מחירי רעננה, וכפר-סבא והוד-השרון צמצמו באופן ניכר את הפערים. סיבה אפשרית לכך היא תנופת הבנייה בכפר-סבא הרצליה והוד-השרון, לצד קיפאון יחסי ברעננה בעשור האחרון. על פי חוקי הכלכלה היבשים, יחס של היצע נמוך של דירות חדשות ברעננה לצד עלייה בהיצע הדירות בשכונות חדשות ערים הסמוכות, היה אמור להגדיל את פער המחירים של דירות ברעננה בהשוואה לשכנותיה. אולם בפועל ראינו שהשכונות החדשות בערי השרון שינו את מפת הביקושים. כך, בשנים האחרונות רעננה נשארה לעמוד במקום והפכה לפחות אטרקטיבית בקרב הזוגות הצעירים.
"עם זאת, שכונת נווה זמר החדשה וריבוי פרויקטים של תמ"א 38 ברעננה, לצד שינוי תחבורתי שיקצר את זמני הנסיעה לתל-אביב, עשוי לייצר דחיפה לעיר בשנים הקרובות". השינוי התחבורתי אליו מתייחס איתן הוא פתיחת כביש הרוחב 531 שמקשר את ערי השרון עם נתיבי איילון ובעתיד יכלול גם מסילת רכבת עם תחנה בעיר רעננה.
העובדה שמחירי הדירות ברעננה היו גבוהים מאוד במהלך השנים האחרונות הובילה לכך שרבים מצעירי העיר שלא יכלו לשלם את המחירים עברו לערים סמוכות. השכונה הירוקה בכפר-סבא, למשל, אכלסה לא מעט מתושבי העיר הסמוכה. עוד חשוב להגיד שהרצליה, שבה מעידה הסקירה כי מחירי הדירות המשיכו לעלות בקצב מואץ, כוללת גם אזורים יקרים מאוד שלא מן הנמנע משפיעים על הממוצעים.
עליות מחירים