*** הכתבה בשיתוף אנשי העיר
למי ששכח נזכיר כי מטרתה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה ומיגון מפני התקפת טילים. אולם כיום, נדמה לעיתים כי המאפיינים הראשונים שייחדו תוכנית זו מעט נשכחים ותמ"א 38 הפכה לאחד מהפתרונות למצוקת ההיצע בשוק הדיור המקומי. זאת ועוד, באזורי הביקוש המרכזיים עיקר ההתמחרות בין הדיירים לבין היזמים אינו עוסק אך ורק בנושא התמורות בשטחים שיקבלו הראשונים, אלא גם בהטבות הנוספות בהן יזכו הדיירים ויחד עימם הרוכשים של הדירות החדשות, כאשר עיקר הכוונה היא למפרטים ולסטנדרט הבנייה הכולל.
"כיום פרויקטים של תמ"א 38, בעיקר במרכז תל-אביב, הפכו לפרויקטי יוקרה לכל דבר", אומר רון חן, מבעלי חברת אנשי העיר, המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. עוד הוא טוען כי "רמת המפרטים אותם דורשים הדיירים, בעיקר בפרויקטים של הריסה ובנייה בעיר, אינה מביישת מיזמי יוקרה, הנהוגים במגדלים במקומות קורצים ובפרויקטי נישה יקרים במיוחד". חן מסביר כי הדיירים, באמצעות המפקחים מטעמם, דורשים לעיתים חימום תת קרקעי, מזגני VRF יוקרתיים שהחליפו את המזגן המרכזי, מערכות בית חכם ועוד פתרונות וגימיקים המייחדים פרויקטי יוקרה ברמות של מעל 5 מיליון שקל. היוקרה אינה מתבטאת רק בפנים הדירה כי אם גם בחזות החיצונית, הבאה לידי ביטוי בדרישה לחיפויים חיצוניים יוקרתיים במיוחד, ללובי אקסקלוסיבי, למתקנים ולאביזרים מיוחדים בשטחי הציבור בבניין".
רן מוסיף כי "חלק מהיזמים, בנוסף למפרט המפנק, מבטיחים לדיירים זיכוי בסך עשרות אלפי שקלים לשדרוגים נוספים וקיים חשש כי הדיירים יסתנוורו מצ'ופרים שכאלו ויבחרו ביזם שאינו עומד בקריטריונים אחרים של ניסיון, מוניטין וגב כלכלי. כך שהמפרטים מהווים איזושהי פרצה מסוכנת ליזמים שאינם ראויים להיכנס למשחק".
- ומה באשר לרוכשי הדירות בפרויקטי תמ"א 38 שכאלו?
"בשנים האחרונות ישנה תופעה מאוד ברורה של תושבים שהם משפרי דיור או יותר נכון, משני דיור, בעיקר בקרב הציבור המבוגר, שמעדיפים לעבור מביתם הפרטי בפריפריה הקרובה או בפאתי תל-אביב ולרכוש דירות יוקרה במרכז העיר. עיקר הביקוש הוא לדירות בהיקפים של 100-150 מ"ר, ומאחר שרוב הפרויקטים המוצעים היום באזורים מבוקשים אלו הם של התחדשות עירונית, הפתרון הפך למקובל על ידם. לכן הם מוכנים לשלם בעבורו מחירים של 50 אלף שקל למ"ר ולעיתים אף יותר, אך בתמורה הם דורשים יוקרה, וזו מתבטאת במפרטים נדיבים במיוחד".
- האם דרישות היוקרה קיימות בפרויקטים של חיזוק מבנים וכן באזורים מחוץ לת"א?
"גם בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים בת"א, הדיירים דורשים מפרטים מפנקים, אך שלא כמו בתמ"א 38 הריסה ובנייה, ישנן מגבלות אובייקטיביות, שלעיתים אינן מאפשרות את אותם שדרוגים מפנקים להם זוכים הדיירים בפרויקט שנבנה מחדש. בערים אחרות, למעט חריגים מאוד קיצוניים, נושא היוקרה לא קיים. זאת מכיוון שהמחירים נמוכים הרבה יותר, וקשה לייצר כדאיות כלכלית לפרויקט יוקרה בו מחיר הדירה האבסולוטי הינו כ-2-2.5 מיליון שקל".
- האם עלויות הבנייה והפרויקט צומחות באופן דרסטי מעצם הפיכתו לפרויקט יוקרה?
"שדרוג המפרטים מייקר את עלויות הבנייה באופן ניכר. אם בתחילת הדרך, בטרם כניסת נושא היוקרה לעולם ההתחדשות העירונית, יזם יכול היה לתמחר את עלויות הבנייה שלו בכ-4,500-5,000 שקל למ"ר, כיום המחירים האמירו לרמות של 7,000 שקל למ"ר ואף למעלה מכך. אמנם מקור העלייה בהוצאות הבנייה הוא גם בתמורות האחרונות בעולם הקבלנות וכן במורכבות הבנייה הספציפית בתל-אביב, אך חלק נכבד מ'האשמה' יש לייחס ללא ספק לעליית הסטנדרט במפרטים".
- האם תופעת שדרוג המפרטים תלך ותתעצם?
"התופעה תימשך כל עוד יהיו עליות מחירים. רמת המפרטים הולכת ועולה, היצירתיות בתחום ממציאה עצמה כל פעם מחדש, והדיירים מעודכנים מאוד, בעיקר בזכות המפקחים מטעמם, בגימיקים החדשניים ביותר. מדובר על יחס ישר בין איכות המפרטים לבין מחירי הדיור, כך שבמידה והאחרונים ייעצרו יתכן והסטנדרטים יירדו והתופעה תיעצר".
לאתר החברה